Un mutuo prima casa è un finanziamento a lungo termine e come tale è un impegno che il mututatario prende per tanti anni (dai 5 ai 40 anni). In tutti questi anni può capitare qualsiasi spiacevole imprevisto, come perdere il lavoro, finire in cassa integrazione, ritrovarsi a guadagnare un reddito sensibilmente inferiore rispetto a quello che si guadagnava quando si è acceso il mutuo. 

Cosa accade se la situazione difficoltosa dovesse portare il mutuatario a non pagare una o più rate del mutuo prima casa? Cosa rischierebbe? 

Questa è una domanda che si fanno in tanti, perché a molti capita di ritrovarsi in difficoltà, soprattutto quando la rata mensile è sensibilmente alta. 

Cerchiamo di andare nello specifico e comprendere cosa accade quando non si riesce a versare una rata di mutuo prima casa e come far fronte a questa difficoltà. Naturalmente ogni caso e a sé, come anche ogni istituto di credito è a sé. 

Mancato pagamento rate mutuo prima casa: quando si rischia di perdere l'immobile

Il decreto 21 aprila 2016 n. 72 ha innalzato un muro di protezione attorno al debitore, perché ha obbligato le banche ad attendere il mancato pagamento di 18 rate prima di procedere al pignoramento della casa ipotecata. 

Oltre a questo, secondo questo decreto, i cittadini mutuatari sono tenuti ad essere informati  dettagliatamente sui rischi che si corrono nel non pagare le rate, attraverso la presentazione del Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), prima che venga firmato il contratto tra le parti.

Secondo il decreto n. 72, se il cliente non ha versato 18 rate di mutuo, la banca ha il diritto di pignorare l'immobile e rivenderlo all'asta.

Un'altra novità di questo decreto è la seguente: nel caso raro in cui il ricavato della vendita all'asta dovesse superare il debito residuo, la banca sarà tenuta a versare l'eccedenza al mutuatario.  

Se invece il ricavato della vendita all'asta dovesse risultare inferiore al credito che vanta la banca? Secondo il nostro ordinamento il mutuo deve considerarsi comunque estinto, grazie alla vendita dell'immobile. La banca non potrà rivalersi oltre sul debitore.

Cosa accade se si pagano in ritardo le rate del mutuo prima casa?

Le conseguenze del ritardo nel pagamento delle rate del mutuo prima casa, dipendono dai motivi oggettivi che hanno portato il mutuatario ad essere in ritardo.

Se si tratta di motivi economici, la soluzione ideale è avvertire quanto prima il proprio istituto di credito. Si potrà chiedere loro di dilazionare  la rata o di attendere qualche giorno prima di incassarla. 

Avvisando in anticipo la banca e dimostrando la propria correttezza e la propria buona fede, si potrà evitare che quest'ultima proceda alla segnalazione presso il CRIF e che avvenga una conseguente iscrizione nel registro dei cattivi pagatori. Ciò, però, non esimerà il mutuatario dal versare interessi moratori per il ritardo.

Se  la difficoltà nel pagamento delle rate è dovuta a problemi più gravi, come la perdita del lavoro, a quel punto si dovrà valutare una soluzione più radicale, come la rinegoziazione o la surroga del mutuo. Di rinegoziazione e surroga del mutuo ne ho parlato dettagliatamente in questo articolo. Qui potrai trovare tutte le informazioni necessarie. 

Se il ritardo è causato da un problema tecnico,  la responsabilità resta del mutuatario che è tenuto a verificare che il pagamento della rata vada a buon fine 

Ritardo nel pagamento delle rate del mutuo prima casa: a quanto ammontano gli interessi di mora?

La rata o le rate omesse dovranno essere versate comprensive degli interessi di mora, che andranno calcolati secondo questa formula: giorni di ritardo x rata x tasso di mora / 36500.

La percentuale di interessi di mora varia a seconda dell'istituto di credito, dall'uno al 4 per cento, e varia anche in base al piano di ammortamento scelto quando si è firmato il contratto di mutuo. 

Mancato pagamento rate mutuo prima casa: quando si rischia l'iscrizione al Crif?

Un'altra grave conseguenza che può attuarsi quando non si è versata uno o più rate del mutuo, è l'iscrizione al Crif come cattivi pagatori. Quando può avvenire questo? La banca può prendere questa decisione sin subito, ovvero sin dalla prima rata non versata.

Di solito questo non avviene però, soprattutto se il mutuatario ha avuto l'accortezza di avvertire la banca delle sue difficoltà. Ecco i casi specifici in cui potrebbe avvenire l'iscrizione al Crif:

• mancato pagamento di una o più rate del mutuo;
• pagamento della rata in ritardo di oltre 180 giorni;
• ritardo nel pagamento di almeno sette rate.

L'istituto di credito in questi casi specifici potrà decidere di rivolgersi al Crif e segnalare il mutuatario come cattivo pagatore. Prima di procedere con questa azione, però, il cliente dovrebbe essere avvisato dell'avvio della procedura.

Cosa prevede la legge salva-suicidi sul mancato pagamento delle rate del mutuo?

La legge salva-suicidi permette di stabilire con la banca un piano di rientro consono per le proprie possibilità, abbinato ad una riduzione del debito, fino ad un massimo dell'80%

Per chiedere il piano di risanamento del debito bisogna rivolgersi al Tribunale di competenza il quale, grazie ad un contabile, valuterà il debito del mutuatario e proporrà un piano di rientro. La banca è tenuta ad accettare? No, ma quasi certamente lo farà, perché piuttosto che rischiare di perdere il proprio credito, ne accetterà la riduzione. 

A queste agevolazioni si aggiunge il decreto 72 del 2016 che prevede il pignoramento della casa oggetto del mutuo, da parte della banca e la sua conseguente vendita all'asta, solo dopo 18 mesi di ritardo nel pagamento delle rate del mutuo e, nel caso questo avvenga, il decreto ha disposto anche che questo basti a soddisfare completamente il credito della banca e il debito deve considerarsi estinto.

Prima del decreto n. 72, invece, nel caso in cui la vendita all'asta non fosse bastata a soddisfare il credito bancario, la banca poteva rivalersi sul debitore fino al soddisfacimento del suo credito.

La sospensione delle rate del mutuo prima casa durante la pandemia

A causa della crisi economica scatenata dal Covid, il decreto Liquidità varato dal governo Conte e prorogato fino alla fine di quest'anno, ha permesso ai mutuatari in difficoltà di sospendere il pagamento del mutuo senza conseguenze, ovvero senza essere segnalati al Crif come cattivi pagatori. Questa possibilità è prevista solo per i mutui di importo non superiore ai 250 mila euro e nei seguenti casi:

• Se il mutuatario è stato licenziato;
• Se il mutuatario è rimasto disoccupato dopo la fine del contratto a tempo determinato;
• Se il mutuatario lavorava con contratto di collaborazione; 
• Se il mutuatario è diventato invalido per oltre l'80%;
• Se il mutuatario è stato sospeso da lavoro per un periodo non inferiore ai trenta giorni consecutivi.

Coloro che sono in queste condizioni possono richiedere e ottenere la sospensione del mutuo per non più di due volte e secondo dei limiti temporali ben precisi:

• 6 mesi, se la sospensione dal lavoro è compresa in una durata tra i 30 giorni e i 150 giorni lavorativi consecutivi;
• 12 mesi, se la perdita del lavoro va dai 151 giorni ai 302 giorni lavorativi consecutivi;
• 18 mesi, se la sospensione dallavoro supera i 303 giorni lavorativi. 

Quali documenti bisogna consegnare alla banca per richiedere la sospensione del mutuo?

La pratica per richiedere la sospensione del mutuo non è particolarmente complessa. Per evitare, però, di compiere errori e di ritrovarsi a procrastinare la sospensione del mutuo, bisogna tenere presenti alcuni aspetti:

1) Il finanziamento non deve superare i  250mila euro e il mutuatario non deve aver già accumulato ritardi nel pagamento di rate precedenti, superiori ai 90 giorni consecutivi.

2) Se si tratta di mutuo cointestato è sufficiente che la sospensione o la perdita del lavoro riguardi uno dei due intestatari, purché risulti anche proprietario della casa e ivi residente.

3) In caso di morte del mutuatario, il congelamento delle rate può essere richiesto dall'erede o dal cointestatario del finanziamento.  

Per fare più in fretta è meglio presentarsi in banca con i documenti in regola. Vediamo quali sono nello specifico questi documenti:

• Se il mutuatario è rimasto senza lavoro deve presentare la lettera di licenziamento o la lettera di dimissioni per giusta causa;
• Se il mutuatario è rimasto senza lavoro per scadenza del contratto a tempo determinato, deve presentare il contratto o altre comunicazioni dell'azienda dove si evince la volontà di non continuare il rapporto di lavoro;
• Chi è diventato invalido a seguito di alcuni eventi, deve presentare alla banca il certificato rilasciato dall’Asl competente che attesti l'invalidità del mutuatario;
• In caso di sospensione dal lavoro per più di trenta giorni lavorativi consecutivi, il mutuatario dovrà presentare la documentazione che attesti la cassa integrazione o la richiesta di cassa integrazione fatta dal datore di lavoro.

Grazie a tutte queste misure volte ad agevolare il debitore in difficoltà nel pagare le rate del mutuo, essere iscritti al Crif o, peggio, perdere la propria casa, risulterà essere fortunatamente una possibilità più remota.