Vivere in un condominio, spesso, può rivelarsi molto difficile e le discussioni e qualche litigio sono all’ordine del giorno. Chi vive in condominio avrà sicuramente letto il regolamento condominiale, per sapere norme e regole da seguire e rispettare.
Come ben si dovrebbe sapere, si tratta di un accordo tra i condomini per la gestione della palazzina, contenente le regole di comportamento da rispettare, la ripartizione delle spese e l’uso delle parti condominiali comuni.
Tuttavia, non tutti sapranno che ce ne sono diversi tipi, con differenze molto importanti: quello contrattuale e quello assembleare.
Ecco una spiegazione semplice riguardo caratteristiche e conseguenze di questa tipologia di regolamento.
Quando è di tipo contrattuale
Anche se dovrebbe essere noto a tutti coloro che vivono in un condominio, spieghiamo cos’è il regolamento condominiale.
Come abbiamo anticipato, esso contiene una serie di regole che tutti i condomini sono tenuti a rispettare. Infatti, si tratta di un accordo che va a regolare la vita condominiale, attraverso norme e regole – regolamentate dal Codice Civile – da seguire, per esempio, sull’utilizzo dei beni e degli spazi condominiali comuni e sul decoro, gli orari di silenzio, la ripartizione delle spese e le regole per tenere animali domestici.
In linea generale, possiamo affermare che le norme e le regole contenute in esso si basano su quanto stabilito dal Codice Civile. Può il regolamento prevalere sulla legge (Codice civile)? Sì, può prevalere sul Codice Civile, ma ad eccezione delle disposizioni inderogabili e delle norme imperative.
Il regolamento può essere contrattuale oppure assembleare – ci sono alcuni casi in cui la sua natura può essere mista, contenente sia clausole contrattuali che assembleari.
Soffermiamoci su quello contrattuale, chiamato anche convenzionale. Si tratta di un accordo che viene predisposto dal proprietario dello stabile – in genere, dal costruttore – e viene allegato all’atto d’acquisto dell’unità immobiliare. Pertanto, ogni singolo condomino lo riceve e vi aderisce quando acquista la casa, all’atto del rogito.
Pertanto, il costruttore/proprietario stila il testo e le tabelle millesimali. Questo viene poi consegnato man mano ai condomini e, così facendo, viene approvato.
Come si fa a sapere se è di tipo contrattuale? È molto semplice e vi sono due possibilità. La prima è quella di chiedere all’amministratore di condominio; la seconda è quella di verificare se esso è allegato all’atto di acquisto dell’immobile.
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Come modificare un regolamento condominiale contrattuale
Vivere in un condominio, non è sempre facile. Liti, discussioni e disguidi, spesso, sono all’ordine del giorno e si concentrano, ancora di più, durante le assemblee condominiali.
Come abbiamo detto, le regole comportamentali sono stabilite dal regolamento condominiale, così come, per esempio, l’utilizzo delle parti comuni.
Ma vi sono alcuni casi in cui uno o più condomini vogliono modificarlo. Quando è contrattuale si può modificare? Come si può modificare? Assolutamente sì, ma, naturalmente, ci sono alcune precisazioni che dobbiamo fare.
La modifica deve seguire le medesime regole dell’approvazione e, quindi, la stessa maggioranza. Pertanto, essendo stato approvato all’unanimità, per modificarlo, sia integralmente che in una parte o in una clausola, è necessaria l’unanimità. Tuttavia, se per quanto riguarda le clausole di natura contrattuale possono essere modificate solo all’unanimità, le clausole di natura regolamentare possono essere modificate anche solo con la maggioranza dei condomini.
Stessa regola vale per quello assembleare. In questo caso, per approvarlo è sufficiente la maggioranza dei condomini che costituiscono almeno 500 millesimi del condominio (la metà dei millesimi dell’edificio). La stessa maggioranza è necessaria per modificarlo (maggioranza dei condomini e raggiungimento di 500 millesimi).
Quali sono le caratteristiche di un regolamento condominiale di tipo contrattuale
Il primo e fondamentale aspetto che bisogna tenere presente è che, naturalmente, il regolamento condominiale contrattuale è redatto per iscritto. È inoltre più vincolante rispetto a quello assembleare perché, come abbiamo specificato già prima, per l’approvazione o la modifica serve l’unanimità.
Risulta più vincolante, ma anche, per alcuni versi, più limitatore. Per quale motivo? Come abbiamo già detto prima, per modificarlo è necessario ottenere l’approvazione di tutti i condomini, tranne che per alcune clausole.
Una sua caratteristica peculiare è che, in linea di massima, viene quasi sempre redatto del proprietario dello stabile oppure dal costruttore. In ogni caso, può essere anche redatto e approvato successivamente.