Caparra affitto non restituita? Ecco cosa devi fare

Il locatore non restituisce la caparra al termine dell'affitto? Scopri quando è legittimato a farlo e che cosa puoi fare per riaverla indietro.

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Se il padrone di casa al termine del contratto di affitto decide di trattenere la caparra versata dall'inquilino, allora quest'ultimo potrà agire con le buone o con le cattive maniere, in modo da riceverla indietro. Esistono, però, una serie di motivazioni che giustificano il proprietario di casa a trattenere la somma, ad esempio per mancato pagamento del canone o in caso di danni all'immobile. Negli altri, invece, egli è obbligato a restituire quanto versato al momento della stupilazione del contratto. Ecco cosa dice la legge al rigurado e come come muoversi per chiedere indietro la caparra. 

Che cos'è la caparra 

La cosiddetta "caparra" di un affitto, detta anche "cauzione", in gergo giuridico si chiama "deposito cauzionale". Si tratta di un accordo stipulato tra il proprietario dell'appartamento ed il nuovo inquilino, nel quale quest'ultimo provvede a depositare, congiuntamente alla firma del contratto di locazione, una somma di denaro nelle tasche del locatore, come indicato nel contratto stesso.

In sostanza, l'obbligo di versare un deposito cauzionale è una forma di garanzia nei confronti del proprietario e deve essere specificata all'interno di un'apposita clausola inserita all'interno del contratto di locazione. In caso contrario gli inquilini non saranno tenuti a versarla. 

Le regole sul deposito cauzionale sono indicate all'articolo 11 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978, la quale viene anche denominata "Legge Equo Canone", che prevede espressamente:

"Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno."

Nello specifico, dunque, per legge, il proprietario di un immobile non potrà mai chiedere una cifra superiore a tre mensilità, al momento della firma del contratto di locazione. Questa somma di denaro, logicamente, potrà risultare di importo inferiore oppure potrà anche non essere richiesta, dal momento che il deposito cauzionale non è obbligatorio secondo quanto previsto dalla normativa nazionale.

Tuttavia al giorno d'oggi è prassi comune richiedere al futuro inquilino il versamento di un bonifico bancario di importo corrispondente a due oppure a tre mensilità. Quello che molte persone non sanno, invece, è che la cauzione è produttiva di interessi: questo vuol dire che il denaro che viene depositato al locatore e trattenuto da quest'ultimo farà sì che venga prodotto un credito nei confronti dell'inquilino che ha versato la caparra.

Quest'ultimo, infatti, oltre a ricevere lo stesso importo che ha versato al momento della stipula del contratto di locazione, riceverà indietro dal proprietario dell'appartamento anche gli interessi legali che maturano su queste somma di denaro.

Nel prossimo paragrafo andremo ad approfondire tutto quello che riguarda la caparra di un affitto, andando ad evidenziare quali sono i suoi scopi ed, in particolare, a che cosa serve il versamento di questa somma di denaro da parte del soggetto locatario nelle tasche del locatore, al momento della firma.

A che cosa serve

La funzione della caparra di un affitto viene stabilita dalla Corte di Cassazione, la quale prevede che questo deposito sia una forma di garanzia nei confronti del locatore, il quale avrà una somma di denaro da poter trattenere, anche in misura parziale, nel momento in cui l'inquilino produca dei danni all'interno dell'appartamento oppure nell'eventualità che quest'ultimo non provveda al pagamento completo di tutte le spese dovute.

Inoltre, la Corte Suprema ha riconosciuto questo istituto come un vero e proprio pegno, escludendo la possibilità al locatario di decidere spontaneamente di non pagare le ultime mensilità relative al canone di locazione, in modo che tale importo possa essere trattenuto e scalato dal proprietario dell'appartamento dalla somma versata in qualità di cauzione.

In particolare la caparra ha queste funzioni:

  • come garanzia nei confronti del locatore che l'inquilino provvederà al versamento di tutti i canoni di locazione mensili che sono previsti all'interno del contratto di affitto;
  • come garanzia nei confronti del locatore che l'inquilino provvederà al versamento di tutte le spese di manutenzione ordinaria, le quali sono dovute interamente da quest'ultimo;
  • come garanzia nei confronti del locatore che l'inquilino provvederà al versamento di tutti gli oneri condominiali e degli oneri accessori che sono previsti;
  • come garanzia nei confronti del locatore per il risarcimento dei danni che ha prodotto l'inquilino.

A quanto ammonta

Come abbiamo visto, di norma il deposito cauzionale non deve superare l'importo massimo pari a 3 mensilità rispetto al canone di locazione, senza stabilire con esattezza l'importo esatto. Tale somma di denaro non potrà mai essere aumentata durante il corso dell'intero contratto di locazione, neanche nella circostanza in cui venga effettuata una revisione dell'importo del canone mensile e, conseguentemente, un aumento del medesimo, dovuto ad un adeguamento.

La cauzione potrà essere versata dal locatario nelle tasche del locatore attraverso una delle seguenti modalità di pagamento, ovvero:

  • mediante bonifico bancario;
  • mediante bonifico postale;
  • attraverso la predisposizione di un assegno;
  • in contanti.

Inoltre, l'importo previsto, e stabilito esplicitamente all'interno di una specifica clausola presente all'interno del contratto di locazione, potrà essere versato tutto in un'unica soluzione, oppure in modalità differita, chiedendo una dilazione di pagamento e pagando quanto dovuto in più rate.

Il deposito cauzionale dovrà essere versato dall'inquilino nel momento in cui viene stipulato il contratto tra le parti e sarà produttivo di interessi legali, così come viene disciplinato all'interno dell'ordinamento giuridico nazionale.

Quando il proprietario può trattenere la somma

Di norma la caparra di un affitto alla conclusione del contratto di locazione ritorna indietro all'inquilino che l'ha versata. Ma in alcune circostanze il proprietario dell'appartamento darà legittimato a trattenere le somme versate da quest'ultimo. Tali casi sono:

  • quando il locatario non abbia provveduto al versamento di tutti i canoni di locazione mensili che sono previsti all'interno del contratto di affitto;
  • quando il locatario non abbia provveduto al versamento di tutti gli oneri condominiali da lui dovuti;
  • quando il locatario abbia provocato dei danni all'interno dell'appartamento.

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Che succede se l'inquilino non versa il canone di locazione mensile

La legge prevede che il proprietario di un immobile possa trattenere il deposito cauzionale versato dall'inquilino, qualora quest'ultimo non abbia pagato una o più mensilità. Costui potrà farlo da subito, senza dover richiedere l'autorizzazione al giudice.

Questo è il caso che accade con maggiore frequenza ed è la cauzione che subentra, in modo da estinguere il debito a carico del locatario ed applicare la garanzia che possiede il locatore.

A volte, però, l'importo del debito contratto dall'inquilino può risultare superiore oppure inferiore rispetto alla caparra che quest'ultimo ha versato nelle tasche del proprietario dell'immobile. In particolare:

  • se l'importo del debito è superiore rispetto alla somma versta a titolo di deposito cauzionale, allora il locatore potrà trattenere l'intera cifra e potrà rivalersi sull'inquilino e richiedere a quest'ultimo il pagamento di quanto dovuto;
  • se l'importo del debito è inferiore rispetto alla somma versata a titolo di deposito cauzionale, allora il locatore sarà legittimato a trattenere la cifra che gli spetta, ma sarà costretto a restituire la parte eccedente.

Che cosa succede se l'inquilino non pagata le spese condomoniali

Il mancato adempimento del locatario rispetto al versamento degli oneri condominiali per un periodo di tempo superiore a due mesi e per un importo superiore a due mensilità, comporta la possibilità di ricevere uno sfratto. Inoltre se il locatore si accorge che costui non abbia versato correttamente tutti gli oneri accessori dovuti, allora potrà trattenere la caparra per una misura pari a quanto gli spetta.

Se l'importo dell'inadempimento economico è differente rispetto alla cifra versata per la cauzione, allora si applicheranno le casistiche che abbiamo evidenziato nel precedente paragrafo.

Che cosa succede se l'inquilino ha causato dei danni all'appartamento

Capita spesso, doprattutto dopo una permanenza di anni e anni, di arrecare dei danni. Quelli dovuti all'usura non fanno perdere il diritto alla restituzione della caparra, invece quelli più "strutturali" sì. In quest'ultimo caso il proprietario non potrà trattenere di sua spontanea volontà la cauzione, ma avrà due possibilità:

  • concordare e stimare il prezzo dei danni con il locatario;
  • rivolgersi ad un tribunale.

L'inquilino sarà tenuto al pagamento dei danni solamente nel caso in cui questi siano dovuti dalla mancata manutenzione ordinaria oppure se egli non abbia adottato un comportamento diligente.

Che cosa fare se non viene restituita

Se il locatore non restituisce, ingiustamente, la caparra versata dall'inquilino, al termine del contratto di locazione, allora quest'ultimo potrà:

  • spedire una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno;
  • inviare una pec;

Nel peggiore dei casi sarà inoltre necessario procedere con le vie legali e, quindi, chiedere aiuto ad un avvocato.