A volte può succedere che dopo alcuni anni dall'accensione di un mutuo prima casa, a causa di alcuni cambiamenti avvenuti nelle tue circostanza economiche o lavorative, tu possa avvertire la necessità di cambiare le condizioni del mutuo, di riconvertirle o, come si dice in gergo, di rinegoziarle, per renderle più vantaggiose e convenienti.

La conversione del mutuo prima casa può avvenire attraverso due modi: la "rinegoziazione" e la "surroga". Entrambe hanno come fondamento il cambiamento delle condizioni originarie, ma con una differenza primaria e imprescindibile: nel primo caso l'istituto di credito resta lo stesso con il quale abbiamo acceso il primo tipo di mutuo; nel secondo caso avviene non solo un cambio di condizioni, ma anche un cambio di istituto di credito mutuante. 

Ecco perché rinegoziazione e surroga del mutuo prima casa, nonostante le similitudini, sono due istituti completamente diversi e disciplinati in maniera diversa.

Per poter scegliere nel migliore dei modi bisogna conoscerli bene entrambi.

Cos'è la rinegoziazione del mutuo prima casa?

Rinegoziare un mutuo vuol dire accordarsi con l'istituto di credito mutuante per cambiare le condizioni del contratto di mutuo prima casa che abbiamo stipulato in precedenza.  

La rinegoziazione del mutuo avviene a costo zero e di solito i motivi del cambiamento possono riguardare gli oneri finanziari, diventati insostenibili per il mutuatario, oppure un cambiamento delle sue condizioni economiche e reddituali, che rendono più difficoltoso onorare il debito.

Questa possibilità viene concessa da molte banche per rendere più agevole la restituzione delle rate da parte del debitore ed evitare che le difficoltà eccessive lo portino a ritardare o, peggio, a non pagare. 

Di soliti gli istituti di credito sono più propensi ad accordare una rinegoziazione del mutuo prima casa a chi è in difficoltà economica e ha bisogno di condizioni più vantaggiose,  piuttosto che a clienti che vorrebbero solo estinguere il finanziamento in anticipo.

Se non intervengono dei cambiamenti notevoli e rilevanti nella situazione finanziaria e reddituale del mutuatario, difficilmente la banca concederà la rinegoziazione del mutuo prima casa

Mutuo prima casa: quali condizioni del contratto possono essere rinegoziate?

Quando la banca rinegozia un mutuo, di solito gli elementi del contratto di finanziamento che vengono rivisti sono:

- Lo spread, che corrisponde al profitto della banca. A volte può diventare molto oneroso e quindi, in fase di rinegoziazione, la banca lo rivede al ribasso;

- Il tasso di di interesse, fisso o variabile, legato ai tassi di mercato. 

- La durata del contratto. Per esempio si potrebbero allungare i termini in modo da riuscire a pagare una rata nettamente inferiore. 

- Tipo di contratto. Si potrebbe passare da un contratto a tasso fisso ad un a tasso variabile, o viceversa. 

Come si richiede la rinegoziazione del mutuo prima casa?

Chiedere alla banca mutuante di rinegoziare il mutuo è facilissimo: è necessario inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno con all'interno la richiesta che elenca le condizioni che si vorrebbe veder modificate e le motivazioni (ovvero quali cambiamenti sono sorti nelle propria situazione economica). 

Se l'istituto di credito accetta la rinegoziazione (non è obbligato ad accettare) si procederà, ridiscutendo le varie condizioni, altrimenti tutto resterà uguale.

La rinegoziazione del mutuo è sempre gratuita e nessuna spesa supplementare, costo aggiuntivo, o garanzia ulteriore saranno richiesti da parte della banca.

Cos'è la surroga del mutuo prima casa?

Con il decreto legge 7/2007, poi confluito nella Legge di Bilancio 2008, è stata legiferata una nuova forma di rinegoziazione del mutuo che però vede il cambio dell'istituto di credito mutuante: la surroga del mutuo

La surroga del mutuo prima casa dà la possibilità al mutuatario di spostare il proprio finanziamento dall'originario istituto di credito ad un altro. In questo modo, prima del passaggio, avverrà una vera e propria rinegoziazione di tutte le condizioni del mutuo.

Anche questo tipo di operazione avviene a costo zero e senza alcun obbligo di estinguere il rapporto originario con la banca precedente.  

Quali sono i vantaggi della surroga del mutuo prima casa?

Quali sono i vantaggi della surroga del mutuo prima casa? Il mutuante potrà beneficiare di condizioni economiche migliori, di vantaggi aggiuntivi e, inoltre, potrà farlo senza accollarsi alcuna spesa. 

L'unica spesa irrisoria saranno le 35 euro per il versamento della tassa ipotecaria.  Nessuna spesa notarile, nessun onere, nessun costo. Anche le garanzie resteranno le stesse del mutuo prima casa originario. 

Anche nel caso della surroga del mutuo prima casa, il mutuatario potrà chiedere di rivedere e conseguentemente cambiare le seguenti condizioni del prestito: tasso d'interesse e spread bancario, tipologia di mutuo e durata

Altri benefici per il debitore nel caso di surroga del mutuo, potrebbero essere pagare costi inferiori di gestione della pratica e versare tasse di incasso della rata inferiori. 

Secondo il decreto Bersani, se si sceglie la surroga del mutuo prima casa, l'importo del finanziamento che si va a rinegoziare con il nuovo istituto di credito non potrà in alcun modo essere superiore al debito residuo

Come si richiede la surroga del mutuo prima casa?

Anche in questo caso, come nel caso della rinegoziazione, richiedere la surroga del mutuo è molto semplice: basta inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno e comunicare alla vecchia banca la volontà di sfruttare questa possibilità. 

La vecchia banca dove è stato accesso il mutuo originario, è tenuta ad accettare la surroga, e non può rifiutarsi; dovrà concedere il nulla osta entro e non oltre i trenta giorni lavorativi successivi, altrimenti potrebbe incappare nel pagamento di sanzioni. 

La seconda banca, invece, quella che è stata scelta per surrogare il mutuo, non è tenuta ad accettare. Nel caso in cui ci sia un diniego, il mutuatario dovrà scegliere un altro istituto di credito che accetti la surroga del primo mutuo.

Secondo la legge Bersani la surroga del mutuo può essere richiesta ogni volta che se ne avverta la necessità, senza limiti. Le banche però, che sostengono le spese perché la legge impone che questi passaggi siano completamente gratuiti per il cliente, non sono disposte a farlo all'infinito. 

A quali condizioni una banca accetta la surroga di un mutuo?

Una banca accetta la surroga di un mutuo solo nel caso in cui ci potrà guadagnare. E' una pratica commerciale e deve esserci profitto. 

I margini di profitto devono essere notevolmente superiori a tutti i costi vivi che la banca deve sostenere per il notaio, per il perito eccetera; perché questi costi non possono essere pagati dal cliente. 

Questo fa in modo che qualsiasi proposta di surroga di basso importo e di basso profitto, non troverà istituti di credito disposti ad accettarla. 

Molte banche, infatti, non accettano surroghe di mutui di importi inferiori ai 50/70 mila euro.  Stessa cosa avviene per la durata. E' difficile che un istituto di credito accetti la surroga di un mutuo inferiore ai 5 anni di durata. Viene considerato positivamente un mutuo di almeno dieci anni di durata  e di importo abbastanza elevato.

Molte banche potrebbe rifiutare di surrogare mutui surrogati già per ben tre volte. Anche se la legge non pone limiti, una situazione del genere non è ben vista dagli istituti di credito. Il soggetto viene visto come un "surrogatore seriale", e le banche preferiranno evitare di sostenere delle spese per un cliente che, con tutta probabilità, dopo un po' di tempo cambiera di nuovo istituto di credito.

Analogie e differenze tra rinegoziazione e surroga mutuo

Tra rinegoziazione e surroga del mutuo prima casa, esistono delle analogie e delle differenze; iniziamo dalle prime.

Entrambi questi modi di riconversione del mutuo prevedono una modifica del tasso di interesse, dello spread applicato, della tipologia di contratto e della durata

Vediamo quali differenze sostanziali, invece, ci sono tra i due tipi di conversione del mutuo.

La rinegoziazione è  una riconversione del mutuo e delle sue condizioni che avviene con la stessa banca che ha acceso il mutuo prima casa. E' un accordo interno tra mutuatario e mutuante. Nel caso della surroga, invece, avviene un cambio di istituto di credito, dunque cambia il soggetto mutuante.

La rinegoziazione del mutuo è sempre una pratica gratuita, la surroga anche, ma ha un'unica spesa che deve sostenere il cliente, ovvero il versamento della tassa ipotecaria di 35 euro. 

A differenza della surroga, la rinegoziazione del mutuo permette di estinguere un mutuo e di accenderne un altro a condizioni più vantaggiose, sempre con la medesima banca. 

La banca non è obbligata ad accettare, ma se le motivazioni apportate sono valide, se i cambiamenti nella situazione economica e reddituale del mutuatario sono reali, l'istituto di credito per non perdere un cliente, accetterà la rinegoziazione a condizioni più vantaggiose per il debitore, secondo le sue nuove esigenze. 

La rinegoziazione del mutuo prima casa è il risultato di un accordo tra le parti, senza la presenza di un pubblico ufficiale o notaio.