I criteri generali del riparto delle spese condominiali sono previsti e imposti categoricamente dall’articolo 1123 del Codice Civile. Secondo la norma, le quote devono essere divise in funzione dei millesimi di proprietà dei singoli condomini.

Essendo una norma categorica non prevede deroghe in maggioranze dei condomini e qualsiasi delibera in questa direzione, non uniforme ai criteri di legge, è annullabile o addirittura nulla.

Tuttavia, c’è comunque un modo per modificare il riparto delle spese condominiali.

Vediamo, nel teso, di quale si tratta, anche alla luce delle indicazioni recenti fornite dalla giurisprudenza e spieghiamo, prima di tutto, come si dividono le spese in relazione del regolamento di condominio.

Cos’è il riparto delle spese in condominio

Nella vita burocratica del condominio, una delle questioni più importanti, nonché delicate, riguarda la ripartizione delle spese tra i condomini.

I possessori di immobili siti in condominio, ovvero tutti coloro che vantano un diritto reale su un immobile in condominio, devono pagare le spese condominiali, relative alla gestione e alla manutenzione delle parti comuni dell’edificio.

Le spese condominiali vengono chiamate anche oneri o obbligazioni condominiali e sono gli importi che ogni condomino deve pagare in ragione della sua partecipazione al condominio.

Le spese devono essere divise in base ai millesimi di proprietà, così come stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile. Ecco quanto afferma:

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

Le spese condominiali possono essere divise in millesimi o in parti uguali. Alla divisione in millesimi prescritta dal Codice Civile, infatti, ci sono solo due eccezioni:

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  Se si tratta di beni o servizi destinati a servire i condomini in modo differente, allora, nella ripartizione si deve tener conto del maggiore o minore utilizzo di un bene;

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  Se si tratta di un condominio con più scale, cortili o edifici, la ripartizione deve avvenire solo tra chi trae utilità da tali aree.

Come si dividono le spese condominiali

Abbiamo appena anticipato che le spese condominiali devono essere sempre divise seguendo il criterio dei millesimi di proprietà, a meno che, non si verificano le due ipotesi, precedentemente indicate.

Per esempio, si pensi alla pulizia delle scale. In questo caso, si deve anche tenere conto del criterio dell’altezza: i condomini che abitano ai piani superiori dovranno pagare di più rispetto ai condomini dei primi piani.

Nel secondo caso, possiamo fare l’esempio di un condominio con due edifici, due scale, due cortili. In questo caso, la ripartizione deve avvenire in base all’utilizzo che ne fanno i condomini, magari dividendo il riparto dei due edifici.

Analizzando meglio le disposizioni dell’articolo 1123, notiamo che si chiude con una formula molto importante: “salvo diversa convenzione”. Ciò significa che se viene effettuato un patto contrario, ovvero un accordo tra i condomini, il riparto delle spese può essere modificato e avvenire diversamente, senza tener conto dei millesimi di proprietà.

Tuttavia, proprio perché ci sia un diverso accordo, e perché si tratti di una convenzione, è necessaria l’unanimità. Solo con voto unanime è possibile modificare il riparto delle spese di condominio. Non è sufficiente la maggioranza dei condomini e delibere di questo tipo sono annullabili e nulle.

Come si può modificare il riparto delle spese in condominio

Si può modificare il criterio di riparto delle spese condominiali solo e unicamente con il consenso unanime di tutti i condomini.

L’unanimità deve essere espressa a prescindere dal tipo di regolamento condominiale che, ricordiamo, può essere di due tipologie: contrattuale o assembleare. Per modificare il riparto delle spese, non è importante la natura del regolamento.

Sono due le regole da seguire. Prima di tutto, ogni qual volta si desidera modificare il riparto delle spese e delle stesse tabelle, è necessario il voto unanime di tutti i condomini. Nel caso in cui la modifica delle tabelle non deroga al criterio dei millesimi, allora è sufficiente la maggioranza. Infatti, l’unanimità per la modifica delle tabelle è necessaria solo quando si deroga al criterio dei millesimi.

Prendiamo, infine, l’ipotesi in cui non c’è l’unanimità dei condomini. Possiamo analizzare il caso di un condominio che vada a modificare il criterio di ripartizione delle spese derogando ai millesimi.

Il dubbio riguarda appunto la delibera, ovvero se questa sia nulla o annullabile. In base all’orientamento della giurisprudenza, se la delibera modifica i criteri di ripartizione per una sola annualità e ad un solo bilancio, allora la stessa è annullabile e va contestata entro 30 giorni.

Se, invece, la delibera va a modificare i criteri di riparto per sempre, allora la stessa è nulla e può essere impugnata in qualsiasi momento.