Si può sfrattare l'inquilino prima della scadenza del contratto? Sì, qui le condizioni

L'inquilino può recedere dal contratto di locazione quando vuole. Ed il proprietario invece? Come può mandare via l'affittuario? In questa guida vedremo quali sono le motivazioni possibili.

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La legge prevede che solamente l'inquilino possa recedere dal contratto in qualsiasi momento, mentre il locatore dovrà necessariamente attendere la naturale scadenza dell'affitto.

Anche se, in realtà, il proprietario di casa può usufruire del diritto di recesso ed inviare una lettera di disdetta all'affittuario almeno sei mesi prima della scadenza oppure terminare l'affitto qualora sussistano delle gravi motivazioni. Andiamo a vedere quali.

Quando si può sfrattare l'inquilino prima che il contratto scada

Nel caso in cui il contratto di locazione sia ad uso abitativo, il proprietario di casa può decidere di sfrattare il proprio inquilino anche prima che il contratto scada, ma solamente qualora sussistano delle specifiche motivazioni a riguardo.

Altrimenti, il locatore dovrà necessariamente attendere la naturale scadenza del contratto d'affitto per poter mandare via il locatario, in modo da evitare che quest'ultimo venga rinnovato per gli ulteriori anni che sono stati decisi e specificati al momento della stipula del contratto stesso.

In realtà, il proprietario dell'appartamento che viene concesso in locazione ad un determinato conduttore, può decidere di mandare via quest'ultimo al momento della scadenza naturale del contratto d'affitto, solamente qualora sussistano delle motivazioni, che, seppur siano differenti, devono comunque sussistere per attuare il diritto di recesso.

L'inquilino, invece, a differenza del proprietario dell'immobile potrà decidere in qualsiasi momento, comunicandolo almeno sei mesi prima a quest'ultimo, di recedere dal contratto di locazione e di andare via dall'appartamento nel quale vive.

Quali sono le motivazioni ed i casi specifici in cui il proprietario può recedere dal contratto

La via migliore e quella anche più semplice per recedere dal contratto di locazione prima della sua naturale scadenza è quella di trovare e di raggiungere un accordo bonario con il conduttore, in modo da comunicare e registrare la risoluzione anticipata del contratto presso l'Agenzia delle Entrate.

Qualora, però, non fosse possibile raggiungere un accordo bonario, allora il proprietario dell'immobile affittato sarà costretto a ricorrere alle disposizioni legislative che sono previste all'interno del nostro ordinamento giuridico nazionale.

E, a tal proposito, infatti, il locatore può sfrattare il locatario prima che scada il contratto d'affitto qualora quest'ultimo:

  • abbia violato il regolamento condominiale;

Le motivazioni che devono ricorrere qualora, invece, il proprietario di casa intenda sfrattare l'affittuario al momento della scadenza naturale del contratto di locazione sono differenti ed, in particolare, vengono delineate ed esplicitate all'interno dell'art. 3 della Legge sulle Locazioni Abitative.

Nello specifico, la suddetta normativa è stata introdotta all'interno dell'ordinamento giuridico nazionale attraverso l'emanazione del Decreto Legislativo n. 431 del 9 dicembre 1998, e prevede espressamente, all'interno del suo terzo articolo, che il locatore può disdire il contratto di locazione con l'affittuario qualora:

  • voglia destinare l'immobile all'uso che intende farne in prima persona oppure al coniuge, ai figli, ai genitori o ai parenti entro il secondo grado;
  • voglia destinare l'immobile alla propria attività, che sia questa per fini economici, pubblici, sociali, mutualistici, cooperativi, assistenziali, culturali o religiosi, fornendo all'inquilino la possibilità di prendere in affitto un'altra abitazione;
  • il conduttore abbia la piena disponibilità di un altro immobile, a qualsiasi titolo (proprietà, usufrutto, comodato d'uso, diritto di abitazione, ecc...), all'interno dello stesso Comune;
  • la permanenza all'interno dell'immobile ostacola la ricostruzione o la rimessa a norma dell'edificio all'interno del quale questo si trova;
  • l'immobile si trovi all'interno di un edificio in cui è prevista la ristrutturazione generale, la demolizione, la trasformazione radicale oppure qualora l'abitazione si trova all'ultimo piano e l'inquilino richieda la costruzione di sopraelevazioni;
  • si verifichi il mancato utilizzo dell'immobile per un periodo continuativo, senza che venga definito un giustificato motivo;
  • voglia vendere l'immobile a soggetti terzi, dal momento che è l'unico di sua proprietà, ma in questo caso il proprietario di casa dovrà necessariamente rispettare il diritto di prelazione dell'inquilino, così come viene disciplinato all'interno degli articoli 38 e 39 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978.

Queste motivazioni che abbiamo appena esplicitato devono essere necessariamente inserite dal proprietario dell'immobile all'interno della lettera di disdetta, la quale dovrà essere inviata all'affittuario, in modo che quest'ultimo possa verificare l'attendibilità e la veridicità delle informazioni che sono contenute al suo interno ed in modo da poter contestare il recesso in caso di falsa dichiarazione.

Come chiedere lo sfratto

Una volta che sia appurato che sussistano le motivazioni necessarie per poter procedere con lo sfratto dell'inquilino dal proprio appartamento, il locatore potrà mandarlo via attraverso un'apposita lettera di disdetta.

Quest'ultima dovrà essere inviata al locatario almeno sei mesi prima della scadenza del contratto di affitto, attraverso una delle seguenti modalità, ovvero tramite:

  • posta raccomandata con ricevuta di ritorno;
  • pec;
  • fax.

All'interno della lettera di disdetta dovranno essere specificate le motivazioni secondo le quali si intende recedere e la data entro la quale l'affittuario dovrà liberare l'abitazione.

Il proprietario dell'appartamento, una volta che sarà rientrato in possesso dell'immobile dovrà necessariamente seguire delle specifiche regole e tempistiche, a seconda della motivazione per cui ha esercitato il proprio diritto di recesso.

Canone libero, canone concordato e locazioni brevi

La legge ammette tre differenti tipologie di contratti di locazione, ovvero:

  • quelli a canone libero, i quali vengono anche denominati "4+4";
  • quelli a canone concordato, i quali vengono denominati anche "3+2";
  • brevi, i quali si dividono in contratti di locazione ad uso transitorio, per studenti oppure per uso turistico.

Negli affitti a canone libero il locatore può mandare via l'affittuario comunicando almeno sei mesi prima della scadenza fissata a quattro anni la volontà di recedere dal contratto, senza che ricorrano le motivazioni che abbiamo visto durante il corso di questo articolo.

Negli affitti a canone concordato la lettera di disdetta deve essere inviata con le stesse modalità e prima della scadenza naturale, purché sussistano delle valide motivazioni.

Negli affitti brevi il locatore non può mai recedere dal contratto in maniera anticipata, dal momento che la durata di quest'ultimo risulta essere molto breve.