Abitando in un immobile in affitto, i motivi di discussione con il proprietario possono essere tanti. Uno di questi - e non poco comune - riguarda la manutenzione e la sostituzione della caldaia. In generale, la prima cosa che si dovrebbe fare è leggere il contratto di locazione, verificando che siano riportate le voci di ripartizione delle spese.

Tuttavia, prima i dubbi e poi le eventuali discussioni hanno luogo per via dei costi e le spese da affrontare che, nella maggior parte dei casi, si rivelano essere molto alti. Chi deve farsene carico, l’inquilino o il proprietario dell’immobile dato in affitto?

Cerchiamo di chiarire questo aspetto, spiegando quando i costi devono essere affrontati dal locatore e quando, invece, tocca agli inquilini pagare le spese di gestione o manutenzione ordinaria. 

Chi paga se si rompe la caldaia in una casa in affitto

Quando si abita in un immobile in affitto, anche se ci sono molti pro, altrettanti sono i contro con i quali doversi confrontare. Ci riferiamo, per esempio, alle spese da affrontare e, nello specifico, a quelle relative alla caldaia. Strumento utile e, ormai, sempre più diffuso che, spesso, comporta molti grattacapi. 

Come tutti gli apparecchi, anche la caldaia può rompersi e deve essere sottoposta a revisione e manutenzione. 

Ma chi deve farsi carico di queste spese? In generale, quando si utilizzano ordinariamente i beni di un immobile in fitto, il controllo periodico e la manutenzione devono essere a carico dell’inquilino, ovvero del locatario. Infatti, è il locatario a dover pagare le spese di utilizzo e la fornitura del calore.

Ma il proprietario dell’immobile non è di certo esentato da tutte le spese. Se la manutenzione ordinaria spetta all’inquilino, il proprietario deve effettuare la manutenzione straordinaria degli impianti.

Infatti, possiamo citare anche l'articolo 1576 del Codice Civile: 

"Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore". 

E continua:

"Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore". 

E in caso di rottura chi deve pagare? Si tratta di una domanda ostica che, spesso, ha instillato prima dubbi e poi discussioni tra le parti. Quando si rompe la caldaia per caso fortuito, per esempio, a causa di un corto circuito o di un fulmine, oppure quando l’impianto risulta essere molto vecchio, la sostituzione deve essere effettuata a spese del proprietario di casa. Il padrone di casa deve provvedere a sostituire sia la caldaia per intero sia la singola parte danneggiata.

Tutto cambia se un’eventuale rottura sia addebitabile alla negligenza dell’inquilino. Cosa vuol dire? Se, per esempio, il locatorio non ha provveduto ad effettuare le manutenzioni ordinarie e necessarie. 

E quando la caldaia è condominiale? Quando l’impianto è condominiale, le spese di manutenzione vengono ripartite tra tutti i condomini, ovviamente, in relazione alle quote condominiali di proprietà, così come vengono ripartite tutte le altre spese condominiali delle parti comuni.

Chi paga le spese della caldaia in affitto

Scendiamo più nel dettaglio e approfondiamo quanto abbiamo anticipato poc’anzi. In caso di immobile in affitto, come sono ripartite le spese inerenti la caldaia tra proprietario e inquilino?

In genere, le voci riguardanti la ripartizione delle spese vengono inserite nel contratto di locazione. È bene, quindi, leggere sempre attentamente il contratto, anche se le parti, di norma, si accordano prima della stipula e, eventualmente, lo mettono per iscritto.

Ma vediamo quali sono le voci che, solitamente, possono essere inserite, iniziando da quelle a carico del locatore. Il proprietario dell’immobile deve provvedere all’installazione, alla sostituzione, all’adeguamento alle norme e alla manutenzione straordinaria della caldaia.

L’inquilino, invece, deve effettuare e affrontare le spese della manutenzione ordinaria, del controllo e della pulizia della caldaia per accensione e messa a riposo. Deve, ovviamente, pagare le tasse e la fornitura del calore.

Il locatario deve anche provvedere ad effettuare tutti gli adempimenti che sono previsti dal libretto e devono pagare la tassa all'Asl. 

Molto semplicemente, le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore; mentre, le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario.

Quali sono gli altri obblighi del proprietario dell'immobile? Il locatore deve anche intervenire subito non appena gli vengono comunicati guasti o rotture che richiedono la riparazione oppure la sostituzione della caldaia.

E se non provvede? In questo caso, l'inquilino può effettuare i lavori necessari per il ripristino del funzionamento dell'impianto, anticipando le spese necessarie e, successivamente, potrà chiedere al proprietario il rimborso di tali spese.

Se il proprietario non provvede al rimborso, l'inquilino potrà anche chiedere la restituzione agendo per vie legali.