Spese condominiali: cosa è incluso e cosa, invece, è escluso

I condomini sono tenuti al pagamento delle spese condominiali relative ai beni comuni. Ecco cosa è incluso nelle spese e come viene ripartito.

Spese condominiali

Vivere in un condominio implica la rinuncia ad alcuni diritti e libertà, in luogo di una cooperazione con gli altri condomini.

La collaborazione tra condomini è riscontrabile soprattutto nella divisione delle spese condominiali che non riguardano le singole unità abitative, ma i cosiddetti spazi comuni, messi a disposizione e potenzialmente fruibili da parte di tutti i condomini.

Seppur la lista non sia esaustiva, l’art. 1117 del Codice civile chiarisce con alcuni esempi quali spazi sono da intendere come beni comuni del condominio. Tra questi:

  •   Suolo, tetto, facciata, portone, scale, cortili

  •   Aree di parcheggio

  • Impianti e installazioni destinate a servizi comuni ( es, ascensore)

     

I beni indicati richiedono dei costi di gestione fissi e dei costi variabili legati alla manutenzione. Le spese condominiali relative ai beni comuni sono onere di tutti gli abitanti del condominio.

Dunque, cosa si considera incluso nelle spese condominiali? Come vengono ripartite le stesse tra i condomini? 

Cosa è incluso nelle spese condominiali

La prima distinzione da operare circa le spese condominiali è quella tra spese ordinarie e straordinarie.

 Le prime sono quelle legate ad atti di manutenzione ordinaria dei beni comuni (es. pulizia scale, riparazione impianto di illuminazione, ascensore, riparazione di tubi, compenso dell’amministratore ecc.), le seconde sono quelle che non hanno carattere di periodicità ma sono legate a eventi che si verificano una tantum (es. rinnovamento della facciata).

Tali spese devono essere votate in assemblea a maggioranza dei condomini. In caso di vendita di una singola unità immobiliare, le spese straordinarie saranno comunque a carico del cedente e non del nuovo proprietario, se la delibera di approvazione dei lavori era intervenuta prima della vendita.

Il pagamento delle spese condominiali è onere del proprietario della singola unità abitativa, anche qualora dimostri di non utilizzare alcuni beni comuni del condominio. Infatti, come più volte chiarito dalla giurisprudenza, il pagamento delle spese relative ai beni comuni è dovuto anche solo perché potenzialmente il condomino potrebbe prima o poi iniziare a utilizzarli.

Spese condominiali: ecco come vanno divise tra i condomini

Il criterio della ripartizione delle spese condominiali è indicato dalla legge.

La divisione non può mai avvenire in parti uguali, anche se la maggioranza dei condomini dovesse spingere per questa soluzione, in quanto la ripartizione è proporzionale, basata sui millesimi, ovvero le quote di comproprietà delle parti comuni di ciascun condomino rispetto al valore totale dell’edificio, in relazione al valore della singola unità abitativa.

Unica deroga al criterio della ripartizione in millesimi, è quella relativa ad alcuni beni comuni (es. ascensore) utilizzati in maniera proporzionalmente differente dai condomini.

 Nell’esempio di specie, dunque, un condomino che non utilizza l’ascensore non sarà esonerato dalle spese condominiali relative allo stesso, ma potrà parteciparvi in misura proporzionalmente inferiore rispetto ad altri condomini che ne fanno un maggiore utilizzo.

Per la divisione delle spese condominiali, quindi, il condominio farà riferimento alle tabelle millesimali, redatte da tecnici qualificati e obbligatorie per legge in caso di presenza di più di dieci condomini, che sono i documenti che quantificano la quota di partecipazione del singolo condomino alle spese.