La vita condominiale è caratterizzata da regole di condotta e vere e proprie leggi che spesso, vuoi per ignoranza vuoi per non curanza, sfuggono all’attenzione dei condomini stessi.
Per non trovarsi impreparati, invece, è doveroso sapere quali sono i propri diritti e doveri all’interno di un condominio, soprattutto per quanto riguarda le spese da affrontare per la gestione delle zone comuni.
Che si tratti della pulizia delle scale, o di un cambio delle ringhiere, o ancora della manutenzione dell’ascensore, i condomini sono spesso confusi circa la divisione delle spese. In particolare, il dubbio dei condomini verte sui casi in cui la ripartizione va effettuata in parti uguali o secondo la proprietà dei millesimi condominiali.
Vediamo insieme, dunque, quando la ripartizione delle spese condominiali è fatta in parti uguali tra tutti i condomini secondo gli orientamenti giurisprudenziali più recenti.
Condominio: come si dividono le spese
La regola generale per la divisione delle spese condominiali è da ricercare nel Codice civile all’art. 1123, salvo che, per alcuni dettagli, il regolamento condominiale preveda delle eccezioni.
Stando al Codice, dunque, la ripartizione si effettua di regola secondo i millesimi di proprietà di ciascun condomino. Per alcune spese comuni, ad esempio la manutenzione dell’ascensore, nessun condomino può essere esonerato dalla contribuzione anche se dovesse dimostrare di non utilizzare il bene. Infatti, è obbligato a partecipare alla spesa per il solo fatto che potrebbe, prima o poi, potenzialmente usufruire del bene comune.
In caso, invece, di utilizzo maggioritario, alcuni condomini potrebbero essere costretti a contribuire in misura superiore alla spesa. Basti pensare, sempre in riferimento all’esempio dell’ascensore, a chi vive all’ultimo piano.
In ultima analisi, in caso di condominio composto da più scale, qualora la spesa dovesse riguardare solo una di queste, la stessa non ricadrebbe sui condomini degli altri edifici.
Spese condominiali: quando vanno ripartite in parti uguali
Partiamo dall’assunto che, come visto, la legge non prevede la divisione delle spese in parti uguali tra i condomini. Questo può accadere solo nel caso in cui sia previsto dal regolamento condominiale approvato all’unanimità.
Come sancito da Cass. ord. n. 5258/23 del 20.02.2023, infatti, la divisione in parti uguali votata dalla maggioranza dei condomini in assemblea, rende l’eventuale delibera nulla permettendo ai condomini in disaccordo di impugnarla immediatamente dinanzi al giudice competente.
La Corte, inoltre, ha ribadito che non ha alcuna valenza l’eventualità che tra i condomini le spese siano state sempre ripartite in frazioni uguali o che la delibera votata a maggioranza abbia avuto esecuzione. Trattasi, infatti, non di annullabilità ma di nullità radicale.
In conclusione, dunque, le spese condominiali vanno ripartite di regola secondo i millesimi di proprietà di ciascun condomino.