La gestione di un condominio, sebbene spesso sottovalutata, richiede una cura molto attenta per evitare, per quanto possibile, litigi tra i condomini e possibili contenziosi legali.
Tra le diverse e disparate questioni, oltre che motivo di dubbi, ci sono le spese che i condomini devono affrontare annualmente, legate alla gestione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio.
Dovrebbe essere risaputo, infatti, che le spese di gestione e manutenzione delle parti comuni condominiali devono essere ripartite tra i condomini. Ma in che modo? Su questo argomento la legge è abbastanza chiara: ci sono spese che si suddividono in base ai millesimi e altre spese che si possono ripartire in parti uguali – in questo secondo caso, in modo limitato. Altre ancora, seguono criteri differenti.
Le tabelle millesimali sono allegate al regolamento di condominio e, in assenza di esse, le spese vengono ripartite in base al valore del singolo appartamento. Le quote millesimali semplificano il calcolo per la divisione delle spese.
Nel testo andremo a fornire una guida molto chiara su come si ripartiscono le spese condominiali e quali seguono il criterio di divisione millesimale e quali si dividono in parti uguali.
Come si dividono le spese condominiali
Per sapere e per capire come vengono ripartite le spese condominiali bisogna far riferimento, prima di tutto, al Codice Civile e, in secondo luogo, al regolamento condominiale.
Il regolamento, che può essere contrattuale o assembleare, stabilisce norme e regole per il decoro e la tutela dello stabile, la ripartizione delle spese e l’utilizzo delle parti comuni. Generalmente, sono queste le informazioni contenute nei regolamenti condominiali.
Insieme al regolamento condominiale, nel quale è stabilita la ripartizione delle spese, bisogna consultare le tabelle millesimali, ovvero l’unità di misura della proprietà di un appartamento all’interno di un condominio. Le tabelle millesimali, infatti, costituiscono lo strumento di ripartizione delle spese relative alla gestione e alla manutenzione delle aree comuni condominiali.
Le spese di amministrazione, gestione e manutenzione vengono ripartite non solo in base ai millesimi di proprietà, ma si utilizzano diversi criteri in base ai casi.
Quando si tratta di dividere le spese dei consumi, generalmente, si applica il criterio di quantificazione esatta, attraverso l’utilizzo di misuratori.
Per le spese relative alla pulizia delle scale o per la gestione e la manutenzione dell’ascensore si utilizza un criterio differente. La spesa viene ripartita per metà in ragione delle quote millesimali e per metà in proporzione all’altezza di ciascun piano. È molto semplice da capire: chi abita più in alto, paga di più. Chi abita ai piani inferiori, paga di meno.
Quando si utilizzano le quote millesimali nella divisione delle spese? Per esempio, in assenza di altre indicazioni sul regolamento condominiale, vengono ripartite in base ai millesimi le spese relative alla pulizia e alla gestione del giardino e del cortile condominiale.
Ci sono, poi, altre parti comuni che, però, non vengono utilizzate da tutti i condomini, ma solo da una parte di essi. Ci riferiamo, per esempio, ai vani garage di proprietà comune solo a una parte dei condomini oppure i camini. In questo caso, le spese relative alla pulizia dei camini, delle rampe e strade di accesso, delle mura e del tetto di copertura dei garage vengono ripartite in base ad una tabella millesimale separata.
Quando è possibile la ripartizione delle spese comuni in parti uguali
Fino ad ora abbiamo spiegato come vengono divise le spese condominiali, in base a diversi criteri. Il più diffuso è, senza dubbio, quello che si basa sul criterio dei millesimi. Vi è, poi, il criterio anche dell’altezza misto alle quote di millesimali di possesso.
Molto spesso, però, si sente parlare anche delle spese comuni divise in parti uguali. Quando è possibile farlo e, soprattutto, è legale farlo?
Il Codice Civile non prevede, di fatto, una ripartizione delle spese comuni in parti uguali. Infatti, è ammessa solo la divisione in parti uguali delle spese che riguardano la sostituzione dell’antenna e della centralina; invece, le spese dell’impianto vanno ripartite in base ai millesimi. Lo stesso criterio si applica anche per la sostituzione del citofono. Questo criterio si applica anche alla sostituzione o alla riparazione del tubo della rete idrica, ma solo e unicamente sulla parte di entrata al condominio e fino alla diramazione verso gli appartamenti, dove la ripartizione verrà applicata in base alle quote di possesso millesimale.
Ciò non toglie che si può comune adottare la divisione delle spese comuni in parti uguali, anche se questo potrebbe portare qualche grattacapo in più.
Quando è possibile? Si può adottare questo criterio solo se viene deliberato dall’assemblea di condominio con la presenza e la votazione favorevole di tutti i condomini. Serve, quindi, il voto unanime.
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