Le spese condominiali possono essere fonte di dubbi e litigi - soprattutto durante le assemblee condominiali - ecco perché è importante essere informati. Le cose si complicano in caso di affitto: in tanti si domandano chi, per legge, debba pagarle. A tal proposito è importante capire bene la differenza fra manutenzione ordinaria e straordinaria.

Per poter davvero leggere e comprendere il riassuntivo delle spese condominiali è importante prima di tutto sapere in cosa consistono, come si dividono, chi deve pagarle e come tutelarsi in caso di insoluti sia da parte dell'inquilino che da parte di un proprietario di casa che voglia vendere l'immobile.

Spese condominiali: in cosa consistono?

Si parla di spese condominiali per tutte quelle spese che concernono il condominio e servono perché l'edificio possa essere conservato e goduto al meglio, oltre - ovviamente - per poter mantenere attivi alcuni utilizzi come l'ascensore o il citofono.

Infatti, le spese di condominio si dividono - di solito - in spese inerenti le pulizie delle parti comuni, l'utilizzo della corrente nelle parti comuni e quindi inerente i citofoni, le luci e anche l'ascensore se presente e altre spese che possono essere di tipo straordinario.

Le spese condominiali precedentemente citate fanno parte delle spese ordinarie: sono ben conosciute e si ripetono anno dopo anno, ma non sono le uniche spese di condominio che ci si potrebbe ritrovare a pagare. Esistono anche le spese condominiali di tipo straordinario: queste ultime - a differenza delle prime - non sono inerenti alla manutenzione canonica ma si manifestano in caso di imprevisti o eventi fuori dalla quotidianità.

Queste ultime non possono essere precedentemente preventivate né stimate proprio per la loro natura imprevedibile. Ricordiamo che le spese condominiali - in caso di acquisto di una casa - diverranno a carico del nuovo acquirente. Ciò significa che dal momento in cui si è sottoscritto il rogito, tutte le spese - e i debiti contratti da chi vende fino ad un anno rendicontale prima - saranno a carico del compratore.

Occorre, dunque, informarsi molto attentamente sulla natura delle spese e sui debiti contratti prima di acquistare un immobile.

Come leggere il riassunto delle spese condominiali

 Chiunque viva già in un appartamento all'interno di un condominio, sa bene che le spese rendicontate sono divise in spese preventivate e conguaglio.

Infatti, attraverso il preventivo l'amministratore condominiale ripartirà la spesa presunta ottenuta e approvata durante assemblea condominiale - inerente le spese condominiali ordinarie - in rate che possono essere mensili o quadrimestrali.

Esiste anche la possibilità di utilizzare la modalità di ripartizione a consuntivo mensile, ove sarà l'amministratore a ripartire mensilmente le spese in base al sostenuto effettivo e non al preventivato.

In ogni caso, per poter prendere atto di quale di queste due tipologie è stata adottata dal condominio in cui si vive, bisognerà leggere il documento ufficiale che l'amministratore rilascia. Al suo interno vi sono le spese di solito ripartite a condominio.

Ad esempio si potrà leggere una spesa annua di quindicimila euro per la manutenzione dell'area verde condominiale. In questo caso si parlerà di una cifra totale condominiale che andrà ripartita per tutte le famiglie abitanti un condominio.

Immaginiamo che si parli di un condominio di cinque piani da tre famiglie per piano, otterremo quindici famiglie.

Quindi, i quindicimila euro andranno divisi per le quindici famiglie, ottenendo mille euro a famiglia annui, questi ultimi andranno divisi ancora per dodici mesi l'anno, ottenendo così circa ottantaquattro euro di spese mensili per le aree verdi.

Ma entriamo più nello specifico e vediamo come vengono ripartite le varie spese ordinarie.

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Come vengono ripartite le spese condominiali?

Tali spese sono divise secondo i criteri presenti agli articoli 1123-1126 del Codice civile. Difatti, quelle di tipo ordinario andranno suddivise per ogni condomino in base alle tabelle millesimali sul valore della proprietà del condomino stesso. Come nel caso dell'ascensore, si potrà avere un'ulteriore ripartizione in base all'utilizzo dell'oggetto condominiale stesso. Infatti, come previsto dal Codice civile, ci sono tre tipi di ripartizioni:

  • proporzionale (con tabelle millesimali);

  • ad uso potenziale (come per le scale e gli ascensori. In cui vi è sempre la potenzialità di utilizzo anche al piano rialzato);

  • a destinazione esclusiva (quando in un condominio esistono più scale o parti ad uso specifico di solo alcuni condomini).

È importante conoscere queste differenze anche per poter contestare il pagamento in taluni casi, di alcune spese.

Casa in affitto: ecco chi deve pagarle

In caso di casa in affitto a pagare le spese condominiali sarà l'inquilino o conduttore dell'alloggio. Questo perché, di norma, nei contratti di locazione o contratti d'affitto è sempre il conduttore a dover pagare le spese condominiali ordinarie. Per la casistica precedentemente citata dell'ascensore, sarà l'inquilino a pagare le spese ordinarie, mentre il locatore dell'alloggio dovrà pagare l'installazione o la manutenzione extra ordinaria. Ciò significa che la spesa dell'elettricità per l'utilizzo dell'ascensore andrà pagata dal conduttore, mentre il controllo e l'adeguamento in base alle nuove norme, sarà a carico del proprietario.

Stesso discorso per l'ambito della pulizia, ove tutti i costi inerenti la tassa dei rifiuti, i materiali utilizzati e le spese di pulizia saranno a carico del conduttore, mentre il costo dell'acquisto di macchinari di pulizia idonei sarà a carico del proprietario.

Ma torniamo all'esempio delle aree verdi o più in generale delle aree comuni, invece, ove a carico dell'inquilino o conduttore vi saranno tutte le spese di manutenzione ordinaria come la pulizia delle grondaie, dei sifoni, delle colonne di scarico, dei tetti, delle pareti, del corrimano, dei pozzetti, delle fognature, delle ringhiere delle scalinate, delle cassette postali, dei tappeti delle aree comuni e dell'utilizzo dell'acqua nelle aree stesse.

In caso, però, tutte le stesse parti appena citate, dovessero ricevere una manutenzione straordinaria, sarà obbligo del proprietario saldarne la spesa. Ed infine, portiamo ad esempio ciò che molti ignorano: l'impiantistica antincendio.

Ebbene, in questa casistica l'installazione, la sostituzione o l'acquisto degli estintori sarà a carico del proprietario dell'immobile ma a pagare le ispezioni, i collaudi e la ricarica degli estintori - facenti parte della manutenzione ordinaria - sarà il conduttore.

Che fare in caso di inquilino insolvente

Abbiamo brevemente anticipato, a inizio articolo, alcune accortezze riguardo le insolvenze, ma vediamo nello specifico. Ogni condomino, secondo la legge, è obbligato a pagare tutte le spese condominiali anche se si tratta di un immobile vuoto o inutilizzato. È importante non arrivare ad un insoluto superiore ai sei mesi continui, perché in tal caso l'amministratore condominiale potrà sospendere i servizi comuni come riscaldamento, l'uso del citofono et similia per l'inquilino o condomino moroso.

Ma se si trattasse di un conduttore moroso come si potrebbe procedere? Malgrado il contratto di locazione ripartisca le spese fra conduttore e locatore, quest'ultimo è e rimane l'unico vero responsabile. Ciò significa che, in caso di insolvenza del pagamento da parte del conduttore, sarà il proprietario di casa a dover affrontare la spesa e saldare l'insoluto al posto dell'inquilino.

Le diffide e le ingiunzioni di pagamento, difatti, arriveranno al proprietario e non all'inquilino e l'amministratore non potrà richiedere direttamente la cifra spettante all'inquilino ma dovrà richiederla al proprietario, salvo autorizzazione del locatore stesso.

Quindi, in caso il conduttore fosse moroso, sarà il locatore stesso a doverne rispondere e in seguito a poter richiedere un ingiunzione di pagamento e lo sfratto per morosità in caso di due mensilità omesse. Dunque, se le spese mensili fossero pari a cinquanta euro al mese e l'affitto fosse pari a quattrocentocinquanta euro al mese, perché il locatore possa richiedere lo sfratto per morosità il conduttore dovrà non aver pagato nove mesi di spese condominiali.

Ricordiamo, infine, che se il locatore in questo caso decidesse di vendere l'immobile dopo aver sfrattato il conduttore, a dover pagare le spese insolute passate del conduttore e le attuali del locatore prossimo alla vendita sarà il compratore.

Ecco perché è importantissimo accertarsi sempre che le spese condominiali siano state regolarmente pagate prima di un acquisto e soprattutto - sia per i locatori che per i conduttori - è importante conoscere la differenza fra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria e conseguentemente spese condominiali ordinarie e straordinarie, così da poter evitare inutili dissapori ed essere sempre certi di vedere pagati o di pagare ciò che ci spetta.