Superbonus: lavori gratis anche sulle pertinenze: ecco come

E' pacifico che il superbonus può essere chiesto per le case non destinate ad attività di impresa, Ma per quale parte dell'edificio: solo per quella principale, o anche per le cosiddette pertinenze? Ecco coas ci dice Agenzia delle Entrata.

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L’Agenzia delle Entrate risolve con una circolare alcuni dei dubbi che ancora assillano i contribuenti a proposito del superbonus. Questa volta l’intervento riguarda i tipi di edifici che possono essere oggetto delle ristrutturazioni che danno diritto ad avere un credito fiscale pari al 110% di quanto speso per effettuarle. 

Solo case destinate ad abitazione o anche altri tipi di edificio? O ancora non era chiaro ed è stato chiarato con il recente intervento interpretativo se il riferimento a soggetti che non esercitassero un’attività di impresa andasse inteso in senso soggettivo, escludendoli sempre dal ricorso al bonus, oppure in senso oggettivo, invece all’uso fatto del singolo immobile,

Ultimo chiarimento a proposito delle pertinenze, che sono quelle strutture messe al servizio dell’abitazione principale e che da una interpretazione letterale della legge potevano non essere destinatarie del superbonus, oppure lo potevano essere solo se in presenza di interventi trainanti fatti sulla casa principale. Anche su questo è stato fissato un punto fermo.

Che cosa è il superbonus

Si tratta di una misura che è stata introdotta con il Decreto Rilancio e che

ha lo scopo di spingere la ristrutturazione e tutti i lavori che abbiano lo scopo di rendere più sicure ed efficienti dal punto di vista energetico le abitazioni.

In sostanza di tratta di una detrazione fiscale pari al 110% della fattura ricevuta per i lavori svolti nel periodo compreso tra il primo luglio 2020 e il 30 giugno del 2022. Chi abbia diritto a questo bonus che non è legato ad ISEE o ad altre condizioni di reddito potrà suddividere la quota che gli spetta su cinque annualità fiscali se i lavori sono stati fatti nel 2020 o nel 2021 e in quattro annualità per quelli relativi al 2022.

Un limite è invece dato dalle tasse che si possono pagare, infatti non si tratta di un rimborso, ma di una detrazione sulle tasse che risultano a seguito della dichiarazione di redditi. Avere redditi bassi e quindi minori debiti verso il fisco comporta di conseguenza un minore risparmio.

L’alternativa è quella di cedere il proprio credito fiscale a chi esegue i lavori o alla ditta da cui si acquistano i materiali necessari avendone in cambio uno sconto, oppure a una finanziaria.

Lavori trainanti del superbonus

I lavori che si possono o eseguire approfittando di questo bonus si distinguono in trainanti e trainati. I primi possono essere fatti anche da soli e consentono di accedere al superbonus, i secondi sono coperti dalla stessa detrazione, ma solo se accompagnati da almeno uno di quelli che rientra nella prima categoria.

Sono trainanti i lavori per la l’isolamento termico dell’esterno dell’edificio: il cosiddetto cappotto, inoltre la sostituzione, negli edifici plurifamiliari dei vecchi impianti termini singoli con impianti centralizzati.

Rientrano tra i lavori trainati la sostituzione degli infissi: porte e finestre, le schermature solari, l’installazione di impianti fotovoltaici, di sistemi di accumulo, di colonnine per la ricarica di veicoli a trazione elettrica. Possibili anche impianti di domotica e lavori per la rimozione di barriere architettoniche sia rivolte a persone affetta da handicap sia per chi abbia più di 65 anni.

I lavori per essere riconosciuti devono garantire almeno un miglioramento pari a due classi energetiche rispetto alla situazione iniziale dell’edificio. In questo computo rientrano sia gli interventi trainati che quelli trainati.

Superbonus solo per edifici di tipo residenziale

Agenzia delle Entrate richiama il disposto dall’articolo 119 del Decreto Rilancio, che

considera come destinatari di questo aiuto tutte le persone fisiche, ad esclusione di quelle destinate all’esercizio di attività di impresa, di arti e di mestieri.

Si precisa che ai sensi del Testo Unico sulle Imposte queste norme esclude tutti gli immobili che siano utilizzati nell’esercizio di un’attività di impresa, oppure che possano essere considerati strumentali per l’esercizio di arti e professioni. Pensiamo all’uffici dove si accolgono i clienti, all’officina o al laboratorio dove si esercita la propria attività.

Il criterio di esclusione, quindi non è quello di essere o meno un imprenditore, ma quello dell’uso che è fatto dell’immobile per cui si chiede il contributo. Questo avrebbe portato a una ingiusta discriminazione verso cui lavori in proprio.

Altro effetto di questo tipo di interpretazione è che tutti gli immobili che non siano destinati a scopi residenziali dovranno essere esclusi, anche se appartengono a cittadini che non esercitano un’attività di impresa.

Per quali tipologie di immobili è ammesso il superbonus

L’articolo 119 del Decreto Rilancio fa riferimento a lavori che siano stati fatti su immobili che siano indipendenti dal punto di vista funzionale, oppure che abbiano uno o più accessi autonomi e siano suddivisi in diverse unità plurifamiliari.

Si precisa che un immobile è funzionalmente indipendente quando disponga degli impianti di base come del gas o dell’energia elettrica che siano di proprietà esclusiva. Inoltre che abbia un ingresso verso l’esterno autonomo.

Una classificazione di questo genere ha un certo rilievo perché la normativa prevede che ogni utente possa usufruire dell’ecobonus solo per i lavori svolti su un massimo di due unità abitative indipendenti. Nessun limite invece c’è per quanto riguarda le parti comuni, che come si legge sul sito dedicato del governo sono sempre agevolabili indipendentemente dal numero.

Che cosa è l’accesso autonomo ai fini del superbonus

Come specificato dalla circolare 24E del 2020 con accesso autonomo si intende quello che all’immobile si possa accedere da in modo autonomo, che non sia in comune con altre abitazioni e che si delimitato da un portone o da un cancello ad uso esclusivo. 

A seguito di ulteriori interventi legislativi l’attuale interpretazione di accesso esterno comprende anche i casi in cui il cancello o il portone si affacci non solo su una strada pubblica, ma anche su una strada privata, o su un terreno o cortile di altri su cui ci sia il diritto di passaggio.

Vi rientrano anche le villette a schiera che dovessero essere ricomprese in un parco o in un comprensorio dove ci siano parti a ridosso delle abitazioni di pertinenza della villetta e strade di accesso o destinate a parcheggio al servizio di tutto il complesso.

È possibile avere il superbonus per le pertinenze?

A questo proposito Agenzia delle Entrate richiama la propria circolare 24/E del 2020 dove coordinando le norme sul superbonus con quelle del Testo Unico per le Imposte sul Reddito aveva spiegato che

gli interventi per cui si applica il superbonus, siano essi trainanti o trainati spettano su lavori fatti su edifici unifamiliari destinati ad abitazione e sulle relative pertinenze. 

Inoltre su sulle unità immobiliari che siano indipendenti dal punto di vista funzionale e che abbiano uno o più accessi indipendenti dall’esterno e le loro pertinenze. Infine sulle unità indipendenti e le loro pertinenze all’interno di un condominio.

La circolare numero 30 ha confermato che un intervento trainante può essere stato fatto solo su una pertinenza e ciò nonostante dare diritto al superbonus e alla sua estensione anche agli interventi trainati fatti solo sull’edifico principale. Rimane ferma la regola che i lavori devono essere svolti nel risposto del disposto dell’articolo 119.

L’interpretazione si estende fino a prevedere che in caso di lavori sulle parti comuni la detrazione è un diritto anche di chi sia proprietario solo di una o più pertinenze, purché abbia partecipato alle spese.

Superbonus anche su impianti fotovoltaici nel parcheggio

Come spiegato da Agenzia delle Entrate rispondendo all’interpello di un contribuente, gli interventi relativi all’installazione di un impianto fotovoltaico sono tra quelli considerati trainanti. Possono essere fatti sull’unità immobiliare, o sulle pertinenze.

Ne consegue che possono essere fatti, anche da soli e anche sulle pensiline del parcheggio all’aperto che costituisce parte comune e pertinenza.

Che cosa sono le pertinenze su cui applicare il superbonus

Col termine pertinenza si intende in linea generale qualcosa che sia al servizio di qualcos’altro. Nel nostro caso si tratta di parti di tutto quanto esista per migliorare o agevolare la fruizione dell’edifico principale.

Nel nostro ordinamento una definizione di questo tipo ha un rilievo soprattutto dal punto di vista fiscale. Le pertinenze infatti hanno una tassazione agevolata e un trattamento diverso rispetto alla casa vera e propria.

Una definizione delle pertinenze si trova all’articolo 817 del codice civile che

le definisce come le cose che sono destinate in modo duraturo al servizio o all’ornamento di qualcos’altro. Decide che avranno questa destinazione il proprietario del bene principale o in alternativa chi abbia sullo stesso un altro diritto reale come l’uso, l’abitazione, l’usufrutto o l’abitazione.

Da questo disposto sembrerebbe che purché si tratti di qualcosa di stabile e non occasionale sia l’uso che il proprietario fa di una parte del suo immobile a farlo diventare una pertinenza.

In realtà la corte di Cassazione con la sentenza numero 25127 del 2009 ha stabilito che la decisione di trattare una parte della proprietà come una pertinenza deve avere un fondamento di logica e reali esigenze di tipo economico, o estetiche. Se così non fosse si tratterebbe solo di un modo per eludere il fisco godendo di una tassazione agevolata.

Rientrano in queste categorie depositi, cantine, magazzini, posti auto, box, rimesse, stalle, e tettoie sia chiuse che aperte. Perché siano effettivamente considerate come tali devono essere accatastate assieme all’edifico principale con la destinazione d’uso.

Ai fini del superbonus, quindi perché una pertinenza su cui si eseguono i lavori trainanti possa trainare anche quelli fatti sull’edificio principale, deve risultare registrata al catasto con quella destinazione d’uso. Non deve essere una pertinenza generica, di una delle nostre proprietà. Ma al servizio di quella su cui intendiamo ottenere le agevolazioni.