Si sente parlare molto spesso di usucapione in condominio. Si tratta di una materia molto vasta e complessa, che ha interessato un alto numero di condomini e numerosissime sentenze.
Come ben si sa, usucapire un bene vuol dire acquistarne la proprietà a titolo originario, avendo utilizzato e posseduto il bene per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge.
Quando si tratta di beni comuni condominiali, l’istituto dell’usucapione diventa materia molto complessa che può portare a risultati differenti.
Non solo si possono verificare casistiche differenti tra loro come, per esempio, l’usucapione di una parte del giardino, di una pertinenza o della cantina condominiale, ma possono essere coinvolte anche parti differenti: andiamo a vedere quando e se un condomino può usucapire un bene di proprietà condominiale e se un condominio può rivendicare l’usucapione di un bene a danno di uno o più condomini oppure di soggetti terzi.
Nel testo proveremo a fornire una spiegazione semplice e chiara sull’istituto dell’usucapione in ambito condominiale, soffermandoci, soprattutto, sul caso della cantina condominiale.
Quando si diventa proprietari per usucapione in condominio
La modalità di acquisto per usucapione segue alcune regole particolari. Innanzitutto, è bene capire cos’è l’usucapione e quando si ricorre a questo istituto, anche in condominio.
Si tratta del modo di acquistare la proprietà a titolo originario solo per il fatto di essere il possessore ed averlo utilizzato continuativamente per un certo periodo di tempo.
La normativa distingue varie tipologie dell’istituto: ordinaria, abbreviata, speciale e così via. Senza perderci troppo in varie distinzioni, non funzionali al testo, è necessario, però, elencare quali sono i requisiti fondamentali da rispettare.
Quando si diventa proprietari per usucapione? Si può usucapire un bene solo quando:
- il proprietario se ne disinteressa per venti anni;
- durante i venti anni il bene deve essere utilizzato da un terzo, in modo assolutamente pacifico e continuativo senza nessuna interruzione, e deve esercitarvi pieni poteri come, per esempio, la tenuta e la manutenzione.
Solo quando si verificano queste condizioni è possibile rivolgersi ad un tribunale e si può richiedere l’acquisto come conseguenza diretta del possesso del bene.
Spostiamoci al caso del condominio: un condomino può rivendicare l’usucapione di un bene come, per esempio, della cantina? Il tema dell’usucapione in condominio è molto dibattuto e conta un gran numero di richieste, dubbi, cause e sentenze.
Nell’ambito condominiale, la Cassazione ha stabilito che il condominio, in qualità di ente, non può usucapire un bene di proprietà di un condomino come, ad esempio, una cantina, anche se utilizzata dal condominio per un determinato periodo di tempo (più di venti anni) come deposito; nella fattispecie, il condominio ha dovuto restituire il locale al legittimo proprietario. Ricordiamo, infatti, che il condominio non è altro che un ente di gestione, senza personalità giuridica.
Al contrario, uno o più condomini possono usucapire, previa richiesta all’amministratore, un bene di un altro condomino, se utilizzato per più di venti anni e disinteressato dal proprietario.
Un condomino non può, però, usucapire un bene comune condominiale, anche se ne fa utilizzo continuativo. Ricordiamo, infatti, che i beni comuni devono essere utilizzati in egual misura da tutti i condomini e sono indivisibili. Le aree comuni condominiali non sono di proprietà del condominio in quanto ente, ma di tutti i condomini.
Come si fa a dimostrare l’usucapione
Precedentemente, abbiamo indicato quali sono i requisiti e le condizioni fondamentali per poter usucapire un bene e abbiamo fatto l’esempio del condominio.
Tuttavia, si deve sempre dover provare praticamente la proprietà del bene. È necessario dimostrare il possesso e l’utilizzo del bene per venti anni, in maniera continuativa e non saltuaria. Insomma, si deve dimostrare di non essere stati solo “proprietari” occasionali del bene, ma di aver assunto un comportamento da vero e proprio proprietario.
Come si prova, quindi? È sufficiente la prova testimoniale. Chi intende acquistare un bene per usucapione deve poter disporre della testimonianza di qualcuno che, appunto, vada a provare che l’interessato abbia rispettato tutte le condizioni necessarie.
E per quanto riguarda i costi? Le spese da affrontare sono variabili e dipendono dal valore del bene sul quale si intende far valere il proprio diritto.
Ci sono anche casi di decadenza dell’usucapione e avviene quando il possessore viene privato del possesso del bene per più di un anno.
Quando decade il diritto di usucapione? La decadenza del diritto, viene disciplinata dall’articolo 1167 del Codice Civile:
“L’usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno”.
Come evitare l’usucapione di un bene? Si può evitare inviando, per di lettera raccomandata, il disappunto dell’utilizzo del proprio bene contro chi ne fa uso.