Chi non ha mai avuto problemi con l’usucapione e chi non ha mai acquistato una proprietà in questo modo? Pochi, però, ancora sanno di cosa si tratta. La legge prevede diversi tipi di acquisto della proprietà e l’usucapione è uno degli acquisti della proprietà a titolo originario. Attraverso l’usucapione si può diventare proprietari di un bene senza un accordo preventivo con il precedente proprietario.

Ma quali sono però i termini e le condizioni affinché si verifichi questa situazione particolare di acquisto della proprietà? In linea generale possiamo anticipare che la legge afferma che un soggetto che ha utilizzato il bene per 20 anni, come se fosse di sua proprietà, e lo ha fatto senza sotterfugi e alla luce del sole, allora acquista la proprietà del bene.

Ma vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta.

L’usucapione: le caratteristiche del possesso

Abbiamo appena anticipato che l’usucapione è una modalità di acquisto della proprietà a titolo originario, proprio perché il soggetto può acquistare la proprietà del bene senza un precedente accordo con l’ex proprietario. Però quali sono i comportamenti ammessi dalla legge affinché si verifichi l’usucapione?

I comportamenti messi in atto dal soggetto possono essere caratterizzati dalla buona fede o dalla malafede. Secondo quanto stabilito dal Codice civile, è indifferente che il soggetto sia consapevole o meno che il bene di cui lui fa uso è di proprietà di un’altra persona. Pe la legge rileva invece che il comportamento messo in atto dal soggetto, consistente nell’uso del bene, non sia violento o clandestino.

Per comportamento clandestino si intende ad esempio l’appropriazione indebita del bene, attraverso la costruzione di muri o recinti sulla proprietà.

Una proprietà acquisita in questa maniera non ha alcun valore giuridico, nel senso che non viene riconosciuta dalla legge.

Se ad esempio, un individuo in modo clandestino dovesse entrare in una casa di nascosto e la usasse per dormirci per 20 anni, quest’ultimo non potrebbe acquisire la proprietà del bene perché l’ha fatto in maniera clandestina e senza farlo sapere a nessuno.

L’usucapione: interversione del possesso

Un’altra condizione affinché si verifichi l’usucapione è che il soggetto che fa uso del bene, si comporti come il vero proprietario. I suoi comportamenti in questo senso devono essere inequivocabili. In sostanza, il soggetto deve aver attuato dei comportamenti che soltanto il vero proprietario del bene potrebbe attuare, come ad esempio: avviare dei lavori di ristrutturazione, modifiche al bene ecc. La legge stabilisce che soltanto il proprietario può attuare certi comportamenti nei confronti del proprio bene, poiché è la stessa legge che gli conferisce certi diritti, doveri ed obblighi.

In questo caso, però, il soggetto che intende appropriarsi del bene attua un comportamento “illegale” ma tollerato dal proprietario. Mettendo in atto certi comportamenti, il soggetto sta manifestando l’intenzione di diventare proprietario del bene, ed il proprietario, accettandolo tacitamente, ne permette la realizzazione. Questa situazione specifica viene chiamata interversione del possesso. Il soggetto non si limita a fare uso del bene per 20 anni ma attua dei comportamenti che dovrebbe attuare il proprietario e, non solo, il proprietario li accetta tacitamente.

L’usucapione: l’importanza del tempo ed il proprietario

Affinché si verifichi l’usucapione è necessario, come abbiamo appena accennato, che il soggetto usucapisca il bene per 20 anni. In particolare, l’usucapione scatta quando si verifica la prima interversione del possesso. Sono sufficienti 20 anni, in certi casi anche 10 anni, affinché si acquisti la proprietà del bene.

Ma il tempo non è il solo elemento essenziale affinché si verifichi l’usucapione. Bisogna tenere in considerazione anche il comportamento del proprietario originale. Il proprietario del bene deve comportarsi in maniera disinteressata verso il bene e verso chi lo sta usucapendo. Un proprietario che invece risulta essere presente, attuando dei comportamenti che solo un proprietario potrebbe attuare, allora verrebbe ad annullare l’intervento del soggetto che vorrebbe usucapire il bene.

Però, se il proprietario aveva dato il suo bene stare all’uso del bene ad un altro soggetto, allora questo non potrebbe acquisirne la proprietà per usucapione. E’ necessario, invece, che il proprietario o qualcun altro sappia della situazione, ma non faccia nulla per cambiarla. Si disinteressi di tutta la situazione e la accetti tacitamente.

In definitiva, affinché si parli di usucapione il soggetto deve avere il possesso indisturbato ed esclusivo del bene. Anche la continuità è un elemento determinante. Non ci devono essere interruzioni.

Vi consiglio la visione del video della nostra esperta consulente immobiliare Rinalda Borra sull'argomento:

Tempistiche per acquisire la proprietà del bene

Per acquisire la proprietà del bene, la legge stabilisce in linea generale che un soggetto può acquisirla in 20 anni. Questa, è la regola generale. Però, esistono altri casi particolari definiti dalla legge:

• 20 anni per gli immobili per acquisire il possesso in malafede. Come abbiamo appena detto, questo termine inizia quando il soggetto comincia a manifestare chiaramente la sua intenzione di diventare proprietario:
• 20 anni per il possesso di beni mobili;
• 10 anni se il bene è stato usucapito in buona fede. Ad esempio, quando si è in possesso di un atto d’acquisto del bene che poi si è rivelato falso o nullo;
• 10 anni per il possesso continuato di beni mobili;
• 10 anni per il possesso continuato di beni mobili iscritti nei registri pubblici, come auto, moto ecc;
• 3 anni dalla trascrizione del bene nei registri pubblici da parte del non proprietario del bene.

Quali sono i beni in questione?

Secondo quanto stabilito dalla legge, i beni oggetto d’usucapione sono:

• i beni mobili;
• i beni mobili registrati e non registrati;
• le universalità di mobili.

I beni immobili, come sappiamo, sono le abitazioni, le case, gli appartamenti, i terreni, le strade private e tutti quei beni che sono poste in luogo fisso e definito.

Tutti gli altri beni non rientranti nella categoria precedente sono i beni mobili: le bici, cellulari, le tv e le apparecchiature elettroniche, anche gli elettrodomestici sono beni mobili

Sono, invece, beni mobili registrati tutti quei beni iscritti nei registri, come le auto e le moto. Questi sono iscritti al PRA e, se sono d’epoca, sono iscritti anche negli archivi delle auto d’epoca.

Questo sono i beni oggetto di usucapione, quindi usucapibili. Però, esistono anche beni che non possono essere sottoposti ad usucapione.

I beni dello Stato, ovvero o beni sottoposti al demanio dello Stato, compreso il demanio marittimo, sono beni che non possono essere sottratti poiché sono di proprietà esclusiva dello Stato. Mentre lo Stato non può essere sottratto dei suoi beni, lo Stato di contro può sottrarre i beni dei provati attraverso espropriazione secondo quanto stabilito dalla legge. Questo tema lo approfondiremo in un altro articolo.

Tentativo di mediazione

Il soggetto che ha manifestato la volontà di diventare proprietario del bene deve prima intraprendere un tentativo di mediazione con il proprietario del bene.

Secondo le ultime notizie della giurisprudenza, si può acquisire la proprietà di un bene attraverso usucapione anche attraverso l’accordo delle parti. Non è più necessario intraprendere un’azione legale al tribunale. E’ possibili, quindi, accordarsi con il proprietario che potrà così cedergli la proprietà di diritto, senza l’intervento del giudice. 

Secondo La Legge per Tutti:

“Il famoso “decreto del fare”, infatti, superando alcuni iniziali dubbi interpretativi, ha previsto espressamente la possibilità di trascrivere nei pubblici registri immobiliari, oltre alla lista tradizionale degli atti indicata nel Codice civile, anche gli accordi conciliativi avvenuti davanti all’organismo di mediazione, che accertano l’usucapione.”

Successivamente, sarà necessario l’intervento del notaio per sottoscrivere l’avvenuto passaggio di proprietà acquisita mediante usucapione. Poi, quando l’accordo verrà reso pubblico sarà sottoscritto nei registri immobiliari.

Disconoscenza del proprietario

 Molti si domandano se è possibile acquisire la proprietà sul bene senza la conoscenza del proprietario. Ebbene sì!

Abbiamo appena visto che affinché si verifichi l’usucapione è necessario che il possesso avvenga in maniera non clandestina, non violenta e alla luce del sole. Il soggetto non deve fare uso del bene di nascosto. Ma non è necessario che il proprietario sia a conoscenza di questa situazione.

La legge ammette l’acquisto della proprietà sia in malafede, quindi avendo conoscenza che il bene è di proprietà di qualcun altro, e in buona fede. 

“L’usucapione scatta anche se il possessore ha conoscenza dell’altruità del bene posseduto; può usucapire anche il possessore in mala fede che però non può giovarsi dell’usucapione abbreviata (cioè quella di 10 anni).”

Interruzione dell'usucapione

Ma come si interrompe l'usucapione?

Per interrompere l'usucapione occorrono che si verifichino certe condizioni. 

In particolare, è necessario che si verifichino:

• un’azione giudiziale che rivendichi il bene;
• la privazione del possessore del bene per un anno. Ricordatevi, la continuità è uno dei requisiti fondamentali affinché si realizzi l’usucapione;
• in caso di invio di notifica dell’atto di citazione con cui si da prova materiale di tutti gli immobili su cui si vanta un diritto di proprietà.

In tutti questi casi, il soggetto manifesta la volontà di volersi riappropriare del bene, si comporta come un proprietario dovrebbe comportarsi, facendo valere il proprio diritto di proprietario.

Quindi, è necessario che il proprietario non si comporti in maniera disinteressata, ma è necessario che faccia valere la sua posizione di proprietario indiscusso del bene e che faccia di tutto per maniferare questa volontà.

 Questi sono tutti gli elementi necessari affinché si possa realmente acquisire la proprietà del bene attraverso usucapione.