Giorno 7 ottobre 2022, il Tribunale sito nella città di Castrovillari, con la sentenza n. 252 ha cercato di chiarire alcuni aspetti di rilievo sull’usucapione dell’immobile in comproprietà. Qui di seguito andremo a tracciare il quadro normativo evidenziato dal giudice calabrese per chiarire ogni dubbio.
Usucapione dell’immobile in comproprietà: il chiarimento del Tribunale di Castrovillari
La tematica dell’usucapione dell’immobile in comproprietà è una delle più complesse da comprendere, cerchiamo quindi di capire qual è il quesito che è stato sottoposto all’attenzione del Tribunale di Castrovillari.
Due fratelli avevano acquistato di comune accordo un immobile in comproprietà al 50%. Uno dei due aveva deciso di gestirlo, in modo spontaneo, occupandosi della manutenzione e cercando di tenerlo al meglio affittandolo a qualcuno che, di conseguenza, avrebbe gestito parte della manutenzione ordinaria come ad esempio la pulizia e la comunicazione di eventuali guasti che avessero necessitato di una manutenzione di natura straordinaria. Da questo contratto di locazione quindi un solo comproprietario avrebbe riscosso il guadagno proveniente dall’affitto.
In seguito a quanto sopra descritto, gli eredi del comproprietario che aveva gestito l’immobile avevano deciso di rivolgersi al giudice per rivendicare la successione nel possesso. In particolare, gli eredi avevano richiesto l’usucapione del diritto di proprietà della parte dell’immobile che invece apparteneva allo zio.
Perché il giudice chiede agli eredi di presentare la prova rigorosa
Il giudice prima di pronunciarsi aveva chiesto agli eredi di presentare una prova rigorosa. Di base, infatti, le norme sull’usucapione dell’immobile in comproprietà sono chiare: per ottenere il riconoscimento dell’usucapione, chi si occupa della gestione dell’immobile, da intendersi a titolo originario, è obbligato a dimostrare di essere in possesso di tutti i requisiti richiesti. È tenuto ad esempio a dimostrare la durata del possesso dell’immobile che deve rientrare nel periodo di tempo prescritto dalla legge.
In breve, bisogna dimostrare di aver assunto un comportamento costante nel tempo, un potere simile a quello attuabile dal proprietario, senonché una evidente e piena potestà sulla cosa stessa contrapposta all’inoperosità del reale titolare del diritto.
Cosa dice la legge sull’usucapione
La giurisprudenza ha chiarito in merito all’usucapione dell’immobile in comproprietà, con la Cas. Civile n. 3238/2018, quanto segue:
In tema di comunione il comproprietario del bene immobile può, prima di procedere con la divisione, acquistare per usucapione la quota degli altri comproprietari senza il bisogno di ricorrere al mutamento del titolo del possesso e, qualora possiede titolo di comproprietà, ha il dovere di estendere il suddetto possesso in termini di esclusività qualora fosse necessario che goda del bene senza potersi mettere d’accordo con la possibilità del godimento di altri e tale da mettere in evidenza in modo chiaro la volontà di possedere il bene, uti dominus, e quindi non condividerlo, non uti condominus.
Infatti, il godimento esclusivo del bene da parte di uno dei comproprietari per la legge non è idoneo a determinare l’esercizio del possesso ad usucapionem. Inoltre, riporta la sentenza, è importante che il soggetto dimostri di aver goduto sull’immobile di una potestà tanto esclusiva quanto durevole nel tempo.
Per tali ragioni il tentativo di impadronirsi del bene comune in danno del comproprietario richiede come condizione necessaria il possesso di una rigorosa prova. Ci si riferisce alla prova concreta dell’esercizio di attività concrete e specifiche per il mantenimento dell’immobile, oltre che alla neutralizzazione della presunzione di tolleranza tra i comproprietari.
La locazione e i lavori costituiscono prova dell’usucapione dell’immobile
Dopo le premesse di cui sopra, il Tribunale di Castrovillari chiarisce che, il contratto di locazione e i lavori commissionati per la presunta manutenzione non costituiscono prova rigorosa dell’usucapione dell’immobile in comproprietà. Il giudice ha quindi rigettato la richiesta degli eredi perché è infondata visto che con il contratto di locazione il comproprietario, riscuotendo il canone dell’affitto, il comproprietario ha gestito affari anche propri, trattandosi per l’appunto di un bene comune.
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