Usucapione terreno: quanti anni servono e quanto costa

Come funziona l'usucapione di un terreno, quanti anni servono, quanto costa e come si dimostra in giudizio? La disciplina dell'usucapione si applica anche ai terreni agricoli, edificabili, confinanti e senza recinzioni. Ecco termini, condizioni e quanto costa avviare la pratica per il riconoscimento.

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Si sente spesso parlare di usucapione di beni immobili e meno dell'usucapione di un terreno agricolo, edificabile o di terreni confinanti e non recintati. Eppure le regole sono le stesse.

L'usucapione è il mezzo attraverso il quale un cittadino può acquistare la proprietà su un terreno o di un immobile dopo un certo lasso di tempo.

Il presupposto che non può mai mancare è il possesso continuato e ininterrotto e l’atteggiamento equiparabile a quello del legittimo proprietario.  

Per far scattare l'usucapione di un terreno servono molti anni mentre c’è un tempo inferiore (usucapione abbreviata) per i fondi rustici, cioè i terreni agricoli destinati alla produzione alimentare, indipendente dalla presenza di fabbricati.  

Per ottenere la proprietà del terreno serve avviare un giudizio in tribunale e chiedere formalmente il riconoscimento dell'usucapione. In questa sede il richiedente deve dimostrare di avere tutti i requisiti dell'usucapione e pagare i costi previsti, cioè il contributo unificato.

Con questo approfondimento vogliamo spiegare come funziona l'usucapione di un terreno, quanti anni devono passare e i mezzi di prova a disposizione per dimostrarlo.

Vediamo anche come può fare il proprietario del terreno ad evitare che venga usucapito. Iniziamo. 

Usucapione terreno: cosa dice la legge

Con l'usucapione di un terreno (non necessariamente agricolo) si diventa proprietari a titolo originario di un fondo. Le regole sono le stesse di quelle previste per l'usucapione di beni mobili, edifici, appartamenti ed eredità.
Per avere l’usucapione di un terreno la legge, in particolare il Codice civile, richiede alcuni requisiti imprescindibili:
  • il possesso continuato nel tempo;
  • la mancanza di interruzione del possesso da parte del legittimo proprietario;
  • “l’animus possidendi” un termine latino che indica la volontà del possessore di considerarsi a tutti gli effetti.
In assenza di uno soltanto di questi requisiti non si può chiedere in giudizio l'usucapione del terreno.
Dopo che sono trascorsi il numero di anni necessario per acquisire la proprietà del terreno, il richiedente deve avviare una mediazione con il legittimo proprietario e tentare un accordo amichevole.
Se la via amichevole non è percorribile bisognerà adire le vie legali, con i relativi costi che spiegheremo più avanti.
Per farlo bisogna rivolgersi al Tribunale competente sul territorio e dimostrare l'usucapione. Una volta ottenuta la pronuncia da parte del giudice, chi ha usucapito il terreno ne diventa ufficialmente il proprietario mediante la trascrizione dell’atto nei Registri pubblici.
Nel video dell'avvocatosbaraglia un utile approdimento sull'usucapione dei terreni e cosa serve per ottenerlo.

Usucapione terreno confinante, non recintato ed edificabile

L'usucapione di un terreno non recintato non è diversa da quella degli altri terreni.
Un terreno agricolo abbandonato, confinante oppure no, senza recinzioni o altri segni che ne facciano presupporre la proprietà altrui si può usucapire dopo 20 anni di possesso continuato.
Stesse regole senza particolari variazioni per i terreni edificabili, cioè quelli sui quali si può avere il permesso a costruire.

Usucapione terreno tra parenti

Come funziona l'usucapione di un terreno tra parenti e quanti anni servono? In molti si fanno questa domanda, ma la risposta non è affatto scontata. Come abbiamo detto poc’anzi, uno dei presupposti dell'usucapione è l'atteggiamento da proprietari sul bene mobile, immobile o il terreno altrui.

Quindi l'atteggiamento psicologico di chi occupa il terreno deve essere perfettamente coincidente con quello del proprietario del fondo.

Le cose non possono essere così quando il terreno agricolo, o altro tipo di terreno, appartiene ad un parente, a prescindere dal grado.

Il motivo è presto detto: non si può acquistare per usucapione un terreno di cui si conosce il proprietario e che ha concesso il permesso ad utilizzarlo, amministrarlo e prendersene cura.
Quindi se un fratello concede ad un altro farello il permesso di utilizzare un terreno, trascorsi 20 anni non si potrà in nessun caso far valere l'usucapione.
Quanto detto vale anche per gli immobili.

Quanti anni servono per l'usucapione di un terreno

Il tempo è l'elemento fondamentale dell'usucapione, sia per i terreni agricoli che per immobili e altri diritti reali. Per quanto riguarda i terreni, che siano agricoli, edificabili, recintati o confinanti, per il riconoscimento dell'usucapione devono passare almeno 20 anni, come prevede l'articolo 1158 del Codice civile:
“La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento [957, 978, 1021, 1022, 1031] sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.”
Nel corso di questo arco temporale il possesso sul bene deve essere ininterrotto.
Gli anni che servono per l'usucapione dipendono dal tipo di possesso e di bene di cui si vuole acquistare la proprietà. Se per i terreni è 20 anni, per le piccole proprietà rurali il tempo si riduce a 15 anni. Si tratta di quelli che il Codice civile definisce “fondi rustici" all'articolo 1159 bis:
“La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni.”
Esistono poi dei casi, tassativamente previsti dalla legge, in cui si ha l'usucapione abbreviata con termini più corti.

Quanto costa l'usucapione di un terreno

Instaurare un giudizio per il riconoscimento dell'usucapione su un terreno non è gratis.
Il costo è interamente a carico di colui che propone la domanda giudiziale, cioè chi intende registrare la proprietà sul terreno e non è possibile in nessun caso chiedere di dividere la spesa con il proprietario originale.
Per il riconoscimento è previsto il versamento di un contributo unificato il cui costo dipende dal valore del terreno usucapito. Ecco un esempio:
  • per terreni e altri beni di valore compreso tra 2600 euro e 52000 mila si paga circa 518 euro;
  • per terreni che valgono dai 52000 euro ai 260000 euro bisogna versare 759 euro;
  • per terreni il cui valore supera i 260000 euro il contributo unificato è di 1214 euro.

Come dimostrare l'usucapione di un terreno

Arrivati a questo punto è lecito domandarsi come si possa dimostrare l'usucapione dinanzi al tribunale.
In altre parole provare al giudice il possesso dei requisiti richiesti dalla legge per l’usucapione e cioè:
  • il possesso ininterrotto del terreno per (almeno) 20 anni consecutivi;
  • la volontà di gestire il terreno come se fosse di proprietà;
  • la mancata contestazione da parte del proprietario.
In generale sono ammessi tutti i mezzi di prova: quindi via libera a testimoni, fotografie e documenti scritti.
L’importante - come ha chiarito la Corte di cassazione - è che si dimostri di aver avuto nei 20 anni un comportamento corrispondente a quello che avrebbe avuto il proprietario, non necessariamente in buona fede.

Come evitare l'usucapione di un terreno 

Abbiamo visto tempi, modi e come si dimostra in giudizio l'usucapione dei terreni di diversa tipologie; ma come può, invece, il legittimo proprietario del terreno evitare l'acquisto per usucapione?
Può accadere che il proprietario dell’appezzamento di terra, dopo tanti anni di disinteresse, decida di opporsi all’usucapione da parte di un terzo. Farlo è certamente un suo diritto che può esercitare in diversi modi.
In pratica per evitare l'usucapione è necessario porre in essere atti e comportamenti idonei a “bloccare” il trascorrere del tempo necessario a far scattare i 20 anni previsti dalla legge.
Questa operazione non può essere portata a termine con semplici diffide o lettere raccomandate dirette a colui che occupa abusivamente il terreno.
Al contrario, la Corte di cassazione ha precisato che bisogna interrompere il possesso per almeno un anno (si veda l'articolo 2945 del Codice civile riguardo"Effetti e durata dell'interruzione").
Il proprietario, inoltre, può agire in giudizio contro l'usucapione del terreno tramite l'azione di rivendicazione prevista all’articolo 964 del Codice civile:
“Il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene e può proseguire l'esercizio dell'azione anche se costui, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa."