Quando ha valore il contratto di affitto stipulato con scrittura privata

In alcuni casi, di comune accordo, locatore e conduttore decidono di siglare contratti di affitto con scrittura privata. Hanno sempre valore?

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Alcuni proprietari di casa propongono agli inquilini di siglare contratti di affitto con scrittura privata, senza procedere, di comune accordo, alla registrazione presso l’Agenzia delle entrate.

Nei contratti siglati con scrittura privata, in genere, vengono inserite solo le informazioni principali, come il canone di locazione concordato e la data di inizio e di fine dell’affitto.

In casi come questi ci si potrebbe domandare se l’intesa abbia un qualche valore legale, qualora una della due parti non rispetti i patti concordati. Nel testo spieghiamo se un documento del genere ha valore legale, se le due parti hanno garanzie oppure no e cosa succede se il contratto di locazione non viene registrato all’Agenzia delle entrate.

Che valore ha il contratto di affitto con scrittura privata

Prima di stipulare un contratto di affitto, il locatario deve bene informarsi affinché l’atto sia valido. Sarà capitato, sicuramente, di stipulare un contratto con una semplice scrittura privata senza, quindi, un atto pubblico. In poche parole, senza recarsi da una agenzia immobiliare oppure senza l’assistenza di un pubblico ufficiale.

Il contratto, infatti, non deve essere necessariamente un atto pubblico, ossia un atto notarile, ma può essere semplicemente stilato dalle parti: locatore e inquilino. Ovviamente, il contratto d’affitto deve essere necessariamente in forma scritta. Ciò vuol dire che non può mai essere verbale. Nessun contratto può essere stipulato “a parola”, né che si tratti di un contratto di affitto ad uso abitativo né di nessun altro tipo. Non si può redigere verbalmente neppure se si affitta un magazzino.

Tornando alla scrittura privata, essa è valida solo quando viene registrata all’Agenzia delle entrate e viene versata l’imposta di registro. Secondo la legge, se un contratto non viene registrato all’Agenzia delle entrate non ha valore ed è come se non esistesse.

E se il locatore viene meno ai patti e non registra il contratto all’Agenzia delle entrate? Ci sono anche casi in cui la mancata registrazione del contratto non dipende da un accordo preso da entrambe le parti. Capitano circostanze in cui il locatore viene meno alla promessa di registrare il contratto che aveva fatto firmare all’inquilino.

Secondo la legge, infatti, il contratto deve essere registrato entro 30 giorni successivi alla firma della scrittura privata. Se la colpa è del locatore, allora solo l’inquilino potrà agire in tribunale perché il contratto produce effetti solo per il secondo (è quello che la legge chiama nullità relativa). Si precisa che il contratto di locazione può essere registrato anche dall’inquilino, non solo dal proprietario dell’immobile.

Cosa accade se un contratto di affitto non viene registrato all’Agenzia delle entrate

Come abbiamo già detto, secondo la legge, se un contratto di affitto non viene registrato è come se fosse inesistente. Pertanto, una scrittura privata non registrata non produce nessun effetto per la legge e tutto quello che contiene non ha alcun valore legale.

Essendo per la legge inesistente, se una delle parti non dovesse adempiere agli accordi presi, l’altra non potrebbe citarla in giudizio. Si pensi, per esempio, ad un inquilino che non paga il canone di affitto concordato. Il proprietario dell’immobile locato non potrebbe chiedere un decreto ingiuntivo per morosità né tantomeno avviare la procedura di sfratto.

Per legge, il proprietario può avviare la procedura di sfratto solo se il contratto viene redatto e registrato regolarmente, anche se l’inquilino non ha pagato solo una quota del canone. Il ritardo del pagamento deve essere almeno di venti giorni.

Cosa può fare in questi casi il locatore? Non potendo citare in giudizio né sfrattare l’inquilino, il locatore può avviare l’azione di occupazione senza titolo. Si tratta di una procedura che richiede tempi lunghi e costi onerosi. In ogni caso, permette al proprietario di ritornare in possesso dell’immobile. Inoltre, anche se il giudice non può intimare il locatario a pagare l’affitto concordato non versato, può decidere di ordinargli di versare un’indennità al proprietario per occupazione illegittima dell’immobile.

Registrare un contratto d’affitto rappresenta anche una garanzia, non solo per il proprietario dell’immobile, ma anche dell’inquilino. Il locatore potrebbe in qualsiasi momento sfrattare l’inquilino, anche senza preavviso. Inoltre, non registrando un contratto di locazione non si ha diritto a fruire della detrazione Irpef per locazione. Registrando il contratto, anche l'inquilino può accedere alle detrazioni fiscali previste.

Prima di non registrare un contratto bisogna pensarci molto bene. La registrazione garantisce all’inquilino non solo il rispetto, da parte del locatore, del canone di affitto concordato, ma anche la durata minima della locazione. Invece, il proprietario dell’immobile è sicuro di poter agire legalmente in tribunale, richiedendo le quote d’affitto arretrate, qualora il locatario non adempi a versare il canone pattuito.