La banca accettando la richiesta di un mutuo prima casa, che è uno dei finanziamenti a lungo termine più diffusi, si accolla un rischio: quello di non ricevere la restituzione del capitale prestato, più gli interessi. 

E' proprio per questo motivo che ogni istituto di credito, prima di accettare la richiesta di un mutuo prima casa, effettua tutta una serie di indagini e valutazioni sulla situazione finanziaria, reddituale, patrimoniale del richiedente. Questa fase si chiama: istruttoria.

La prima caratteristica che la banca valuta è il Loan to Value, ovvero il rapporto tra la somma del finanziamento concesso o richiesto e il valore dell'immobile.

Questo indice rappresenta il rischio concreto che la banca si assume nel caso accettasse di concedere il mutuo al richiedente.  Più basso è il Loan to Value e più sarà conveniente e poco rischioso per la banca concedere il mutuo.

Scopriamo come si calcola il valore di un immobile

Il valore dell'immobile viene stabilito da una figura tecnica e imparziale, il perito nominato dalla banca stessa, che stabilirà il valore in base a tre parametri:

• Valore commerciale della casa, cioè il suo prezzo di vendita;
• Valore cauzionale della casa, cioè il valore commerciale moltiplicato per il coefficiente di vendita forzata dell’immobile, che oscilla tra il 90% e il 95%;
• Valore di ricostruzione a nuovo della casa, che tiene conto della struttura, dei materiali che ci sono all'interno, degli impianti. Questo valore servirà soprattutto se si decide di accendere una polizza assicurativa sulla casa stessa;
• Valore Stato Avanzamento Lavori: in caso di immobili in costruzione, per ogni fase di avanzamento dei lavori si stabilirà il valore del singolo step e si riceverà la somma di finanziamento necessaria per quell'avanzamento.

Ci sono anche altri elementi importanti da valutare. Primo fra tutti la posizione della casa; ovviamente un immobile in centro città avrà un valore molto più alto di un immobile in periferia.

La perizia effettuata sulla casa è l'ultimo step dell'istruttoria svolta dall'istituto di credito.

La perizia sulla casa: fase necessaria per stabilire il valore dell'immobile

La perizia sulla prima casa che si sta per acquistare è indispensabile per accendere un mutuo. Non è gratuita, ma ha un costo che oscilla tra le 100-300€ più iva, il contributo per la cassa previdenziale ed eventualmente il contributo per le spese di viaggio sostenute.

Quando il perito si reca presso l'immobile, con sé avrà già la documentazione necessaria messagli a disposizione dalla banca.

Dopo aver fatto tutte le sue dovute valutazioni, il perito presenterà la propria perizia alla banca. I tempi non sono fissi e non sono sempre gli stessi, ma generalmente non si tratta di tempi molto lunghi (una decina di giorni circa) soprattutto quando la valutazione è positiva.

A volte, però, la perizia può risultare negativa, se ci sono delle difformità tecniche, legali o burocratiche.  

In questo caso si potrebbe proporre al richiedente il mutuo di cercare un'altra casa entro un mese, oppure bloccare definitivamente la sua pratica.  

Di solito, per evitare brutte sorprese e non perdere la caparra, è sempre meglio indicare nel compromesso la clausola "acquisto salvo buon fine perizia mutuo”. 

In questa maniera se la perizia non dovesse andare a buon fine, potrai ricevere la restituzione della caparra versata. 

Il valore del mutuo prima casa dipenderà dal valore dell'immobile stabilito dalla perizia

La perizia è la parte più importante della richiesta di mutuo prima casa, perché può fare davvero la differenza sull'importo di finanziamento ottenibile.

La somma di mutuo concessa dalla banca, infatti, si baserà esclusivamente sulla perizia, perché è su quell'importo stabilito dal perito come "valore dell'immobile" che si fonderà poi l'ipoteca, la principale garanzia su cui fa affidamento la banca.

Spesso accade che il valore dell'immobile stabilito dalla perizia si discosti notevolmente dal prezzo di vendita. E visto che la maggior parte dei mutui si concretizzano nell'80% del valore dell'immobile, se già la perizia ha valutato la casa in modo inferiore rispetto al prezzo di vendita, questo potrebbe mettere in notevole difficoltà l'acquirente.

Valore dell'immobile, quali documenti sono necessari per la perizia?

Come dicevamo, ai fini di stabilire il valore dell’immobile bisogna consegnare una serie di documenti.

• L’atto di provenienza , che contiene tutte le informazioni necessarie sui proprietari precedente dell'immobile. Può essere un atto notarile, una sentenza, una successione.  
• I documenti catastali e ipotecari che consentono di stabilire che non siano presenti modifiche alla planimetria non correttamente registrate.
• I documenti sulla legittimità territoriale e sulle autorizzazioni edilizie.

Quando l'acquirente sceglie di affidarsi ad un'agenzia immobiliare, sarà quest'ultima a fornire tutti i documenti necessari per effettuare la perizia, alla banca.

Valore mutuo prima casa e valore immobile: cosa accade se si richiede un mutuo superiore al valore dell'abitazione?

Questa pratica è abbastanza rischiosa: gli istituti di credito di solito non concedono questo tipo di mutuo prima casa  e quando invece un mutuo del genere viene concesso, si rientra nel radar delle indagini dell'Agenzia delle Entrate che fanno partire un accertamento fiscale.

Ma quali rischi corre in concreto chi si ritrova a chiedere un mutuo di un valore maggiore rispetto al valore dell'immobile? Il rischio principale, come abbiamo appena detto, è un controllo da parte dell'Agenzia delle Entrate. Un accertamento fiscale è sempre una rogna.

Fino a qualche anno fa, prima della crisi economica, molti sono riusciti ad accendere mutui prima casa di un valore molto superiore a quello dell'immobile da acquistare. L'obbiettivo era avvantaggiare il richiedente e tenere vivo il mercato immobiliare. Le valutazioni delle perizie venivano quasi sempre fatte per eccesso e questo stava per portare il mercato immobiliare al collasso, perché il mutuatario spesso si ritrovava nell'impossibilità di restituire il credito ottenuto. 

Il decreto legge Visco-Bersani nel 2006, stabilì che nel caso in cui l’importo della vendita di una casa si fosse discostato di molto dai parametri stabiliti dalle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate, l'acquirente avrebbe dovuto dare delle spiegazioni convincenti. E così è ancora oggi.

Se queste spiegazioni e motivazioni non sono ritenute valide, difficilmente la banca finanzierà un importo maggiore rispetto al valore dell'immobile stabilito dal perito. 

Questo cambio di rotta ha portato inevitabilmente ad una sentenza della Corte di Cassazione che nel 2017 ha precisato, senza se e senza ma, che la concessione di un mutuo superiore al valore dell'immobile, è nulla.

Le eccezioni: in quali casi è possibile ottenere un mutuo prima casa di un valore superiore rispetto a quello dell'immobile da acquistare?

Nel caso in cui un richiedente abbia ottenuto un mutuo di un valore superiore a quello della casa acquistata, con tutta probabilità scatterà un accertamento fiscale da parte dell'Agenzia delle Entrate.

L'eccedenza economica, infatti, deve essere assolutamente motivata.

Una motivazione valida per ricevere un importo superiore di mutuo prima casa, per esempio, potrebbe essere una ristrutturazione indispensabile da effettuare sull'immobile, oppure la necessità impellente di ottenere maggiore liquidità per chiudere un mutuo precedente o un finanziamento precedente. 

Queste sono tutte motivazioni valide. 

Riuscire ad ottenere un mutuo prima casa dal valore superiore a quello della casa stessa, è difficile ma non è impossibile.

Come abbiamo già accennato ciò potrà accadere se si prevede e si programma una ristrutturazione dell'immobile stessa. E quindi la possiblità di ricevere un mutuo maggiore sarà vincolata solo dall'esecuzione di questi lavori di ristrutturazione, che dovranno essere dimostrati. 

Altri istituti bancari concedono un mutuo prima casa maggiore rispetto al valore dell'immobile, per permettere al mutuatario di avere più liquidità senza vincolarla a nulla (né ad una ristrutturazione né alla chiusura di un precedente finanziamento). Per quanto questo sia allettante, bisogna valutare attentamente questa possibilità, perché ha dei contro che potrebbero non renderla poi così conveniente.

Innanzitutto in questi casi il tasso di interesse applicato dalla banca sul mutuo prima casa è molto più alto. E poi, lo ribadiamo ancora una volta, bisognerà fare i conti con un eventuale accertamento fiscale da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Ecco perché questo modo di concedere mutui non è diffuso tra i principali istituti di credito. Anche perché, è bene ricordare, i contratti di mutuo e gli atti di compravendita, sono atti pubblici, non si possono celare e l'Agenzia delle Entrate può venirne in possesso facilmente.

Se volete dunque evitare di ritrovarvi nel mirino dell'Agenzia delle Entrate e di un accertamento, evitate di richiedere un mutuo prima casa di un valore superiore a quello dell'immobile acquistato.