È valida una vendita immobiliare quando manca il certificato di agibilità? Cosa succede se è stato già firmato il compromesso? O addirittura si è arrivati al rogito notarile e l'appartamento è già stato pagato? La vendita immobiliare viene annullata ed è possibile farsi restituire i soldi dal venditore? Quali sono i diritti e doveri di venditori ed acquirenti, quando mancano dei documenti molto importanti?

La vendita immobiliare senza la dovuta e necessaria agibilità, troppo spesso, è arrivata nelle aule di tribunale. Questo dimostra quanto, a tutt'oggi, ci siano ancora fin troppe irregolarità dietro all'acquisto di un qualsiasi appartamento. Indipendentemente dal suo valore. Le maggiori irregolarità, che interessano il patrimonio immobiliare italiano, coinvolgono soprattutto gli edifici collocati nei vari centri storici. Ma cerchiamo di capire come possiamo difenderci se siamo degli acquirenti. O, se volete, quale dovrebbe essere la strategia migliore da adottare se siamo dei venditori.

Vendita immobiliare: se manca l'agibilità?

Prima di addentrarci completamente su cosa possa succedere se manca l'agibilità, dopo che abbiamo concluso una vendita immobiliare, è bene ricordare un principio fondamentale del nostro diritto. È sempre possibile riuscire ad ottenere la risoluzione di un contratto, con il conseguente scioglimento delle obbligazioni, solo e soltanto se questo inadempimento è essenziale. Questo significa, in estrema sintesi, che questo deve riguardare un particolare aspetto determinante nell'economia contrattuale che, se fosse stato conosciuto, avrebbe avuto come conseguenza la non conclusione del contratto stesso. O avrebbe portato ad accordi e condizioni diverse.

Fatta questa premessa, è bene cercare di capire quale incidenza possa avere sulla vendita immobiliare il fatto che non ci sia il certificato di agibilità, quello che una volta veniva chiamato abitabilità. È necessario sciogliere ancora un nodo e capire come si possano evolvere i rapporti tra acquirente e venditore, se questa scoperta avviene dopo la firma del compromesso, ma prima del rogito. O se la scoperta avviene successivamente alla firma dell'atto di compravendita vero e proprio effettuato dal notaio.

Vendita immobiliare: è una questione di tempistiche

Cosa succedere se l'acquirente si accorge che manca l'agibilità prima del compromesso? In questo caso la giurisprudenza ritiene che il venditore sia obbligato a procurarsi il certificato prima che venga stipulato il contratto definitivo di compravendita. In estrema sintesi, il certificato deve arrivare prima che la vendita immobiliare venga definitivamente conclusa. In questo momento, quindi, il futuro acquirente non è ancora nella condizione di chiedere la risoluzione del contratto. Non potrà recedere dall'impegno che ha appena preso: dovrà lasciare del tempo al venditore, perché questo si procuri l'autorizzazione da parte del Comune.

Diverso, invece, è il ragionamento se ci si accorge che l'agibilità manca dopo aver stipulato l'atto notarile: in questo caso si è anche provveduto a pagare anche l'immobile. A questo punto si possono venire a verificare due diverse ipotesi.

La prima prevede che, in astratto, l'immobile in questione abbia tutte le carte in regola per ottenere il certificato di agibilità. Questo documento non è stato richiesto dal venditore o, comunque, non gli è stato ancora rilasciato dall'amministrazione comunale. In questo caso non si è davanti ad inadempimento particolarmente grave, dato che sarà sufficiente inoltrare l'opportuna domanda al Comune ed il difetto potrà essere sanato in qualsiasi momento. Nel momento in cui si dovesse verificare questa ipotesi, non sarà possibile chiedere la risoluzione del contratto. Al massimo potrà essere richiesta una riduzione del prezzo di vendita o il rimborso delle spese, che l'acquirente dovrà sostenere per farsi rilasciare l'autorizzazione dal Comune.

Quando si può recedere dal contratto

La seconda ipotesi che si può venire a costituire è un po' più ostica, perché va a mettere in discussione direttamente gli estremi della vendita immobiliare. Stiamo parlando di quando l'immobile presenti un difetto assoluto dell'abitabilità. In altre parole sono assenti tutte le condizioni per poter ottenere il certificato di agibilità, perché sono presenti delle insanabili violazioni urbanistiche, tanto che l'immobile non può essere venduto. A questo punto l'acquirente, a propria scelta, potrà richiedere:

  • la riduzione del prezzo di vendita, che sia proporzionata alla riduzione del valore del bene stesso;
  • la risoluzione del contratto, ottenendo il rimborso del prezzo versato. L'acquirente avrà anche la possibilità di richiedere il risarcimento degli eventuali danni provocati dal fatto che l'affare non è andato a buon fine.

Ricordare gli obblighi delle parti in causa, quando si chiude una vendita immobiliare, ci ha pensato il Tribunale di Palermo, che con la sentenza n. 2004/2022 del 12 maggio 2022, ha ribadito che il venditore è obbligato a consegnare l'immobile munito dell'abitabilità. Secondo i giudici siciliani non importa che il venditore abbia prontamente chiesto al Comune, prima del rogito, il certificato di abitabilità e che l’amministrazione locale sia in un ingiustificabile ritardo nella consegna dello stesso; eventualmente, una volta restituiti i soldi all’acquirente, il venditore si rivarrà nei confronti dell’ente locale.