La grande bolla immobiliare europea: scatta l'allarme rosso per l'Italia

Una bolla immobiliare che non si vede da decenni, forse vicina ad un'esplosione tale da danneggiare il settore europeo e italiano. Ecco quello che sta succedendo.

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Inevitabile e forse pericolosa, la bolla immobiliare potrebbe diventare un problema non indifferente per l'Europa, e soprattutto per l'Italia.

Parliamo di una situazione finanziaria che da qualche mese a questa parte ha colpito non solo il nostro mercato immobiliare, ma anche quello dei nostri partner europei, come Svezia e Germania.

Una situazione che sta portando alla formazione di una bolla, forse una delle più grandi mai segnalate nell'Area Euro dalla sua formazione. Una bolla che se dovesse esplodere porterebbe alla catastrofe, anche perché il mercato stesso ha fatto da volano per la ripartenza post-Covid, e così in futuro per la transizione energetica.

La grande bolla immobiliare europea

Quando parliamo di bolla immobiliare parliamo di uno scenario finanziario in cui il valore delle case non è assolutamente stabile, anzi non è assolutamente sostenibile da parte di persone con redditi medio-bassi che, vedendo i prezzi crescere, devono arrancare, o ritrovarsi indebitati.

Una bolla porta infatti ad un aumento spropositato dei prezzi in tempi troppo brevi rispetto ai redditi medi, che si ritrovano a dover pagare tot volte un bene che poco prima risultava più accessibile.

Teoricamente per i redditi alti il problema non si pone, ma essi appartengono ad una piccola parte del bacino dei consumatori. Il grosso appartiene a chi ha redditi medi, che ha potuto godere di un settennato di stabilità e di crescita interrotta del mercato immobiliare in gran parte dell’Unione europea.

Ma a causa del Covid e del post Covid, più la crisi russo-ucraina, i prezzi dei beni edilizi hanno reso le case in costruzione molto più costose di prima, inoltre la ripartenza economica ha portato ad un aumento della domanda di case come abitazione per motivi lavorativi rispetto all'offerta.

E se si aggiunge anche l'ondata inflazionistica e il rialzo dei tassi BCE, la stessa accensione dei mutui è diventata un'impresa per molti, che solo a inizio 2022 potevano godere di un TAN insignificante rispetto ad oggi.

Tutte condizioni che hanno portato gli analisti a temere una brusca inversione di tendenza.

Già in Svezia e Germania si è registrato un crollo del 15% sul prezzo di vendita al metro quadro, e lo stesso è stato registrato addirittura in Olanda. Parliamo di paesi molto solidi, ma anche loro a rischio sulla vendita di beni immobili soprattutto ad uso commerciale (es. supermercati, ipermercati...) e aziendale (uffici, fabbriche...).

E lo stesso sta accadendo anche in Italia, che tra questi ultimi non è tra i più solidi a livello di finanze.

Scatta l'allarme rosso per l'Italia

Gli analisi più cauti parlano al momento di una flessione fisiologica il fatto che nell'ultimo anno le compravendite immobiliari in Italia hanno registrato un calo del 14%.

Ed è una flessione fisiologica perché buona parte di questo calo è da attribuire all'inflazione, che ha rosicchiato parte del potere d’acquisto, così come alla maggiore diffidenza delle banche nel concedere fiducia ai consumatori che richiedono un mutuo ipotecario.

Gli stessi consumatori che si ritrovano con un vertiginoso aumento del prezzo dei mutui a causa dei rialzi dei tassi BCE.

Non è una situazione facile, perché tra inflazione, sfiducia e rialzi, tutto potrebbe andare a estreme conseguenze. Inoltre la sensibilità dell'Italia alle questioni immobiliari è molto alta, soprattutto nelle grandi città come Milano e Roma, in cui i rincari su affitti e vendite stanno alimentando le diseguaglianze tra le classi sociali.

Infatti, nonostante la valutazione bonoma degli analisti, si temono gli effetti della rivoluzione delle case green, ovvero la direttiva UE relativa alla vendita delle case in Italia dal 2033.

Stando alla direttiva Direttiva Case Green (EPBD), se la casa avrà una classificazione energetica inferiore a D, dal 2033 non potrà né essere venduta né essere affittata. Pertanto la casa finirà per diventare un bene inaffidabile ai fini di prestito o mutuo ipotecario, anche da parte di chi vuole pignorarlo per avere indietro  i soldi da un debitore.

Il valore delle case crollerebbe in una maniera così repentina da mettere in crisi non solo il settore immobiliare ed edilizio, ma anche tutte le filiere interdipendenti a queste ultime, generando una crisi fatale per l'economia nazionale.

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Cosa potrebbe succedere se la bolla dovesse esplodere

In genere si pensa che l'esplosione di una bolla immobiliare sia la soluzione al problema di un mercato immobiliare afflitto da prezzi così alti.

In realtà l'esplosione di una bolla immobiliare è l'inizio della fine, perché il crollo improvviso dei prezzi genera effetti a dir poco devastanti sul mercato. In primis, avviene il crollo netto del numero delle compravendite, perché risulta difficile reperire gli acquirenti quando i prezzi non sono stabili.

A sua volta, molti proprietari vanno in negative equity, ovvero quando il debito ipotecario diventa superiore al valore corrente della proprietà, e a molti tocca mandare i propri immobili all'asta giudiziaria a causa della difficoltà nel pagamento dei mutui.

Gli stessi mutui potrebbero diventare una miccia pericolosa per l'economia bancaria, come accaduto nel 2008, quando tutta una serie gigantesca di insoluti nel ramo dei mutui subprime ha portato al fallimento di diverse istituti finanziari.

Ed è proprio questo scenario che fa più allarmare gli analisti, che temono un’altra bolla come quella del 2008, talmente distruttiva da richiedere diversi anni prima del ritorno alla normalità.

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