Il mercato immobiliare sta affrontando forse il suo peggiore anno, infatti mercati e banche sono già in codice rosso, perché si parla di perdite dell’ordine di miliardi.
Il peggior rischio è infatti nell’ondata di svalutazioni che, da mesi, diversi analisti temono si avveri nel 2023, a seguito degli aumenti continui dei tassi d’interesse della BCE.
Se l’ondata dovesse avvenire nel corso dell’anno, sarebbe una catastrofe per il settore immobiliare. E anche nel caso di un’eventuale ripresa, i danni sarebbero comunque ingestibili per moltissime banche.
La crisi immobiliare in Europa è sempre più vicina: mercati e banche in massima allerta
Il timore di una crisi immobiliare era dovuto agli inizi dal continuo aumento dei costi di indebitamento, a seguito dell’aumento dei tassi BCE.
Se si aggiunge anche il calo delle valutazioni, abbiamo davanti una perdita di valore pari a 148 miliardi di dollari.
Infatti i proprietari immobiliari europei si stanno già preparando a ulteriori turbolenze, e così anche le società immobiliari, detentrici di 165 miliardi di dollari di obbligazioni in scadenza fino al 2026.
Al momento solo le banche si stanno mettendo sulla difensiva, con la riduzione dell’esposizione al settore a seguito dell’aumento dei costi del credito.
Anche solo per quanto riguarda l’erogazione dei mutui le banche si sono trovate a dover disporre Tassi Annuali Nominali superiori al 4%
E un TAN sopra il 4% significa avere a che fare con un mutuo per il quale bisognerà pagare, oltre al credito iniziale, un ammontare di interessi del valore pari al 45-50% del credito stesso. Chi s’è trovato con un mutuo a tasso fisso oggi è in una botte di ferro, se l’ha sottoscritto prima di gennaio 2022. Chi invece ha il tasso variabile si ritrova con una rata mastodontica.
E questo solo per quanto riguarda il settore dei mutui. Se si parla invece di credito ai consumatori o alle aziende, l’aumento dei costi del credito ha portato alcune aziende a vedersi declassato il debito a spazzatura (junk), rendendo ancora più costoso il prestito.
Quando scoppia la bolla immobiliare: ipotesi fine 2023 sempre più realistica
Il problema della crisi immobiliare è dovuto anche dalla bolla sul prezzo di case e affitti, grazie all’iper-inflazione europea e all’aumento dei costi dei mutui ipotecari.
E sarà questa bolla a mandare all’aria l’intero settore immobiliare. Anche se ancora è difficile stabilire quanto andrà all’aria il settore, sebbene non manchino le avvisaglie.
Recente è stato il crollo dei valori degli uffici dalla City di Londra a Berlino, con la British Land che perde ufficialmente il suo posto nel FTSE 100 dopo più di due decenni. A sua volta il proprietario del distretto finanziario di Canary Wharf a Londra è stato declassato a spazzatura.
Il risultato è che il mercato ha cominciato a retrocedere negli investimenti immobiliari, tant’è che il prezzo degli edifici per uffici di prima qualità a Parigi, Berlino e Amsterdam è sceso di oltre il 30% in 12 mesi.
E con l’abbandono dei fondi, i proprietari indebitati dovranno ricorrere a vendite di asset, tagli ai dividendi nel tentativo di ridimensionare le aziende in vista di un futuro più turbolento.
Perché se i debiti non vengono ridotti, né tantomeno i tassi di indebitamento, le società dovranno pagare tassi più alti in sede di rifinanziamento.
Già qualcosa sta accadendo, se si guarda al recente crollo della società immobiliare svedese Samhallsbyggnadsbolaget: oltre il 90% dal suo massimo storico.
E con un debito di 8 miliardi di dollari, utilizzato per costruire un portafoglio di oltre 2.000 proprietà, e nonostante l’interessamento di aziende come la Brookfield Asset Management, la società è stata comunque declassata a titolo junk.
E così sta accadendo ad altre: secondo Bloomberg, la maggioranza delle obbligazioni immobiliari con qualifica High Grade sono di società declassate in junk recentemente.
Tutto questo sta accadendo in tempi fin troppo brevi, e se la situazione dovesse continuare così, non sarebbe irrealistico l’esplosione della bolla entro fine 2023.
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Come andrà il mercato immobiliare in caso di svalutazione e crisi
In uno scenario di svalutazione continua, la crisi immobiliare potrebbe portare ad una riduzione del valore degli immobili commerciali in Europa intorno al 40%, secondo l’analista di Citigroup Inc. Aaron Guy.
Secondo Max Berger, gestore del portafoglio crediti di DWS Investment GmbH, la stima è ottimistica: molte delle valutazioni immobiliari dovranno addirittura venire aggiustare al ribasso.
E proprio per questo in molti hanno già detto di no a ulteriori investimenti nel settore, come accaduto per il fondo presso MAPFRE Asset Management, di oltre 40 miliardi di euro.
In assenza di capitali, i debiti in essere dovranno essere coperti con altri indebitamenti, stavolta più costosi perché ad alto rischio. Si stima che, davanti ad uno scenario come questo, i proprietari potrebbero dover fornire circa il 50% di capitale aggiuntivo, a causa di un potenziale tasso di rifinanziamento del 6%, cifra epocale se si guarda agli ultimi vent’anni.
Il problema sarà se i proprietari, pur di rifinanziare il bene, riusciranno nel lungo periodo a soddisfare le condizioni di banche e fondi di credito privati che prestano denaro con tassi del genere.
Perché con una crisi del genere è facile diventare insolventi.
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