Acquistare una casa all’asta conviene? Possiamo dire di sì, ma non è così semplice rispondere a questa domanda. Vi sono infatti alcuni aspetti da considerare che spesso vengono sottovalutati: vediamo insieme quali sono e da cosa dipendono.
Chi non si è mai chiesto “ma comprare una casa all’asta conviene?”, probabilmente per poi desistere davanti all’incertezza dell’acquisto con questa modalità che sì, può essere conveniente, ma è anche piuttosto complessa. Sono molte le informazioni da conoscere a da maneggiare con cura, perché altrimenti il rischio è quello di fare tutt’altro che un affare.
In effetti, i soggetti che acquistano all’asta sono coloro che ne conoscono il funzionamento ed è difficile improvvisarsi acquirenti se non si ha un minimo di consapevolezza di ciò a cui si va incontro. Evidentemente, una casa all’asta ha una storia più complessa di una normale casa e questa incertezza si riflette anche su imposte e costi accessori.
Va però detto che è davvero potenzialmente conveniente questa modalità di acquisto, perché il prezzo di base della casa è inferiore, in alcuni casi nettamente, al vero valore dell’abitazione. Inoltre, per molti l’acquisto di casa è una questione di investimento, mentre per altri si tratta di prima o seconda casa destinata comunque all’utilizzo personale e della propria famiglia.
Anche questo aspetto cambia in maniera rilevante la serie di conseguenze fiscali a cui si va incontro, ma procediamo con ordine. Quali imposte bisogna pagare su una casa all’asta? La situazione è ben diversa rispetto ai costi per il rogito di una prima casa: ecco cosa bisogna sapere.
Quali sono le imposte per l’acquisto di una casa all’asta? Ecco le ipotesi
Quando si acquista all’asta, il primo elemento da tenere in considerazione è senza dubbio il prezzo della casa stessa, cioè in sostanza a quanto si è disposti ad arrivare proprio attraverso l’asta. Farlo senza considerare le imposte e i costi accessori, però, può essere molto pericoloso.
Le imposte da considerare sono innanzitutto quella ipotecaria e catastale, pari a 50 euro l’una, oltre all’IVA (di cui parleremo in seguito) e l’imposta di registro. Proprio l’imposta di registro può essere decisiva nella valutazione dell’immobile, perché le differenti casistiche ne cambiano in maniera sostanziale l’importo.
L’ammontare minimo dell’imposta di registro è pari a 1.000 euro, ma vi è poi un elemento che cambia in maniera rilevante l’importo: essa ammonta al 2% della rendita catastale moltiplicata per un coefficiente (126 o 115,5) se si tratta di prima casa; aumenta invece al 9% del medesimo valore se si tratta invece di seconda casa.
Appare piuttosto evidente quanto l’importo possa cambiare in funzione di questo aspetto, dunque il primo elemento da considerare è sicuramente questo. Nel calcolo delle spese da sostenere, dunque, è molto importante sapere se si tratta di prima casa o seconda (con seconda casa si intende qualsiasi casa successiva alla prima).
Quando si deve pagare l’IVA? Ecco la risposta
Un altro elemento da considerare è l’IVA: nelle normali transazioni di acquisto della casa si paga solo in caso di acquisto dall’impresa costruttrice, mentre non viene considerata in caso di acquisto tra privati.
Quando la casa all’asta è di proprietà di una società soggetta ad IVA, come per esempio l’impresa costruttrice che ha dichiarato fallimento, anche la vendita della casa diventa soggetta ad IVA. In tal caso, l’imposta sul valore aggiunto viene applicata in questo modo:
- 4% se si tratta di prima casa;
- 10% se si tratta di seconda casa;
- 22% se si tratta di immobile di lusso.
Anche in questo caso è evidente la differenza sul costo finale in base all’applicazione IVA e dunque la considerazione deve essere fatta attentamente prima dell’acquisto. In ultimo, va anche considerato che in questo caso la famosa imposta di registro, così come la catastale e la ipotecaria saranno pari a 200 euro ciascuna.
Quanto costa la parcella? Attenzione al notaio
Anche il costo del notaio può fare la differenza quando si acquista casa con questa modalità, ma bisogna considerare attentamente le casistiche. La parcella relativa all’acquisto stesso all’asta è infatti piuttosto sostenibile in termini di costi.
Giusto per avere un’idea, essa può ammontare a circa l’1% del prezzo di acquisto della casa. Si tratta di una cifra indicativa, ma che tendenzialmente non comporta un ammontare decisivo nella scelta o meno di acquisto.
Ciò che invece potrebbe cambiare la situazione sono gli eventuali costi “sospesi”. Se la casa è stata messa all’asta, è infatti possibile che ci siano dei costi, come per esempio le spese condominiali se si tratta di un condominio, che il precedente proprietario non ha regolato per un certo periodo di tempo.
Altrettanto vale in caso di necessario sgombero, perché oltre all’effettivo costo per liberare la casa bisogna sostenere delle spese per farsi seguire da un professionista nell’iter burocratico.
Sanatoria urbanistica e catastale: ecco quando è necessaria
In ultimo, c’è da considerare anche il costo di un’eventuale sanatoria urbanistica e/o catastale. Si tratta di una casistica non proprio remota, con costi che possono essere molto variabili e determinare così una differenza abissale nel prezzo finale d’acquisto.
Ecco perché è necessario considerare lo stato dell’immobile rispetto ai dati in possesso del catasto, in modo da conoscere prima eventuali difformità e, di conseguenza, poter stimare i costi. Anche in questo passaggio può essere necessario farsi seguire da un professionista.