Affitto: conviene la cedolare secca o il regime ordinario e chi ne può usufruire

Fare due calcoli per sapere i vantaggi prodotti dalla cedola secca rispetto al regime ordinario permette di stabilire se conviene l''imposta sostitutiva forfettaria.

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Sei proprietario di un immobile e hai deciso di renderlo disponibile per l’affitto, quindi di adempiere a tutto l’infasciamento legato alla normale prassi di un contratto di locazione, con registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Un passaggio obbligato per conferire validità all’atto di affitto. Tuttavia, questo è anche uno dei momenti in cui vengono resi all’Agenzia tutte le entrate percepite dagli affitti nella dichiarazione dei redditi, a cui segue uno specifico regime fiscale di tassazione.

Fare due calcoli per sapere i vantaggi prodotti dalla cedola secca rispetto al regime ordinario permette di stabilire un equo prezzo da applicare al canone di locazione, oltre entrare in un contesto dove si pagano meno tasse.

In linea generale, applicare la cedola secca, significa agganciarsi a un regime fiscale più vantaggioso per il proprietario dell’immobile. Tuttavia, esistono diverse caratteristiche da non sottovalutare nella cedola ordinaria.

Una mini guida sulle caratteristiche principali della cedola secca e del regime ordinario. Ti spiegheremo, quali sono i pro e contro, ma soprattutto, le norme legate alla registrazione del contratto di locazione. 

Cedolare secca sugli affitti meglio del regime ordinario? Più vantaggi e nuove regole 2023 

Le norme che regolano la cedola secca sono contenute nell’articolo 3 del decreto Legislativo n. 23/2011. Per i proprietari degli immobili, si tratta della possibilità di ottenere un regime fiscale agevolato a tassazione fissa, sia in merito alla registrazione del contratto di locazione che rapportato al pagamento delle tasse applicato sulle annualità successive. 

Un vantaggio applicabile per i contratti di locazione residenziali, appartenenti alle categorie catastali comprese da A1 ad A11, non rientra la categoria A10. Il regime fiscale agevolato trova la sua applicazione nella categoria catastale C/10 con superfici entro i 600 metri quadri, se l’affitto risulti registrato nel 2019, non rientrano le pertinenze.   

Il regime ordinario prevede l’applicazione di una tassazione variabile, in particolare le entrate dell’affitto rientrano nella dichiarazione dei redditi del titolare dell’immobile, interessati dalla tassazione ai fini IRPEF. 

Perché è vantaggiosa la cedola secca sugli affitti? 

Uno dei primi vantaggi dell’applicazione della cedola secca sul contratto di locazione è la possibilità di ottenere una tassazione piatta. Parliamo di un’imposta sostitutiva dell’aliquota IRPEF ordinaria, dell’imposta di bollo e di registro applicata sui contratti di locazione ordinari e dell'imposta che si applica al reddito complessivo ai fini dell'IRPEF (addizionali IRPEF).   

Riepilogando il regime di tassazione applicato sulla cedola secca sugli affitti, prevede:

  • le entrate provenienti dagli affitti non arricchiscono l’imponibile IRPEF
  • viene applicato un regime fiscale con l’aliquota forfettaria al 21% per contratto di locazione a canone libero, mentre viene applicata l’aliquota al 10% per contratti di locazione a canone concordato;
  • nessun pagamento delle imposte di bollo e registro.  

Affitto con regime ordinario con quale tassazione?

La tassazione sugli affitti a regime ordinario contiene diverse caratteristiche, tra cui: 

  • il proprietario dell’immobile deve dichiarare le entrate degli affitti insieme agli altri redditi prodotti nell’anno fiscale di riferimento;
  • viene applicata una tassazione IRPEF variabile in virtù del reddito prodotto, per cui esistono delle fasce reddituali a cui rapportarsi, ad esempio per un reddito annuo entro fino a 15.000 euro, viene applicata un’aliquota del 23%, mentre per un reddito annuo di oltre 75.000 euro, viene applicata un’aliquota del 43%;
  • prevede il pagamento delle imposte di registro e di bollo. 

Va però tenuto presente che vanno valutate attentamente le categorie degli immobili su cui applicare il regime ordinario e cedola secca. 

La cedola secca un vantaggio che sfuma verso il regime ordinario 

La cedola secca sugli affitti interessa tanti proprietari d'immobili, tuttavia bisogna considerare più di un aspetto prima di scegliere il regime agevolato e non soffermarsi sull’aspetto gradevole della misura. 

Il perno principale della questione ruota su due punti. Il primo riguarda l’applicazione della cedola secca laddove non sono presenti altri redditi da considerare ai fini IRPEF.

Mentre, non trova un’applicazione vantaggiosa, se le previsioni portano all’aumento dell’indice d’inflazione nel periodo di competenza dell’affitto. E, ancora, non si possiedono più redditi prodotti da proventi di affitto. 

Cedolare secca e regime ordinario sugli affitti: più vantaggi e nuove regole 2023

Viene considerato l'importo su cui vengono calcolate le imposte senza l’applicazione di deduzioni o detrazione fiscali. 

Nel 2022 l’acconto da versare corrisponde al 100% dell'imposta dichiarata nell’anno precedente assoggettata al regime opzionale della cedolare secca. Un acconto dovuto se viene superato il limite di 51,61 euro. 

Il valore e il pagamento dell’acconto devono risultare: 

  • in una sola quota se l’importo risulta essere più basso del limite di 252,52 euro;
  • in due quote se il l’importo risulta uguale o più alto di 257,52 euro, di cui la prima rata corrisponde al 40% dell’acconto dovuto da versare entro il 30 giugno, mentre la seconda della restante parte del 60% da versare entro il 30 novembre. 

Le previsioni portano a nuove importanti novità contenute nel Decreto fiscale collegato alla Legge di Bilancio 2023, per cui occorre attendere ancora poco tempo per capire i nuovi termini dell’ampliamento di categoria sull’opzione.