Controlli dell’Agenzia delle Entrate sugli affitti in nero sono sempre attuali, principalmente a causa dell’alto tasso di evasione in questo tipo di contratti. Vediamo cosa accade se il proprietario di casa non deposita il contratto di locazione.
L’Agenzia delle Entrate non ha infatti tutto il “potere” che ci si aspetta in termini di controllo sulle locazioni non registrate: perché? Di fatto il legislatore ha provato in diversi modi a colpire questo fenomeno, purtroppo molto diffuso in Italia, ma ad oggi non ha ottenuto grandi risultati.
Proviamo a comprendere meglio come sono regolati i contratti di locazione, quali sono i meccanismi di controllo da parte di Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza e, un po’ a sorpresa rispetto a quanto si sa, il ruolo potenzialmente fondamentale del soggetto che occupa effettivamente la casa, il locatario.
Il locatore, infatti, non deposita il contratto di affitto per un motivo semplicissimo: non pagare le tasse su quanto riceve dal locatario. Ovviamente, è una modalità di evasione a tutti gli effetti e, se scoperta, può essere sanzionata e, soprattutto, interrotta.
Ecco tutto ciò che c’è da sapere.
Affitto in nero e controlli: ecco come provarlo
Provare l’affitto in nero non è semplice come potrebbe sembrare: infatti, l’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza hanno un potere nettamente inferiore rispetto a quanto si pensa. L’unico ente con un potere forte in questo senso è la Procura della Repubblica, mentre Ade e GdF hanno praticamente le “mani legate”.
Non possono effettuare controlli a campione e non hanno l’autorità per recarsi fisicamente nelle case “sospette” e scoprire se vi è in atto una locazione non registrata. Inoltre, sarebbe anche difficile accertarla, in quanto qualsiasi inquilino potrebbe essere all’interno dell’edificio in semplice comodato che, per definizione, è completamente gratuito.
Ecco che la situazione per Ade e GdF comincia a complicarsi: non può controllare a campione, non può recarsi nelle case e in ogni caso non riesce a dimostrare l’affitto in nero… come fare allora per dimostare l’evasione? Ci sono comunque degli strumenti utili, ma soprattutto c’è la possibilità di un ruolo da protagonista del locatario.
Affitto in nero: ecco cosa può fare il locatario
Il locatario ha un ruolo fondamentale ignorato dalla maggior parte dei cittadini: può denunciare l’assenza di un regolare contratto d’affitto e, in questo modo, mettere nei guai il locatore.
Infatti, questa denuncia è sufficiente come prova e mette direttamente il locatore nella posizione di irregolarità, con tutto ciò che questo comporta. Naturalmente, questa situazione si verifica in due casistiche particolari: il locatario ha interesse a denunciare il locatore per aver violato alcuni termini dell’accordo (che non è regolato da contratto depositato, appunto) oppure non era a conoscenza della situazione.
Non è raro infatti che il contratto venga predisposto e firmato dalle parti, ma poi non venga depositato. In tal caso, molto semplicemente, il locatario denuncia quanto avvenuto non appena ne viene a conoscenza, ponendo così il locatore in una posizione molto scomoda.
Uno strumento molto comodo e utile per risolvere problemi laddove il locatore sfrutti la posizione di potere nei confronti del locatario. Contemporaneamente, non è raro che i due soggetti siano perfettamente d’accordo sul mantenere le condizioni d’affitto in nero traendone un vantaggio (uno sconto da una parte e una non tassazione dall’altra).
Affitto in nero: sanzioni e rischi
Il rischio di continuare a portare avanti un accordo di locazione in nero, senza quindi regolare contratto depositato, è quello di andare incontro a sanzioni piuttosto importanti ma, come abbiamo visto, difficilmente applicabili.
Si tratta di nullità del contratto (inteso come accordo tra le parti), impossibilità di procedere ad eventuale sfratto dell’inquilino e perdita del diritto del locatario di richiedere la restituzione delle somme versate. Tutte sanzioni pensate per sfavorire questa pratica e porre i soggetti in condizioni di preferire la via legale a quella in nero.
Anche tutte le clausole in termini di tempistiche crollano nel momento in cui si determina una situazione del genere, come per esempio la classica durata del contratto di quattro anni più quattro e tutte le tutele contenute nel normale contratto di locazione che, semplicemente, non esiste.
Pagamento e affitto in nero: come funziona
In caso di pagamento attraverso metodi tracciabili, si pensa che ci sia il rischio che AdE e GdF controllino tali importi… cosa che invece non accade. Nel momento in cui c’è un bonifico, per esempio, semplicemente il soggetto che lo riceve dovrà dichiarare tale cifra tra gli “altri redditi”.
Non vi è dunque correlazione tra il bonifico ricevuto ed il rischio di controlli, anche se è una pratica che non avviene abitualmente. Chi infatti regola un affitto in nero lo fa in genere in contanti, in modo che non vi sia traccia di quanto pagato o ricevuto.
Purtroppo, la pratica è molto diffusa in Italia e nonostante le apparenti comodità per entrambe le parti la perdita di alcune tutele è molto sottovalutata dai cittadini, anzi spesso è totalmente ignorata. Diversa invece la regolamentazione per gli affitti brevi, cambiata per altro proprio nel 2022 e riguardante soprattutto le occasioni di vacanza e svago.