Questa settimana il Premier Mario Draghi, di ritorno dal vertice europeo di Oporto, vedrà quasi sicuramente entro giovedì i ministri del suo esecutivo per concludere l'iter da cui prenderà poi forma il cosiddetto Decreto Sostegni Bis, contenente diverse misure in favore delle imprese e delle famiglie italiane, fra cui alcuni nuovi contributi, esenzioni fiscali per le partite IVA, bonus vari e prolungamento del reddito d'emergenza.  

D'altronde il Premier è stato molto chiaro e molto deciso in merito al compito cui le istituzioni, nazionali ed europee, devono prestare attenzione e risorse: proprio durante il suo viaggio in Portogallo ha infatti detto che l'Italia investirà "6 miliardi per riformare le politiche attive del mercato del lavoro, con un programma di occupazione e competenze per formare e riqualificare chi potrebbe avere bisogno di cambiare lavoro o è alla ricerca della prima occupazione".

Dunque investire sui giovani è una delle prime mosse da compiere, ma anche il sostegno alle imprese rientra fra le priorità dell'esecutivo, ed in questo senso si colloca proprio la redifizione di un'altra misura contenuta nella bozza del Decreto Sostegni Bis: il bonus affitti.

Bonus affitti: le tappe dal 2020

Con il Decreto Cura Italia, il Governo Conte aveva previsto un credito d’imposta nella misura del 60% del canone di affitto, ma riguardante il solo  mese di marzo 2020, per tutti quegli immobili rientranti nella categoria catastale C/1, escludendo di fatto supermercati, i negozi di vendita di generi alimentari, le farmacie, le edicole e le tabaccherie, ovvero tutte quelle attività che non avevano subito danni dalle chiusure forzate di quella Primavera. Il credito d’imposta si utilizzava esclusivamente in compensazione senza concorrere alla formazione del reddito in termini di calcolo delle imposte sui redditi.

Ai tempi del Decreto Rilancio, poi, lo stesso Governo Conte aveva previsto diverse condizioni per accedere al bonus affitti: intanto il versamento del canone doveva comunque essere effettuato non oltre il 2020, poi invece l’Agenzia delle Entrate rese disponibile la misura anche per tutti quei canoni di affitto regolati in ritardo ma comunque sempre relativi al periodo in cui era in vigore l’agevolazione, ammettendo la possibilità di un pagamento in misura ridotta.

In agosto, la proroga veniva estesa al 31 dicembre 2020 anche il bonus affitti per le strutture turistico-ricettive, mentre con il Decreto Ristori, per le imprese più segnate dalle restrizioni imposte dai vari Dpcm, il credito d’imposta sugli affitti commerciali veniva esteso per  i mesi di ottobre, novembre e dicembre, ma solo per quelle imprese operanti nei settori riportati nella in un'apposita tabella.

Con il decreto Ristori bis, per le imprese che avevano diritto al nuovo contributo a fondo perduto e segnate da un livello di rischio alto veniva esteso il credito di imposta per gli affitti, e pertanto il tax credit cedibile al proprietario dell’immobile risulterà poi pari al 60% dell’affitto.

Sempre nel dicembre 2020, l'Agenzia delle Entrate mise a disposizione il nuovo modello e le relative istruzioni per comunicare la cessione del credito di imposta per i canoni di locazione di immobili ad uso non abitativo, una comunicazione facilmente trasmissibile tramite le procedure online.  Nel febbraio 2021 poi, la stessa l'Agenzia delle Entrate ha creato un nuovo modello di domanda che sostituisce quello precedente, giusto per rendere possibile la comunicazione della cessione dei crediti anche per i  mesi fino ad aprile 2021 alle imprese del settore turistico.

Bonus affitti: ritorna il credito d'imposta

Ora ci saranno invece alcune novità introdotte dal Decreto Sostegni bis in materia di affitti: intanto torna il credito di imposta pari al 60 per cento dei canoni di locazione, esteso fino al 31 maggio 2021. Poi si registrano diverse novità anche per quel che riguarda i requisiti: con le nuove disposizioni, il bonus affitto 2021 spetterà a tutte quelle società che, nel confronto fra l’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi, hanno registrato un calo sensibile del fatturato, questa volta pari al 30 per cento - non più al 50 per cento - non avendo però nello stesso tempo superato il limite di ricavi per 10 milioni di euro. Nel testo della bozza, infatti, viene così specificato il meccanismo di agevolazione:

Inoltre, la disposizione – con il comma 2 – interviene sull’articolo 1 del decreto-legge n. 41 del 2021 al fine di riconoscere ai medesimi soggetti beneficiari del contributo a fondo perduto, esercenti attività d'impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 10 milioni di euro, nonché agli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, il credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d'azienda in relazione ai canoni versati con riferimento a ciascuno dei mesi da gennaio 2021 a maggio 2021.

Altre novità riguardano anche i soggetti beneficiari: possono accedere all’agevolazione anche gli esercenti attività d’impresa, arte o professione che dimostrano di avere i requisiti per ottenere i contributi a fondo perduto. Viene altresì confermata per altri trenta giorni l’agevolazione per le imprese del turismo, come le agenzie di viaggio ed i tour operator. Nel dettaglio, la bozza recita così:

Per le strutture alberghiere, agrituristiche e per le agenzie di viaggio, turismo, tour operator e stabilimenti termali, indipendentemente dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta precedente, l’estensione per il mese di maggio 2021, secondo le modalità già previste dalla normativa vigente, della possibilità di usufruire di un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell'ammontare mensile del canone di locazione di immobili a uso non abitativo e del 50 per cento dell’ammontare mensile dei canoni per affitto d’azienda

Bonus affitti: cambiano i requisiti

Fra le altre novità, arriva anche il cambio del requisito principale per poter usufruire di questa misura: si considererà il calo pari almeno al 30 per cento registrato nel confronto tra l'ammontare medio mensile del 2020 con il 2019, e questa condizione non sarà richiesta per tutti quei soggetti che hanno intrapreso una nuova attività dal primo gennaio 2019. Di conseguenza, anche le partite IVA che hanno questi tali requisiti potranno sicuramente accedere al bonus affitto 2021 per il periodo che va da gennaio a maggio.

Per comprendere poi gli effetti finanziari conseguenti all’introduzione della norma, sono stati considerati i dati ricavati dalle dichiarazioni Redditi, IVA e IRAP 2019 (anno d’imposta 2018), dei dati sulle locazioni dagli archivi del Registro,  oltre ai dati risultanti dalla banca-dati della fatturazione elettronica, in modo da poter calcolare esattamente utili la portata reale del calo di fatturato.

Affitti ad uso abitativo: ripartono gli sfratti

Ma se per le imprese le cose si stanno mettendo sempre più a posto, per i cittadini ed i proprietari di immobili ad uso abitativo la situazione risulta ancora molto problematica.

Stiamo parlando della questione degli sfratti. Il Governo Conte ad inizio pandemia ha sospeso la possibilità da parte dei proprietari di immobili di sfrattare gli inquilini morosi - ben inteso, solo quelli "incolpevoli", ovvero tutti quei cittadini che a causa delle chiusure e delle casse integrazioni hanno visto diminuire sensibilmente i loro redditi -  ma ora, con l'approvazione di un'emendamento al Decreto Sostegni, la situazione sta per cambiare.

Con il Decreto Rilancio infatti lo stop era stato prorogato fino al 31 dicembre 2020, per poi essere ulteriormente prolungato definitivamente al 30 settembre 2021. Così i circa 120.000 sfratti sospesi verranno gestiti secondo tre tranche: per i provvedimenti presi dal 28 febbraio 2020 al 30 settembre 2020, l'esecuzione partirà dal primo ottobre 2021; per quelli invece compresi fra il primo ottobre ed il giugno 2021, le pratiche si riavvieranno al 31 dicembre 2021.

Secondo il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, questa continua proroga rappresenta però un abuso nei confronti dei proprietari, perché, sostiene, li priva di un diritto, ovvero:

quello di tornare in possesso del proprio immobile, spesso dopo anni di mancate entrate, di spese e di tasse. A nostro avviso, quindi, al 30 giugno 2021 – dopo ben 16 mesi di sospensione del diritto – il blocco deve cessare per sempre e per tutti

E' di questi giorni poi la decisione del Tribunale di Trieste di dichiarare incostituzionale il blocco degli sfratti, violando secondo i giudici almeno sei articoli della Costituzione, segnatamente:

sia nella parte in cui sospende i provvedimenti di rilascio anche per situazioni estranee all’emergenza sanitaria quali le situazioni di morosità relative al mancato pagamento del canone alle scadenze e che si siano verificate anteriormente al manifestarsi della pandemia, sia nella parte in cui, prevedendo ipso iure la sospensione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, impedisce al Giudice dell’Esecuzione di delibare e valutare, mettendole a raffronto comparato, le distinte esigenze del proprietario rispetto a quelle dell’occupante ai fini del decidere se disporre la sospensione

La tesi di fondo è che sospendere l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio "per mancato pagamento del canone alle scadenze" senza tenere conto di quando l'affitto non sia stato pagato, rischia di far rientrare nella misura anche tutte quelle morosità che non hanno niente a che vedere con la pandemia. E questa situazione mette in difficoltà molti piccoli proprietari, che da questi immobili molto spesso ricavano i loro principali redditi.