Sicuramente una delle agevolazioni più appetitose per i contribuenti è il bonus prima casa. Una misura molto amata, quanto pericolosa da utilizzare. Se da una parte presenta della soluzioni molto invitanti, dall'altra se non si rispettano le rigide regole, che sono state imposte dalla legge, si rischia di dover pagare delle sanzioni molto salate allo Stato, che possono arrivare fino al 30% degli importi scontati in fase d'acquisto. Oltre a dover corrispondere quanto si era risparmiato in un primo momento.

Il contribuente, che abbia intenzione di usufruire delle agevolazioni fiscali previste dal bonus prima casa, deve conoscere a fondo quali siano i suoi diritti ed i suoi doveri, in modo da evitare qualsiasi tipo di errore. Ma proviamo a vedere quali sono le regole previste dalla normativa e come si devono comportare gli acquirenti di un immobile.

Bonus prima casa: ecco in cosa consiste!

Partiamo da una definizione di base. Il bonus prima casa permette al contribuente, che stia acquistando un immobile, di risparmiare sulle imposte che dovrà versare direttamente al notaio, che poi, ovviamente, girerà allo Stato. Entrando nel dettaglio si andrà a risparmiare sulle seguenti voci;

  • se si compra direttamente da un costruttore (che è una ditta), l'Iva passa dal 10% al 4%. Si risparmia anche sull'imposta catastale e su quella ipotecaria, che sono fissate a 200 euro l'una, invece di essere rispettivamente dell'1% e del 2%;
  • nel caso in cui si stia acquistando da un privato, l'imposta di registro scende al 2% dal precedente 9%. In questo caso l'imposta catastale e quella ipotecaria sono da pagare nella misura fissa di 50 euro ciascuna, invece di essere rispettivamente dell'1% e del 2%.

Fin qui tutto bene. A vedere quando si risparmia con le imposte ipotecarie e catastali, si capisce quanto sia appetibile richiedere il bonus prima casa. Per poter usufruire di queste agevolazioni fiscali, comunque, è necessario rispettare alcune condizioni, che sono le seguenti:

  • è necessario che l'acquirente fissi la propria residenza all'interno del Comune dove si trova l'immobile che deve acquistare. Può farlo, comunque, entro 18 mesi dalla data di acquisto. L'alternativa è che l'immobile si trovi presso la sede di lavoro del contribuente;
  • è importante che l'acquirente non sia proprietario esclusivo o in comunione dei beni con il coniuge di un qualsiasi diritto di proprietà, usufrutto od uso di un'altra abitazione all'interno del Comune dove sta acquistando l'immobile. In caso contrario, lo dovrà cedere prima di procedere con l'acquisto di quello che vuole acquistare;
  • la regola che abbiamo appena enunciato vale anche per gli immobili che sia presenti su tutto il territorio nazionale. Per questi, però, c'è tempo fino ad un anno dal rogito per cederli;
  • l'immobile che si sta acquistando non deve appartenere alle categorie catastali: A/1, A/8 o A/9;
  • l'immobile acquistato usufruendo del bonus prima casa non può essere venduto prima dei cinque anni dal rogito, sempre che non si decida di acquistarne contestualmente un altro da adibire a prima casa.

Bonus prima casa: la donazione prima dei cinque anni!

Una delle domande che si pongono alcuni nostri lettori è se sia possibile donare l'immobile prima che siano passati i cinque anni dall'acquisto, e soprattutto se si sia usufruito delle agevolazioni del bonus prima casa. A rispondere a questa domanda ci ha pensato la Corte di Cassazione, che, con la sentenza n. 21312/2018, ha stabilito che nel caso in cui l'immobile sia donato prima dei cinque anni dalla data dell'acquisto si perdono tutti i vantaggi del beneficio fiscale. A poco serve che, in un secondo momento, si revochi il contratto di donazione. A questa regola c'è una sola eccezione, che riguarda la donazione che viene effettuata a seguito degli accordi di divorzio o di separazione consensuale tra due coniugi. In questo caso è possibile donare all'ex la propria quota di proprietà.

Il sito La Legge Per Tutti spiega che

secondo la Cassazione, non decade dal bonus prima casa il contribuente che, dopo avere acquistato l’immobile, concordi lo scioglimento per mutuo dissenso di una donazione, effettuata prima dell’acquisto, avente ad oggetto altro immobile posto nello stesso Comune, poiché, al momento in cui compie l’acquisto, non è più proprietario del bene donato e, quindi, non rende alcuna dichiarazione mendace sulla sussistenza della condizione prevista dalla legge.

Destinazione d'uso dell'immobile!

La Cassazione (Cass. ord. n. 22560 del 10.08.2021) ritiene che il contribuente possa usufruire una seconda volta delle agevolazioni concesse con il bonus prima casa per acquistare un secondo appartamento, se trasforma il primo in ufficio. Questo significa che se si procede con il cambio di destinazione d'uso di un immobile è possibile ottenere una seconda volta il bonus prima casa, senza necessariamente vendere il primo immobile.

Il mutamento di destinazione d'uso può anche avvenire per dribblare la normativa. In estrema sintesi, secondo la Cassazione, questa sarebbe una soluzione che il contribuente potrebbe adottare e diventare quindi proprietario di due immobili nello stesso Comune.

Per finire ricordiamo che la dichiarazione di voler beneficiare delle agevolazioni prima casa. Pertanto, il contribuente non può fruire del più favorevole regime prima casa previa rinuncia al precedente acquisto, anch’esso agevolato.

Se vuoi, invece, sapere come fare a pagare l'Imu se il tuo comune non ha deliberato le aliquote leggi questo articolo: Imu, aliquote 2021: cosa fare se il Comune non delibera.