Quando si affitta un immobile si può decidere se pagare le imposte sul reddito applicando la tassazione ordinaria Irpef oppure optando per il regime della cedolare secca.
Cos’è la cedolare secca? Quali sono le novità per il 2023? La cedolare secca è un regime sostitutivo alla tassazione Irpef che può essere applicata sui contratti di locazione. Prevede due aliquote del 10% e del 21%.
Per poter fruire di questo regime agevolato, però, si devono rispettare alcune condizioni e può essere utilizzato per alcune tipologie di immobili e di canoni di locazione.
Nel testo andremo a spiegare per bene cos’è, quando può essere applicata e come funziona nel 2023.
Cedolare secca, come funziona nel 2023
Il regime della cedolare secca può essere scelto anche nel 2023. Cos’è la cedolare secca? Quando si affitta un immobile, il contribuente può decidere di applicare la tassazione Irpef ordinaria per il versamento delle imposte oppure versare un’imposta fissa.
Il regime della cedolare secca sugli affitti prevede due aliquote fisse: del 21% e un’aliquota ridotta del 10%. L’aliquota del 21% si applica sui contratti di affitto a canone libero, per gli immobili locati ad uso abitativo.
Al contrario, l’aliquota ridotta del 10% si applica per i contratti di affitto a canone concordato.
Si può optare per la tassazione agevolata sugli affitti per le unità immobiliari che appartengono alle categorie catastali da A/1 ad A/11 (e le relative pertinenze), ad eccezione della categoria A/10. Gli immobili devono essere locati ad uso abitativo.
L’opzione della cedolare secca non si applica automaticamente, ma si deve scegliere al momento della registrazione del contratto, utilizzando il modello RLI. Tuttavia, è possibile anche scegliere la cedolare secca quando è prevista la proroga del contratto.
Cosa comporta la scelta della cedolare secca? Scegliere questo regime sostitutivo dell’Irpef comporta anche alcuni benefici, come l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro e di bollo e delle addizionali regionali e comunali dell’Irpef. Ciò vuol dire che la cedolare secca sostituisce totalmente le altre imposte.
E se l’immobile è in comproprietà? In questo caso, è bene prestare particolare attenzione, in quanto la cedolare secca deve essere scelta da entrambi i proprietari.
Cedolare secca, ecco quali requisiti servono
Per poter accedere al regime agevolato di tassazione sugli affitti, è necessario il rispetto di alcuni requisiti e condizioni che cambiano in base all’aliquota del 21% e del 10%.
Le condizioni per accedere all’aliquota ridotta del 10% sono molto più stringenti e, quindi, la platea di beneficiari si riduce. Mentre i requisiti previsti per accedere all’aliquota del 21% sono molto meno stringenti e consentono l’accesso ad un numero maggiore di contribuenti.
Chi può optare per l’aliquota maggiore? Possono scegliere l’applicazione dell’aliquota maggiore le persone fisiche proprietarie dell’immobile oggetto di locazione o titolari del diritto di godimento, ma solo al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, di arti o di professioni.
Si può optare per la cedolare secca del 21% anche avvalendosi del regime delle locazioni brevi, ovvero di un contratto di affitto immobiliare ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni.
I requisiti per accedere ai benefici dell’aliquota ridotta sono molto più stringenti. La cedolare secca con aliquota del 10% si applica esclusivamente sui contratti a canone concordato:
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Nei Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati;
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Ai contratti di affitto per gli studenti universitari;
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Nei Comuni nei quali si sono verificati eventi di calamità naturale;
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Per gli affitti transitori, così come sono disciplinati dalla Legge n. 431/1998.
Quali sono i Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati? Rientrano in questa condizione i seguenti Comuni: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia.
Affitti con cedolare secca: quando si devono versare le tasse
Parliamo, infine, di tassazione e di quali scadenze si devono rispettare. Quando si devono pagare le tasse? I contribuenti che optano per il regime della cedolare secca devono versare ogni anno un acconto e un saldo.
L’acconto si calcola sulla base dell’imposta versata durante il precedente anno ed è pari al 100%. Anche la cedolare secca segue un preciso calendario.
L’acconto deve essere versato:
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Entro il 30 novembre, in un’unica soluzione, se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro;
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In due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro. La prima rata del 40%, entro il 30 giugno. La seconda rata del 60%, entro il 30 novembre.
Il saldo deve essere versato il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.
I versamenti devono essere effettuati utilizzando il Modello di pagamento F24, utilizzando i relativi codici tributo.
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