Cedolare secca estesa a tutti: ecco quando e a chi conviene

La riforma fiscale potrebbe contenere una misura che estende la cedolare secca a tutti gli immobili, non solo a quelli residenziali. Ecco quando conviene.

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La cedolare secca è una agevolazione di tipo fiscale, ovvero una tassa sostitutiva rispetto all'Irpef, applicata sui redditi percepiti dai proprietari di case in affitto. Questa tassa attualmente si può applicare in diversi contesti, soprattutto nell'ambito delle abitazioni.

Questo vuol dire che un proprietario di casa che pone l'abitazione in affitto può ricevere uno sconto sulle tasse, chiedendo la cedolare secca, in determinate situazioni. Tuttavia ci sono delle novità interessanti riguardo questa tassa agevolata.

Con la riforma fiscale del nuovo governo infatti, la tassa sostitutiva potrebbe essere estesa a tutti gli immobili, non solo a quelli abitativi, includendo anche i fabbricati. Ma vediamo nel dettaglio a chi conviene questa agevolazione.

Cedolare secca estesa a tutti: la riforma

Con la riforma fiscale il governo prevede di estendere la cedolare secca a tutti gli immobili, ovvero non limitatamente a quelli abitativi. Se per i proprietari questa tassazione agevolata comporta sicuramente un vantaggio, per lo stato è uno strumento volto a contrastare principalmente l'evasione fiscale.

Lo stato infatti garantisce al proprietario una tassazione più bassa rispetto alle normali imposte, e il cittadino dichiara correttamente i propri redditi.

Tuttavia l'estensione della cedolare secca a tutti, anche per immobili non adibiti ad abitazione, potrebbe non essere davvero conveniente per certi versi.

La questione è piuttosto semplice: non è detto che tale tassa agevolata vada ad incentivare maggiormente il pagamento delle tasse da parte dei proprietari di casa, e annesse dichiarazioni di quanto guadagnato.

Va anche ricordato un aspetto importante: la cedolare secca sostituisce tasse come l'Irpef, l'imposta di registro, l'imposta di bollo e ulteriori addizionali, tuttavia chi vi aderisce non può variare il prezzo del canone di affitto per un certo periodo di tempo, ovvero per la durata del contratto.

Al momento questo vuol dire che i proprietari non possono variare i prezzi in base ai dati aggiornati Istat (pensiamo ad esempio all'aggiornamento dovuto all'inflazione) per tutta la durata del contratto.

Per contratti di immobili ad uso diverso da quello abitativo, la questione si complica, perché i prezzi non possono essere cambiati per diverso tempo dai proprietari. Pensiamo che mediamente un contratto di locazione per immobile non abitativo ha una durata ben superiore rispetto a quello per uso abitativo.

In questo senso quindi non conviene ai proprietari di immobili non destinati all'uso abitativo, scegliere la cedolare secca, soprattutto in un periodo come quello attuale di incertezza economica legata all'inflazione.

In breve, la tassa agevolata, anche se estesa a tutti, continuerebbe ad essere conveniente principalmente per i proprietari di case ad uso abitativo.

Cedolare secca: quando conviene ai proprietari

Ma perché i proprietari di casa dovrebbero scegliere la cedolare secca, rispetto alla normale applicazione dell'Irpef? Si tratta di una imposta sostitutiva, ovvero va a sostituire altre tasse, al momento presenti, che i proprietari pagano normalmente allo stato.

Nel dettaglio, le tasse che i proprietari generalmente versano sono le seguenti:

  • Irpef, l'Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche;

  • addizionali sul reddito dell'immobile;

  • imposta di registro e imposta di bollo per nuovi contratti, variazioni, risoluzioni o proroghe di contratti già esistenti.

Invece di pagare tutte queste tasse, i proprietari possono scegliere di aderire alla cedolare secca rispettando alcune condizioni, tra cui quella di non modificare in alcun modo i prezzi del canone di affitto.

In questo modo i proprietari versano allo stato una somma di imposte ridotta, ovvero il 21% del reddito derivante da tali guadagni, che scende al 10% nel caso di contratti a canone concordato.

Questa imposta sostitutiva è particolarmente conveniente per i proprietari, che altrimenti dovrebbero versare allo stato una cifra superiore, ma è vantaggiosa anche per gli inquilini, che possono beneficiare del prezzo fisso per tutta la durata del contratto.

Inoltre, va considerato che mediamente il prezzo dell'affitto è inferiore in caso di applicazione della cedolare secca, soprattutto se tramite canone concordato.

Al momento la tassa agevolata è estesa solamente agli immobili di tipo abitativo che rientrano nella categoria catastale dalla A1 alla A11, con esclusione della categoria A10 riferita agli uffici.

Tuttavia per i contratti attivi dal 2019 è possibile accedere alla cedolare secca anche per immobili commerciali che rientrano nella categoria C1 con superficie fino a 600 metri quadrati.

La riforma fiscale potrebbe quindi estendere tali limiti anche a fabbricati e altri tipi di immobili, tuttavia bisogna attendere per avere certezza del provvedimento.