Sicuramente, saprete tutti che quando si affitta un immobile si devono pagare le tasse su quanto percepito. Si tratta, di fatto, di redditi fiscalmente imponibili che si vanno a cumulare con tutti gli altri redditi percepiti. Proprio per via del pagamento delle tasse sugli affitti, ci si può domandare quale regime di tassazione conviene applicare.
Ebbene, in alcuni casi è possibile applicare un regime fiscale agevolato opzionale, la cedolare secca. Per chi non lo sapesse, la cedolare secca è un regime opzionale che consente al contribuente di beneficiare di un’aliquota fissa del 21% o del 10% al posto dell’ordinaria tassazione Irpef. Ma i benefici sono molti altri che andremo a vedere nel testo.
Poniamoci una domanda: quando e a chi conviene optare per la cedolare secca? Si tratta di una domanda che merita un’analisi approfondita, in quanto alcuni proprietari di immobili dati in affitto potrebbero non trarre molti vantaggi da questo regime opzionale. In alcuni casi, infatti, optando per la cedolare secca si andrebbe a pagare anche di più rispetto al regime ordinario.
Ebbene, non perdiamoci in troppe anticipazioni e andiamo a spiegare in cosa consiste la cedolare secca, elencando vantaggi e svantaggi e spieghiamo quando e a chi conviene.
Cos’è e come funziona la cedolare secca
La cedolare secca è un regime agevolato opzionale all’ordinaria tassazione Irpef che si applica in misura fissa con aliquota del 21% o del 10% sui canoni di locazione.
Per poter applicare l’aliquota del 21% e del 10% bisogna rispettare alcune condizioni e requisiti. Molto più stringenti sono le condizioni per poter applicare l’aliquota del 10%: si può applicare per le locazioni a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa.
Al contrario, l’aliquota del 21% trova applicazione per le locazioni a canone libero per gli immobili locati ad uso abitativo.
Quando si può optare per la cedolare secca nel 2023? Si può applicare la cedolare secca per gli immobili che appartengono alle categorie catastali da A/1 ad A/11, ad eccezione della sola categoria A/10. Naturalmente, gli immobili devono essere affittati a solo uso abitativo.
La cedolare secca non si applica automaticamente. L’opzione si deve scegliere al momento della registrazione del contratto di affitto, utilizzando l’apposito modello RLI, oppure quando è prevista la proroga del contratto.
Vantaggi e svantaggi della cedolare secca
Il regime della cedolare secca prevede molti vantaggi: l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro e di bollo e anche delle addizionali regionali e comunali dell’Irpef. Pertanto, la tassazione agevolata sostituisce completamente le altre imposte.
Inoltre, come abbiamo già detto, la cedolare secca prevede l’applicazione di due aliquote fisse: del 21% e, solo in alcuni casi, del 10%, anziché delle aliquote Irpef a scaglioni che partono dal 23% e arrivano al 43%.
Accanto ai vantaggi, però, ci sono anche gli svantaggi. Per prima cosa, il regime di tassazione agevolato ha un grande limite: su quella parte di reddito ad essa assoggettata non si potranno applicare le detrazioni e le deduzioni fiscali. Naturalmente, vantaggi è svantaggi sono molto soggettivi e variano da caso a caso.
Qui di seguito, infatti, andremo a fare una breve, ma precisa analisi, spiegando quando e a chi conviene optare per la cedolare secca e per chi risulta molto più vantaggioso il regime di tassazione Irpef ordinario.
Quando conviene la cedolare secca
La cedolare secca è molto più conveniente per chi dispone di altre fonti di reddito di importi molto consistenti. Contribuenti di questo tipo rientrano in aliquote molto elevate e optando per il regime agevolato, almeno la parte di reddito derivante dagli affitti viene tassata con aliquote molto più basse
.Alle aliquote applicate si devono aggiungere, poi, anche altri vantaggi. Abbiamo detto, infatti, che non si devono pagare le imposte di bollo, di registro e le addizionali. Applicando la tassazione ordinaria Irpef, queste spese sono obbligatorie. Ci sono, però, altrettanti casi in cui il regime della cedolare secca conviene poco se non diventa addirittura svantaggioso a confronto della tassazione Irpef ordinaria.
Come abbiamo detto, un limite della cedolare secca è non poter accedere a detrazioni e deduzioni fiscali. Pertanto, si tratta di un regime sconveniente per i contribuenti che hanno esclusivamente o quasi tutti redditi derivanti dall’affitto di immobili.
In questo caso, infatti, diventa molto svantaggiosa per chi ha redditi complessivi molto bassi. I contribuenti andrebbero a perdere una parte molto importante di deduzioni e detrazioni fiscali, altrimenti spettanti con il regime ordinario Irpef. Dobbiamo fare un ultimo appunto.
Non bisogna dimenticare, infine, che il regime opzionale all’Irpef preclude la possibilità di applicare gli aggiornamenti Istat. Che cosa vuol dire? Il canone di affitto rimane fisso per tutta la durata del contratto, senza poter applicare gli adeguamenti periodici al progressivo aumento del costo della vita.