Il regime della cedolare secca per gli affitti è stato inserito, dallo Stato italiano, con lo scopo di combattere e di contrastare l’ evasione fiscale e gli affitti in nero tra i privati.
Per questa motivazione e per fare ciò, si è pensato, appunto, di introdurre questo regime di tassazione agevolata, che prende il nome di “cedolare secca”.
Questo regime di tassazione agevolata viene inserito in diverse tipologie di contratto di locazione e si presenta, in base a determinati requisiti, che vedremo in seguito, nel corso di questo articolo, a volte nella misura del 10% e altre volte nella misura del 21%.
Il regime della cedolare secca, quando viene inserito all’ interno dei contratti di locazione, prevede una serie di vantaggi sia per il locatore, ma anche per l’ inquilino stesso.
La cedolare secca è un’ imposta sostitutiva, ed in quanto tale, sostituisce il pagamento dell’ imposta di registro e dell’ imposta di bollo per la registrazione del contratto di affitto, nonché la sua proroga e anche la sua risoluzione.
Questi benefici spettano ad entrambe le parti del contratto di affitto, cioè sia al locatore che al conduttore dell’ immobile.
Ma c’ è anche un altro vantaggio, il quale questo spetta solo ed esclusivamente al locatore dell’ immobile in questione.
Questo beneficio in capo al locatore è che egli non si vedrà inserito, nella sua dichiarazione dei redditi, il canone di locazione percepito dall’ inquilino.
Il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi percepiti dal locatore e, quindi, non aumenterà la tassazione Irpef che egli deve versare nelle casse dello Stato.
Questo vantaggio che ha il locatore, però, può essere fatto valere solamente se viene inserito in quattro contratti di locazione di suoi immobili in possesso, concessi in affitto.
Questo avviene, dal momento che, se il locatore dovesse registrare più di quattro immobili in affitto con il regime di cedolare secca, a quel punto scatterebbe da parte dello Stato la presunzione che egli svolga un’ attività di tipo imprenditoriale.
Va da sé che, se ciò dovesse accadere, allora il locatore si vedrà perdere i benefici fiscali e dovrà versare l’ Irpef per tutti i redditi percepiti attraverso la stipula dei contratti di locazione di immobili in suo possesso.
Avendo capito gli innumerevoli vantaggi di cui si dispone quando si sceglie di optare per il regime della cedolare secca, possiamo dire che è un peccato che questa sia stata tolta dagli affitti dei negozi.
In compenso, però, la cedolare secca è stata introdotta anche per gli affitti brevi.
Inoltre, altri cambiamenti sono sopravvenuti anche in capo alle modalità di versamento della cedolare secca nelle casse dello Stato.
Continuando a leggere questo articolo, potrai conoscere tutto quello che riguarda il regime della cedolare secca.
Inizieremo questa breve guida andando a parlare di che cos’ è la cedolare secca, come funziona e chi può optare per questo regime di tassazione agevolata.
Successivamente, andremo a vedere come si sceglie la cedolare secca e come si registra il contratto di locazione.
Infine, per concludere l’ argomento, andremo a parlare di quanto si paga, come si paga e quando si paga la cedolare secca affitti.
Cedolare secca affitti: che cos’ è?
Il primo passo che andremo a fare in questa breve guida è quello di andare a definire e di spiegare che cos’ è la cedolare secca affitti.
Il regime della cedolare secca è un regime facoltativo, il quale può essere fatto valere tra il locatore e il conduttore di un contratto di locazione in alcune tipologie di affitto.
La cedolare secca sugli affitti è un’ imposta di tipo sostitutivo, che, proprio come dice il nome, va a sostituire il pagamento delle seguenti imposte e tasse:
- L’ Irpef;
- Le addizionali regionali;
- Le addizionali comunali;
- L’ imposta di registro;
- L’ imposta di bollo.
Queste ultime due imposte vengono solitamente versate quando si deve registrare, prorogare o sciogliere un contratto di locazione.
L’ imposta di registro va, però, pagata nel momento in cui si parla di cessione del contratto di affitto.
La cedolare secca può essere pari al 21% del canone di locazione annuo, oppure del 10%, nel caso in cui le parti stipulino un contratto di affitto a canone concordato, della durata di 3 anni, più altri due anni.
Quando si sceglie di optare per il regime di cedolare secca, il canone di locazione rimarrà fisso e non subirà alcuna variazione in aumento o in diminuzione, le quali si vedono, invece, quando si sceglie il regime Istat.
Il locatore, dunque, non può, per tutta la durata del contratto di affitto, scegliere di aggiornare il canone di locazione.
Si può optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto di locazione, sia in un momento successivo.
Logicamente, in quest’ ultimo caso, il locatore e l’ inquilino non si vedranno rimborsare il pagamento dell’ imposta di registro e dell’ imposta di bollo per la registrazione del contratto di affitto.
La cedolare secca deve essere aggiornata nel momento in cui si intende prorogare il contratto di locazione, entro e non oltre i 30 giorni dalla scadenza di quest’ ultimo.
Cedolare secca affitti: come funziona?
Dopo aver dato una breve definizione ed aver visto che cos’ è la cedolare secca, andiamo adesso a vedere come funziona la cedolare secca affitti.
Il regime della cedolare secca, secondo quanto disciplinato dall’ art. 3, comma 2, del Decreto legislativo n. 23 del 2011, è stato introdotto per sostituire il pagamento dell’ Irpef, delle addizionali, dell’ imposta di registro e dell’ imposta di bollo.
Ci sono due tipi di cedolare secca:
- Al 21% del canone di locazione annuo;
- Al 10% del canone di locazione annuo.
La cedolare secca al 21% del canone di locazione annuo si applica agli immobili che appartengono alle categorie catastali da A1 ad A11, che sono locate ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze.
Questi immobili devono essere locati da un soggetto che si presenti come persona fisica, e che, quindi, non svolga attività d’ impresa con il contratto di locazione agevolato.
La cedolare secca al 21% ha dei requisiti di accesso meno stringenti rispetto alla cedolare secca al 10% del canone di locazione annuo, che vedremo in seguito nel corso di questo articolo.
Resta il fatto, però, che entrambe esonerano sia il locatore che il conduttore dal versamento delle imposte e delle tasse, che sono state nominate in precedenza.
Cedolare secca affitti: come si sceglie?
Il regime della cedolare secca può essere adottato ed inserito in un contratto di locazione sia al momento della registrazione, che in un momento successivo.
Ovviamente, nel caso in cui si decida di optare per la cedolare secca dopo la registrazione del contratto di affitto, allora il locatore ed il conduttore dovranno versare l’ imposta di bollo e l’ imposta di registro.
La modalità con cui si segnala allo Stato che si intende optare per il regime della cedolare secca, è attraverso la registrazione del contratto di locazione con il modello RLI.
Quest’ ultimo può essere presentato all’Agenzia delle Entrate:
- In modalità telematica, online, attraverso il software RLI oppure RLI-web;
- Presso la sede dell’ AdE presente sul territorio, presentando il modello RLI;
- Delegando un professionista abilitato (come ad esempio un Caf, un commercialista, ecc…).
Se, invece, bisogna e si vuole prorogare il contratto di locazione, continuando a beneficare del regime agevolato della cedolare secca, occorre presentare il modello RLI, entro e non oltre i 30 giorni dalla data di scadenza del contratto di affitto.
Se non si è adottata la cedolare secca, il locatore può, in qualsiasi momento, salvo diversa disposizione contrattuale, scegliere di beneficiare del regime della cedolare secca, inviando prima una lettera raccomandata al conduttore.
In questo modo, egli rinuncia alla possibilità di richiedere l’ aggiornamento del canone di locazione, secondo le variazioni definite dall regime Istat.
Nel caso dei contratti di affitto brevi, il locatore e il conduttore possono scegliere di adottare il regime della cedolare secca, direttamente nella dichiarazione dei redditi.
Cedolare secca affitti: quanto si paga?
Entriamo adesso all’ interno dell’ argomento monetario, ed andiamo a vedere, in primo luogo, quanto si paga con la cedolare secca affitti.
Con l’ applicazione della cedolare secca in un contratto di affitto, il locatore e il conduttore possono pagare il 21% o il 10% del canone di locazione annuo all’ Agenzia delle Entrate.
La cedolare secca al 21% del canone di locazione annuo è prevista per i contratti di affitto a canone libero (4+4).
La cedolare secca al 10% del canone di locazione annuo è prevista per i contratti di affitto a canone concordato (3+2), i contratti di affitto per studenti fuori sede e per i contratti di affitto transitori.
La cedolare secca al 10% può essere prevista dai locatori e dai conduttori di immobili che sono ubicati:
- Nei Comuni, previsti dall’ art. 1, comma 1, lettere a e b, del Decreto Legge n. 551 del 1988, che abbiano delle carenze nelle proprie disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia);
- Nei Comuni, previsti dal Cipe, che siano categorizzati come ad alta tensione abitativa.
Cedolare secca affitti: come e quando si paga?
Dopo aver visto quanto si paga, passiamo adesso a vedere come e quando si paga la cedolare secca affitti.
Concludiamo questo articolo, ribadendo, come detto in precedenza, che la cedolare secca è un’ imposta agevolata che sostituisce il versamento dell’ Irpef, delle addizionali regionali e comunali, dell’ imposta di registro e dell’ imposta di bollo.
Dallo scorso anno c’ è stato un cambiamento inerente le modalità di pagamento dell’ acconto della cedolare secca: quest’ ultimo è passato dal 95% al 100%.
Nello specifico, ecco come e quando bisogna versare la cedolare secca affitti:
- In un’ unica rata, da pagare entro il 30 novembre, se l’ importo è minore di 257,52 euro;
- In due rate, da pagare entro il 30 giugno (40%) e il 30 novembre (60%), se l” importo è maggiore di 257,52 euro.
Si paga con il modello f24, scrivendo i seguenti codici tributo:
- 1840, per l’ acconto della prima rata;
- 1841, per l’ acconto della seconda rata o per il pagamento in un’ unica rata;
- 1842, per il saldo.
