Durante gli anni di pandemia il mercato degli affitti brevi è rimasto congelato per diverso tempo, ad oggi però questo mercato torna ad essere vivo sotto tanti punti di vista differenti.
Nell’ultimo anno questo mercato è tornato ad essere sempre più importante sia per quanto riguarda sia le categorie degli utilizzatori, che per quella dei turisti, ma principalmente per quella dei lavoratori italiani o stranieri che si spostano da una sede all’altra e sono tornati a viaggiare. Il ritorno sempre maggiore di questa categoria ha fatto sì che il mercato degli affitti brevi tornasse ad essere imponente nel settore immobiliare e soprattutto sono aumentate le richieste di locazione nelle aree più gettonate.
Il contratto di locazione corrisponde ad un contratto ad uso dell’immobile abitativo con una durata non superiore a 30 giorni e che deve essere assicurato a persone fisiche. Questa è proprio la definizione di quello che intendiamo per affitto breve ma scopriamolo meglio nel dettaglio all’interno dell’articolo, analizzando tutti i suoi potenziali.
Affitti brevi, quali sono le zone più richieste
Come abbiamo già anticipato esistono delle zone, che sono state individuate dagli investitori più esperti del settore, come ideali all’interno della quale acquistare delle abitazioni da mettere a reddito.
A seguito delle elaborazioni prodotte da Scenari Immobiliari esistono cinque zone nel nostro paese dove le rendite degli affitti brevi sono più redditizi, ovvero:
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Bari, quartiere Abate Gimma;
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Firenze, zone Pitti, dei Bardi, Cavour e Lavagnini;
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Milano, quartiere Sforza ;
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Napoli, zone Duomo, Corso Umberto e Piazza Amore.
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Quali tasse tenere in considerazione
Nel momento in cui si decide di possedere degli immobili e concederli in locazione sia che essa sia breve o a lungo termine bisogna tenere in considerazione le modalità di tassazione. È infatti possibile scegliere tra la tassazione ordinaria e la tassazione cedolare secca, nel caso in cui parliamo di persone fisiche che possiedono tali immobili.
Nel regime di tassazione ordinario è previsto che gli immobili quali vengono concessi in locazione fanno parte del reddito della persona fisica. Di conseguenza se questi rientrano all’interno del regime forfettario sono tassati al 5%, tenendo conto anche delle spese di gestione. Se tali immobili si trovano in alcune zone particolari ovvero al centro di Venezia, nelle isole Giudecca, Murano e Burano la riduzione si alza il 25%. La tassazione si innalza ulteriormente fino al 35% per tutti gli immobili che sono ritenuti di interesse storico o artistico così come definito all’interno del decreto legislativo 42 pubblicato nel 2004.
Sempre per quanto riguarda la tassazione ordinaria essa rimane assoggettata ad Irpef che in alcuni casi viene assoggettato anche ad Irpef della rendita. Parlando invece della cedolare secca essa appare ad un primo sguardo più conveniente, in quanto possiede un’aliquota Irpef più bassa pari al 23%. Questo perché la cedolare secca consiste in un regime facoltativo il quale prevede il pagamento dell’imposta sostitutiva e delle sue addizionali pari al 21%.
Come calcolare i rendimenti sugli affitti brevi
È importante nel momento in cui decidiamo di entrare nel mercato immobiliare con gli affitti brevi valutare quali sono i rendimenti in base alla tipologia di immobile. Per l’anno 2022 sono stati presi in considerazione sia i rendimenti degli affitti brevi che quelli degli affitti agli studenti, in 12 città italiane differenti.
Per quanto riguarda gli affitti agli studenti i rendimenti risultano essere i più bassi attorno al 3,5%, mentre per quanto riguarda i trilocali abbiamo una percentuale del 4,5%, infine per quanto riguarda i bilocali i rendimenti possono arrivare fino ad un 5-6%. Bisogna però tenere in considerazione che nonostante i redditi più alti la tipologia dei bilocali risulta essere quella meno richiesta dalla categoria degli studenti fuori sede.
Affitti brevi e regolamento condominiale
Esiste una normativa di regolamenti condominiali la quale prevede la possibilità di vietare gli affitti brevi all’interno dello stabile. La dicitura che può comparire all’interno del regolamento condominiale riguarda una clausola che impone il divieto di attività alberghiere, di affittacamere e anche case vacanze.
In questi casi si tratta di una interpretazione del regolamento, per quanto riguarda gli affitti brevi, vi sono però dei casi più complessi dove abbiamo un regolamento condominiale contrattuale. La differenza sta nel fatto che il regolamento condominiale contrattuale è predisposto dal costruttore dello stabile ed è specifico rispetto ad ogni singolo rogito di compravendita. Questo particolare risulta essere fondamentale per coloro che vogliono iniziare l’attività di affitto breve con il proprio immobile.
I casi in cui è stato vietato l’affitto
Anche nei casi in cui la clausola di divieto può non riguarda gli affitti brevi, ma solo le attività di affittacamere, è comunque opportuno informare il proprio amministratore. Questo perché negli ultimi tempi ci sono state alcune pronunce giurisprudenziali in materia dove l’amministratore di condominio ha deciso di impedire l’affitto breve.
Parliamo per esempio del caso avvenuto nel 2018 presso il tribunale di Roma, quando l’attività degli affitti brevi non era così diffusa come oggi. Durante quella sentenza i giudici si sono pronunciati definendo l’affitto breve come ontologicamente alberghiero e sovrapponibile all’attività ad uso pensione o camere d’affitto, di conseguenza il regolamento di condominio è applicabile.
A seguito di questa sentenza presso lo stesso tribunale di Roma sono state imposte delle differenze tra le attività di Bed & Breakfast è quella di affittacamere. Una delle ultime sentenze deriva direttamente dalla cassazione che nel 2018 ha definito come servitù atipiche tutte le attività di affittacamere. Di conseguenza per applicare il regolamento condominiale bisogna farsi che la clausola venga trascritta prima di vietare la stessa attività.