Il bonus prima casa consiste in una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. In pratica l’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni. Ovviamente come ogni forma di agevolazione per poter accedere chi compra casa dovere rispettare determinati requisiti. Si tratta di caratteristiche che devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita e che vanno dai tempi per il trasferimento della residenza fino alla tipologia di abitazione acquistata.

Il bonus prima casa ha trovato spazio anche nel Decreto Sostegni bis. La misura è stata indicata nel Documento di economia e finanza appena approvato dal Consiglio dei ministri dove si legge:

“Il Decreto-legge introdurrà nuove misure a favore dei giovani, ad esempio uno sgravio fiscale sull’accensione di nuovi mutui per l’acquisto della prima casa“.

Ma vediamo in dettaglio che cos’e e come funziona e quali sono le agevolazioni previste. Analizzeremo anche le risposte dell’Agenzia delle entrate ai molteplici interpelli in tema di bonus prima casa

Bonus prima casa: come funziona

Il bonus prima casa consiste in una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. In pratica l’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni.

Queste agevolazioni interessano chi acquista un’abitazione principale e, in generale, si applicano quando:

  • il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
  • il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o lavora;
  • l’acquirente rispetta determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa).

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Il bonus si associa al Fondo di garanzia per i mutui prima casa, gestito dalla Concessionaria servizi assicurativi pubblici (CONSAP S.p.A) e reso operativo nel 2015 grazie ad un protocollo d’intesa con l'Associazione bancaria italiana (ABI). Questo, grazie all’ultima legge di Bilancio,  ha ricevuto uno stanziamento di 10 milioni di euro, che permetteranno al Fondo di far fronte alle richieste per tutto il 2020.  
Il DL Sostegni bis dovrebbe inoltre stanziare nuovi finanziamenti per il Fondo di garanzia per l'apertura dei mutui prima casa. 

Bonus prima casa: quali sono le agevolazioni previste

Vediamo subito quali sono le agevolazioni fiscali riconosciute:

  • Imposta di registro dal 9 % al 2%:chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.
  • Iva dal 10% al 4%: se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. 
  • Credito d’imposta: il bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni prevede la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Con i benefici in questione sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa.

Bonus prima casa:  chi ha diritto alle agevolazioni

Per poter richiedere il bonus prima casa nel 2020 sarà necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno;
  • non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza in 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
  • non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa. 

Tutto sul bonus prima casa dall’Agenzia delle Entrate

L'interpello è un'istanza che il contribuente rivolge all'Agenzia delle Entrate prima di attuare un comportamento fiscalmente rilevante, per ottenere chiarimenti in relazione a un caso concreto e personale in merito all'interpretazione, all’applicazione o alla disapplicazione di norme di legge di varia natura relative a tributi erariali. Vediamo in ispecie le risposte che l'Agenzia delle Entrate vari interpelli dei contribuenti in tema di bonus prima casa.

Bonus prima casa ad uso parziale. Nel caso in cui il credito d’imposta "prima casa" venga speso soltanto in parte per il pagamento del Registro dovuto per l'atto in cui il credito è maturato, l'importo residuo potrà essere speso in riduzione dell’Irpef o in compensazione delle somme dovute, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipo-catastale, sulle successioni  e donazioni, per gli atti presentati dopo l’acquisizione del credito, per le quali il credito deve essere utilizzato integralmente (risposta n. 44 del 18 gennaio 2021).

Trasferimento immobile in costruzione. Al limite previsto per la conclusione dei lavori di costruzione della "prima casa", scaduto il quale decadono le agevolazioni, non è applicabile la sospensione degli appuntamenti tributari disposti dall’articolo 24 del decreto Liquidità. Quindi, trattandosi di una norma agevolativa di carattere eccezionale,  non è estendibile a ipotesi diverse da quelle indicate nella disposizione stessa (risposta n. 39 del 12 gennaio 2021). 

 

Ritardo per causa di forza maggiore. Una nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate chiarisce come i benefici prima casa non si perdano a causa dei ritardi nei relativi adempimenti causati dalle conseguenze del coronavirus. In particolare, con la risposta n. 485 del 19 ottobre 2020 si conferma il diritto alla detrazione per il caso in esame, relativo all'accesso per un’unità immobiliare da accorpare alla propria come abitazione principale. L'Agenzia dà ragione all’istante, per l’intervenuta emergenza epidemiologica, che ha di fatto bloccato i lavori, con conseguente causa di forza maggiore. In questi casi scatta la proroga dei termini per un tempo pari alla durata della causa di forza maggiore, nella fattispecie dal 23 febbraio al 2 giugno 2020 (risposta n. 485 del 19 ottobre 2020).

Bonus valido anche se prima casa invenduta entro l'anno. Con la risposta n. 345 dell'11 settembre 2020, l'Agenzia delle Entrate considera il caso di un contribuente che ha acquistato un appartamento con le agevolazioni prima casa a maggio 2019, senza però riuscire a vendere entro l’anno l’altro immobile di sua proprietà, anch’esso comprato usufruendo degli stessi benefici, a causa delle restrizioni imposte per fronteggiare l’epidemia da Covid-19. In conclusione, il termine per concludere l'alienazione riprenderà a decorrere dal 1° gennaio 2021 (risposta n. 345 dell'11 settembre 2020).

Bonus per emigrato che non cambia residenza. Il contribuente che non ha dichiarato in atto di essere iscritto all'Anagrafe italiani residenti all’estero (AIRE), pur avendo i requisiti, può mantenere le agevolazioni fruite, qualora dichiari, con un atto integrativo nella medesima forma giuridica del precedente, entro il termine di 18 mesi dall'atto di acquisto, che al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadino italiano emigrato all'estero, iscritto all'AIRE. Con ciò rettificando la dichiarazione resa nell'atto di acquisto in relazione alla residenza (risposta n. 333 del 10 settembre 2020). 

Sospensione termini per decadenza bonus prima casa. Con la risposta all'interpello n. 310 del 4 settembre 2020, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che con il dl Liquidità, per impedire la decadenza dal beneficio e viste le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone dovute all'emergenza Covid-19, è stata prevista la sospensione, dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del bonus prima casa e per il riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della "prima casa" (risposta n. 310 del 4 settembre 2020).

Parziale uso bonus. Il contribuente che non si è potuto avvalere per intero del bonus prima casa in sede di rogito notarile può chiedere di poter utilizzare la rimanente parte dell'agevolazione in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale  relative ad un secondo atto di compravendita (risposta n. 223/E del 22 luglio).

 

Demolizione. Con la risposta n. 113 del 21 aprile 2020, l'Agenzia si è concentrata sulla richiesta di una signora intenzionata ad acquistare con le agevolazioni prima casa l’appartamento adiacente a quello che già possiede, in comproprietà con il coniuge e in regime di separazione dei beni, per poi procedere alla demolizione dell’intero fabbricato che comprende le due unità immobiliari e, successivamente, edificare sull’area rimasta libera un villino monofamiliare, che sarà composto da un'unica casa di abitazione con annesso locale garage, da destinare ad abitazione principale della coppia ( risposta n. 113 del 21 aprile 2020).

Donazione immobile risolta. L’impegno a cedere entro un anno dall’atto la prima casa acquistata con il bonus, assunto in sede di acquisto di un’altra abitazione, non si considera disatteso se, donato il primo immobile, lo stesso atto di donazione è successivamente oggetto di risoluzione: la pattuizione con cui il bene retrocede in capo all’originario proprietario configura un nuovo atto di donazione. In tale ipotesi, non c’è decadenza dalle agevolazioni fruite (risposta n. 77 del 2 febbraio 2021).

Riacquisto casa all’estero. Non perde i benefici il contribuente che rivende la 'prima casa' senza attendere cinque anni dal suo acquisto, se acquista entro un anno, anche all’estero, un nuovo immobile e invia al Fisco i documenti comprovanti il possesso dei requisiti richiesti per l’accesso alle agevolazioni e la destinazione a dimora abituale del nuovo acquisto (risposta n. 126 del 24 febbraio 2021).

Agevolazioni nella successione e donazione.Il diritto acquisito con l'agevolazione 'prima casa' nella successione e donazione non esclude la possibilità di fruire nuovamente del beneficio nell'ipotesi di successivo acquisto a titolo oneroso di un'altra abitazione. Questa condizione vale anche se il primo acquisto di immobile abitativo agevolato è avvenuto parzialmente per donazione. Ciò, a condizione che venga alienata la quota acquistata a titolo oneroso, entro un anno dall’acquisto (risposta n. 228 del 2 aprile 2021).

Terreni che non sono pertinenze. I terreni acquistati insieme al fabbricato, destinati alla costruzione di un complesso residenziale, che non presentano i requisiti per essere qualificati come "pertinenze" dell'immobile non rientrano nell'ambito di applicazione dell'agevolazione prima casa ed esulano dalla ratio della stessa, che è quella di favorire l'acquisizione della "prima abitazione"(risposta n. 234 del 9 aprile 2021).

Sospensione dei termini Covid-19. Non è possibile beneficiare della sospensione relativamente ai termini di ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto (risposta n. 235 del 9 aprile 2021) .