L’IMU è una delle tasse più discusse nel 2021, perché è stata al centro di numerose esenzioni per categorie specifiche, in particolare quelle più danneggiate dalla crisi. L’IMU è l’Imposta Municipale Unica, ovvero la tassa che si applica in determinate situazioni sugli immobili.

In linea generale l’IMU sulla prima casa non si paga: si tratta di un immobile esonerato dall’applicazione della tassa se utilizzato come luogo adibito a prima casa. L’IMU è applicabile in tutte quelle case che sono di fatto seconde abitazioni, ma non solo, perché anche i proprietari di immobili ad uso impresa devono provvedere, in condizioni normali, a saldare questa tassa.

Inoltre ci sono determinate situazioni in cui la tassa viene applicata anche sulla prima casa, anche se solitamente è un immobile su cui è esclusa. In questo caso si applica l’imposta per alcune categorie catastali specifiche, in particolare quando l’immobile è considerato di lusso, come spiega Money.it:

“L’IMU si paga sulla prima casa qualora l’abitazione in cui il contribuente risiede e dimora con il proprio nucleo familiare sia considerato di lusso.”

Vediamo in questo articolo quando è obbligatorio il pagamento dell’IMU, e come si calcola la cifra esatta da pagare, in relazione sia all’immobile adibito ad abitazione, sia nel caso di immobile utilizzato per ospitare un’attività, a scopi imprenditoriali.

IMU sulla prima casa: quando si paga

La prima casa è stata al centro di moltissime agevolazioni e bonus proposti quest’anno dallo stato. Basta pensare al superbonus, una delle principali misure che lo stato ha introdotto per sostenere le spese, almeno dal lato fiscale, dei cittadini che hanno deciso di ristrutturare casa.

Per conoscere nel dettaglio tutte le caratteristiche del superbonus 110%, che è ancora disponibile fino a giugno 2022, è consigliata la visione di questo video pubblicato sul canale ufficiale Youtube del Geometra Danilo Torresi, canale che tratta di normative edilizie, catastali e agevolazioni fiscali sui lavori di casa.

Oltre ai diversi bonus sottoforma di agevolazione fiscale che sono stati introdotti per i lavori sulla prima casa, lo stato ha consentito per quest’anno particolari esoneri dal pagamento dell’IMU, come vedremo tra poco. Si tratta di sostegni verso i cittadini che più sono stati colpiti dalla situazione di crisi economica seguita all’emergenza sanitaria.

Sono stati coinvolti in questi esoneri non solamente i cittadini che risultano proprietari di abitazioni ad uso abitativo, ma anche molti proprietari di immobili adibiti ad attività, che a causa della crisi economica hanno subito pesanti variazioni del fatturato annuale e dei ricavi.

In linea generale si può dire che sull’immobile adibito a prima casa, l’IMU non si paga, anche se ci sono alcune eccezioni: quando l’immobile appartiene ad una categoria catastale considerata di lusso, l’IMU si deve pagare. Si tratta delle categorie A/1, A/8 e A/9, dove vi rientrano le ville, le case signorili, e i castelli. In questo caso si applica un’aliquota per l’imposta del 4 per mille.

Come viene decisa l’IMU sulla prima casa

L’imposta municipale unica si paga solitamente in due modalità: la tassa può essere saldata una volta all’anno oppure in due diversi momenti, che corrispondono rispettivamente a giugno e dicembre dello stesso anno. Per il 2021 le date di riferimento sono: 16 giugno e 16 dicembre.

Ogni comune del territorio nazionale ha un codice catastale di riferimento, come indicato dalle tabelle consultabili sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il pagamento dell’IMU va effettuato verso il proprio comune di appartenenza, e come abbiamo visto è escluso l’immobile adibito a prima casa, ad eccezione delle categorie di lusso.

Per queste abitazioni, e per le seconde case, è previsto un calcolo specifico per determinare il pagamento dell’IMU, in base all’immobile di riferimento. Come spiega Mutuionline.it sono i comuni a determinare l’aliquota per cui viene stabilito il pagamento dell’IMU:

“Nella maggior parte dei casi l’aliquota Imu è pari allo 0,86%. I Comuni hanno il potere di azzerarla o di aumentare l’aliquota fino all’1,06%. Nel caso di abitazione principale o pertinenze l’aliquota Imu è pari allo 0,5%. Anche in questo caso i Comuni possono aumentarla o azzerarla.”

Come si calcola l’importo annuale dell’IMU

L’importo annuale, che si può pagare in un’unica soluzione, o in due rate, relativo all’IMU sull’immobile di proprietà, è stabilito secondo alcuni parametri. Prima di tutto occorre tenere presente qual è la base imponibile dell’immobile, a cui viene poi applicata l’aliquota, come accade anche per altri tipi di imposte.

Risulta importante per poter calcolare l’IMU corretta per l’immobile di riferimento, conoscere tutti i dati relativi all’immobile stesso: dal codice catastale del comune in cui l’immobile è situato, all’aliquota relativa sia al primo pagamento che al secondo, dalla categoria catastale alla rendita catastale dell’immobile.

Inoltre possono essere soggette all’IMU anche le pertinenze relative all’immobile. Alcune di queste sono esonerate dall’applicazione dell’imposta municipale unica, altre invece devono necessariamente essere incluse, allo stesso modo degli immobili, nelle strutture a cui è applicata l’imposta.

Come spiega Investireoggi.it la discriminante in questo senso è la struttura principale:

“L’esonero si applica anche alle pertinenze dell’abitazione principale, nel limite massimo di tre, ciascuna appartenete a categoria catastale C/2, C/6 e C/7.”

Lo stesso esonero applicato all’immobile di prima abitazione è applicato anche ad alcune delle pertinenze, come le cantine, le soffitte, i posti auto, i garage, le rimesse.

Esonero al pagamento IMU 2021

Per l’anno in corso sono stati estesi i casi di esonero dal pagamento, in particolare per la situazione di emergenza sanitaria che è ancora presente, e per cui molti proprietari di immobili, o imprenditori, si sono trovati a pagare una serie di costi fissi nonostante una riduzione sostanziale del fatturato annuale.

L’immobile non viene assoggettato all’IMU in alcuni casi:

•Se l’immobile è adibito a impresa, e normalmente vi si svolgono attività alberghiere, di natura ristorativa, o è adibito a struttura ricettiva, l’esonero è stabilito per la prima rata del pagamento del 2021;

•Se l’immobile è adibito a ospitare fiere, eventi e congressi, l’esonero è stabilito per la prima rata del pagamento dell’IMU del 2021;

•Se l’immobile è utilizzato normalmente per sale da ballo o discoteche, l’esonero è stabilito per la prima rata IMU purché il proprietario sia anche gestore dell’attività;

•Sono esonerati dal pagamento dell’IMU per tutto l’anno 2021 i proprietari di immobili ad uso abitativo che ospitano inquilini che si trovano in morosità dal pagamento degli affitti, a causa della crisi economica. In questo caso l’esonero riguarda tutte le circostanze in cui viene applicato il blocco degli sfratti, ancora attivo per diversi mesi.

In quest’ultimo caso, va ricordato che nel 2021 si sono mossi sia i proprietari che le associazioni che difendono i diritti dei proprietari di abitazioni, proprio per la misura del blocco sfratti.

Esenzione IMU e blocco sfratti

Il problema che è sorto ha riguardato principalmente l’impossibilità per molti proprietari di ricevere il pagamento della quota mensile del canone di locazione dagli inquilini, che ha decretato una perdita economica consistente per i proprietari.

La categoria, sostenuta dalle associazioni che la riguardano, ha mosso un'aspra critica e richiesto più volte al governo di venire sostenuta durante la crisi. Il blocco sfratti infatti ha tutelato la posizione di moltissimi inquilini, ma tuttavia ha compromesso le economie dei proprietari, soprattutto di fronte alle spese fisse che comunque sussistono. 

L'esenzione del pagamento dell'IMU estesa a tutto l'anno, che include quindi entrambe le rate annuali, ha comportato una parziale vittoria per la categoria, che ha ottenuto la sospensione del pagamento almeno di questo costo fisso. 

Indubbiamente si tratta di una esenzione che è stata allargata anche ad altri soggetti, come i proprietari di impresa, tuttavia per gli immobili ad uso abitativo si tratta di una esenzione specificatamente collegata al blocco sfratti.

Come calcolare l’IMU sull’immobile: la formula

Per il calcolo dell’IMU sull’immobile, che sia ad uso impresa o ad uso abitativo, è fondamentale avere presenti alcune informazioni specifiche relative all'abitazione o all'immobile di riferimento. 

Si tratta di conoscere il comune in cui è collocato, e quali sono le norme sull’IMU presenti nel caso specifico. In linea generale però, si può dire che viene applicato un calcolo univoco, come conferma Informazionefiscale.it

“Rendita Catastale + 5% x coefficiente catastale.”

Il calcolo va effettuato tenendo conto delle caratteristiche catastali dell’immobile preso in considerazione, dell’aliquota relativa al comune di appartenenza, della rendita catastale e del coefficiente specifico dell’immobile.

Infine, va ricordato che l’imposta municipale unica si paga anche sugli immobili che risultano invenduti, sui terreni agricoli e sulle dimore storiche, anche se possono essere applicate diverse agevolazioni fiscali. I prezzi degli immobili sul mercato possono variare, non solo in base alla zona, ma anche al momento specifico.

La rendita catastale fa riferimento al valore dell’immobile che sta generando reddito, e da questo dato vengono ricavate le cifre relative a diverse imposte, come quelle di compravendita, o quelle relative all’IMU da pagare sulla struttura stessa.