Gli immobili locati sono tutte quelle abitazioni per cui il proprietario stabilisce un contratto con l’inquilino, per cui è previsto un canone di locazione. Un immobile locato comporta per il proprietario una serie di doveri in ambito contrattualistico, e lo stesso vale per gli inquilini che vi abitano.

Per gli immobili locati esistono precise regole sul pagamento delle eventuali spese che riguardano eventuali lavori da svolgere sugli immobili, o sul saldo delle imposte come l’IMU e la TARI. I proprietari degli immobili locati sono definiti locatori, mentre chi usufruisce degli immobili è detto conduttore, o inquilino.

In parole semplici, il locatore è colui che mette a disposizione l’immobile, mentre il conduttore è colui che ne usufruisce, versando mensilmente una quota che corrisponde alla mensilità del canone di affitto.

Il contratto viene stabilito consensualmente tra le parti, e rimane invariato per il tempo stabilito, anche se possono esserci delle specifiche eccezioni. Come spiega Housefy.it esistono precisi diritti e doveri per entrambe le parti:

“Oltre alle responsabilità che derivano dalla sottoscrizione di un contratto d’affitto, le parti godono anche di diritti attraverso i quali potranno tutelarsi da eventuali situazioni di mala fede.”

Per il pagamento delle imposte, come quelle dell’IMU, ovvero l’imposta municipale unica, e della TARI, ovvero la tassa sui rifiuti, bisogna fare alcune precisazioni. Spesso gli inquilini si chiedono chi deve assolvere al pagamento di queste imposte, se sono a carico del proprietario o del conduttore. Vediamo in questo articolo come comportarsi con IMU e TARI nel caso di immobili locati.

IMU: l’imposta municipale unica su immobili locati

L’IMU è l’imposta municipale unica, ovvero una tassa posta sugli immobili, che va pagata quando si risulti in possesso di immobili. In linea generale l’IMU è una tassa a carico del proprietario degli immobili, anche se è prevista l’esenzione nel caso di prima abitazione.

L’IMU è una tassa che va pagata al comune, e se ne occupano i proprietari, anche nel caso di immobili locati. Da qualche anno infatti è stata eliminata la TASI, una imposta sulla casa che anche gli inquilini dovevano pagare, allo stesso modo dell’IMU. Con la sua eliminazione, al momento rimane attiva solamente l’IMU, che deve essere pagata esclusivamente dal proprietario nel caso di immobili locati.

L’imposta municipale unica tuttavia per quest’anno è stata sospesa in moltissimi casi. Va ricordato che l’IMU agisce su tutti i tipi di immobili, ad esclusione di quelli adibiti a prima casa, ma sono incluse le strutture utilizzate per scopo imprenditoriale. Negozi, ristoranti, bar, parrucchieri, sono tutte attività i cui proprietari degli immobili in cui si svolgono devono necessariamente provvedere al pagamento dell’IMU.

L’esonero totale per il 2021 è stato applicato in via straordinaria a causa dell’emergenza sanitaria, e ha coinvolto le tipologie di attività più colpite dalla crisi, come le strutture ricettive e del mondo del turismo e dello spettacolo. Per le abitazioni invece rimane applicata l’IMU, che deve essere pagata una volta all’anno o in due step: a giugno e a dicembre.

Immobile locato e TARI: chi la paga?

Un altro dubbio che sorge spesso per gli immobili locati riguarda il saldo della tassa dei rifiuti, ovvero la TARI. Questa tassa viene applicata sulle strutture o aree che possono produrre rifiuti, ed è anche questa una tassa di natura comunale.

La TARI viene applicata sulla base di criteri che non sono legati necessariamente alla proprietà di un immobile. Mentre l’IMU è una tassa relativa al possedimento degli immobili, la TARI è legata alla produzione dei rifiuti, in relazione all’area da cui vengono prodotti.

La TARI per questo motivo è applicata sugli inquilini nel caso di immobili locati, purché l’immobile venga stabilmente occupato per più di sei mesi. In linea generale si può dire che la tassa sui rifiuti è collegata direttamente alla residenza del soggetto, per questo motivo appena un inquilino pone la propria residenza in un immobile, in cui sussiste un contratto di affitto, deve successivamente provvedere al pagamento della TARI per i rifiuti prodotti.

In questo caso quindi non è una tassa che grava sui proprietari di immobili, ma sugli inquilini che vivono all’interno dell’immobile locato. La TARI viene stabilita dal comune in cui il soggetto risiede, e il pagamento dipende dalle decisioni del comune stesso: può essere richiesto ogni tre mesi, ogni sei, o una volta all’anno.

TARI e IMU sulle zone all’aperto

Un’altra domanda che si si pone spesso riguarda il pagamento dell’IMU e della TARI sulle zone all’aperto o sulle pertinenze, che possono essere: giardini, terrazzi, garage, box auto, e così via. Per l’imposta municipale unica, l’IMU, si applica la tassa sulle strutture abitative, ma talvolta anche su quelle che sono definite come pertinenze, ovvero quelle zone aggiuntive alla struttura principale abitativa.

Va chiarito cosa si intende per pertinenza, e lo spiega Investireoggi.it:

“Per pertinenza dell’abitazione principale possono intendersi esclusivamente quelle appartenenti alle categorie catastali C2, C/6 e C/7 e nel limite massimo di tre ciascuna appartenente alla citata categoria.”

Nel caso di prima casa, è escluso il pagamento dell’IMU anche per le prime tre pertinenze inerenti l’abitazione, nel caso di garage, soffitte, cantine e spazi simili. Per i box auto, l’IMU si paga nel caso in cui sono inseriti in categoria C, se si tratta di seconde case o immobili locati.

In ogni caso al pagamento dell’imposta municipale unica ci pensa sempre il proprietario degli immobili e delle strutture correlate, non è mai l’inquilino a dover saldare il pagamento. Al contrario, essendo la TARI una tassa sulla produzione dei rifiuti, è a carico di chi usufruisce degli spazi abitativi.

TARI: come si calcola per gli immobili locati?

La TARI è un’imposta che fa riferimento ai rifiuti prodotti da chi occupa gli spazi dell’abitazione, e il suo pagamento viene deciso in base ad un calcolo che prende in considerazione una quota fissa e una variabile. La quota fissa è determinata da questi fattori:

•In base ai costi del servizio di raccolta e smaltimento rifiuti;

•In base ai metri quadri dell’immobile;

•In base al numero di componenti del nucleo familiare;

•Rispetto al periodo di riferimento.

La quota variabile invece si determina in base a quanti rifiuti vengono prodotti. In un immobile locato quindi, se gli inquilini vogliono risparmiare sulla TARI possono procedere cercando di limitare la produzione dei rifiuti, con alcuni accorgimenti come l’acquisto di prodotti a km0 per diminuire gli imballaggi di carta o plastica che verranno scartati, azione che porta beneficio anche all’ambiente.

Sconti su IMU e TARI: quando vengono applicati

Risulta possibile anche godere di particolari sconti su IMU e TARI, a beneficio di proprietari e inquilini. I proprietari possono ricevere uno sconto sulle seconde case di proprietà nel momento in cui non si tratta di immobili locati, ma di strutture inagibili, inabitabili, o poste in comodato a figli o genitori.

Quifinanza.it spiega di cosa si tratta nel primo caso:

“La riduzione del 50% della base imponibile da dichiarare ai fini Imu è prevista per quei fabbricati considerati inagibili o inabitati e, quindi, non utilizzati.”

Ma anche per gli immobili locati ci sono delle particolari situazioni in cui il proprietario può beneficiare dello sconto sull’IMU: si tratta di quando il proprietario stabilisce un canone concordato con l’inquilino.

Il canone concordato prevede che il contratto di affitto venga stabilito secondo regole decise da accordi locali con le organizzazioni sindacali che tutelano gli inquilini. Il proprietario ottiene una serie di vantaggi da questo tipo di canone, tra cui una riduzione al 75% dell’IMU, e la possibilità di scegliere di adottare la cedolare secca, che garantisce altri tipi si sgravi fiscali.

Nel 2021 bisogna aggiungere, è stata introdotta una esenzione dal pagamento dell’IMU per tutti i proprietari per cui gli inquilini degli immobili locati non stanno provvedendo a saldare il canone di affitto, ed è presente la misura del blocco sfratti.

Bonus TARI: come funziona

Essite un ulteriore sconto che consente di risparmiare anche sulla tassa sui rifiuti: è possibile chiedere il bonus TARI, stabilito dall’ultima legge di bilancio. Si tratta di un sostegno non indirizzato a tutti, ma solamente ai nuclei familiari che presentano un reddito complessivo annuale documentato basso, in cui l’ISEE è inferiore a 8.107,5 euro.

Come spiega Businessonline.it si tratta di uno sconto cumulabile anche con il reddito di cittadinanza:

“Stando a quanto previsto dal Dl Fiscale, possono beneficiare del bonus Tari 2021 i residenti in Italia e anche coloro che percepiscono reddito o pensione di cittadinanza.”

Per poter accedere a questo sconto sulla TARI è necessario in ogni caso rivolgersi al proprio comune di residenza, anche quando si abita in un immobile locato. In conclusione, si può dire che la tassazione IMU risulta totalmente a carico del proprietario degli immobili locati, mentre la TARI è una tassa correlata strettamente alla produzione dei rifiuti, ed è a carico degli inquilini.