Imu: ecco come calcolarlo in 3 passaggi rapidi e corretti!

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Il macroargomento che oggi tratterò riguarda in particolar modo i beni immobili.

Da sempre il possesso di terreni, case, palazzi e qualsiasi altro tipo di bene immobile è indicatore di un certo grado di benessere.

Questo perché il proprietario di un terreno può svolgere una serie di operazioni economiche, che possono portargli un guadagno cospicuo.

Se pensi al classico affitto, ti rendi conto del fatto che questo tipo di bene permette di ottenere una certa rendita.

Con un terreno a propria disposizione si può decidere di fare un affitto, o di costruirci una casa o qualsiasi tipo di struttura o, se si tratta di un terreno fertile, lo si può sfruttare per coltivare.

Non ho calcolato l’opzione della vendita vera e propria, ma sappi che questa ovviamente non è l’ultima a livello d’importanza, anzi.

Tra l’altro in merito a questo tipo di operazione, cioè la vendita dell’immobile, ha fatto sì che col passare degli anni si sviluppasse un mercato molto profittevole, che è quello della compravendita dei beni immobili.

Tieni a mente un concetto importantissimo che sta alla base di questo business: il valore di un terreno, col passare degli anni, aumenta.

Il discorso non è lo stesso per i veicoli o per i beni strumentali (cioè le macchine che si usano nelle fabbriche o comunque qualsiasi tipo di hardware).

Questo perché questi beni sono soggetti a un consumo col passare degli anni, infatti sono destinati a perdere progressivamente il loro valore attraverso l’ammortamento, fino a giungere a zero.

Per i beni immobili il discorso è al contrario invece, ecco il motivo per cui con questo settore ci sono prospettive di guadagno considerevoli.

Naturalmente questo è possibile a condizione che ci siano delle solide competenze nel campo, altrimenti non si può pretendere di ottenere risultati di alto livello.

Imu: la proprietà è un possibile indicatore di ricchezza

Di tutto il discorso che ti ho fatto prima, voglio solo che estrai il concetto secondo cui i beni immobili abbiano un valore economico molto alto, il resto è tutto un contorno che mi serviva per fornirti un’argomentazione valida.

Lo Stato, laddove può arrivare, cerca di piantare la sua macchina risucchiatrice di denaro sotto forma di tasse e i beni immobili sono una preziosa fonte di entrate.

Questo perché normalmente si pensa al fatto che chi possiede più di una proprietà, che siano terreni, case, palazzi, uffici non importa, fa capire che dietro di lui c’è un certo tipo di ricchezza.

Invece chi ha solo una proprietà diciamo che non per forza potrebbe essere pieno di soldi.

Lo stesso vale per chi è in affitto, poiché si presuppone che ci siano delle difficoltà economiche alle spalle.

Naturalmente devi tener conto che queste situazioni non valgono per tutti. 

Una persona può avere anche cinque proprietà ma essere sommerso nei debiti, mentre una persona può anche vivere in affitto ed essere soddisfatto a livello economico.

Le situazioni cambiano persona per persona, quello che ti ho presentato è un panorama generale, una possibile linea conduttrice, che non determina per forza dei dati di fatto per tutti quanti.

Sulla base del concetto secondo il quale chi ha più proprietà tende a essere più benestante, lo Stato ne tiene conto per applicare delle tasse maggiori.

Che poi ci siano situazioni in cui l’Erario mantenga ancora in vigore tasse che di fatto siano inutili, come il canone rai o il bollo auto, questo è un discorso a parte.

Imu: di cosa si tratta?

La tassa che si applica generalmente sui beni immobili si chiama Imu, il cui acronimo è Imposta Municipale Propria.

Ti riporto di seguito la definizione corretta e te la rispiego in parole più concrete:

 Si tratta di un tributo di tipo patrimoniale, che bisogna obbligatoriamente versare al proprio Comune di residenza quando si possiede un immobile.

L’espressione tributo patrimoniale non è altro che una tassa che si paga sul proprio patrimonio, cioè sui beni che si posseggono e non sul reddito che si produce tramite il lavoro o gli investimenti.

Questo è il passaggio cruciale che ci tenevo a farti comprendere.

Chiaramente chi è proprietario di un bene deve far fronte a questa spesa. Ma non solo lui/lei.

Imu: le categorie obbligate e/o esenti dal pagamento

Infatti ci sono altre categorie di soggetti che sono tenuti a pagarlo.

Oltre il proprietario troviamo il possessore.

Il proprietario è il soggetto che è titolare di un bene, mentre il possessore è colui o colei che magari non ne esercita la titolarità, però in quel momento lo ha con sé.

La terza categoria riguarda i titolari di un diritto reale.

Il diritto reale è un diritto che un soggetto titolare può avvalersi per esercitare un certo tipo di potere su un oggetto materiale. Nel nostro caso parliamo del bene immobile ovviamente.

Le ultime due categorie sono i locatari in leasing e i concessionari.

Adesso ti parlo delle categorie che non sono tenute a pagare l’Imu, cioè coloro che sono esentati.

Partiamo dagli studenti universitari. 

Gli studenti che vanno a vivere fuori sede sono tenuti a pagare un affitto a basso prezzo (tendenzialmente, ma non è detto) per poter fare i loro studi. 

Questo significa che non sono nelle condizioni per affrontare delle grosse spese, ecco il motivo per cui non si calcola l’Imu.

Anche i proprietari di alloggi sociali non sono tenuti a pagarlo. Gli alloggi sociali sono residenze realizzate in parte dallo Stato e in parte dai privati per dare una casa a coloro che, seppur abbiano un reddito, è tendenzialmente basso.

Le case popolari, invece, sono case realizzate completamente dallo Stato e sono date a famiglie in condizioni economiche molto più difficili.

Chi ha subito una condanna di sfratto non deve neanche pagare l’Imu e le ultime due categorie sono quelle relative alle cooperative edilizie e i locatari.

Imu: l’importanza della rendita catastale

Passiamo a quello che è effettivamente il cuore dell’articolo di oggi. 

In questa sezione ti parlerò esclusivamente delle operazioni di calcolo in merito alla questione Imu.

Prima di spiegarti i tre metodi, devo prima parlarti della cosiddetta rendita catastale.

La rendita catastale è un parametro numerico fondamentale, il quale costituisce la base su cui si può attribuire un certo valore fiscale al bene immobile in questione.

Ciò significa che le tasse che si applicano sugli immobili, come ad esempio l’Imu, dipendono strettamente dall’ammontare di questo valore.

Per poter trovare il valore della rendita catastale bisogna consultare dei documenti particolari: puoi scegliere o la visura catastale oppure l’atto d’acquisto dell’immobile.

Per conoscere la cifra numerica della rendita catastale occorre effettuare la moltiplicazione tra due valori, che sono la consistenza catastale e la tariffa d’estimo.

Per poter essere consultata è possibile richiedere una visura direttamente a una delle sedi dell’Agenzia delle Entrate.

Imu: ecco come calcolarlo in tre mosse efficaci!

Passiamo adesso al calcolo dell’Imu vero e proprio.

Allora, il primo passaggio che devi svolgere consiste nel fare la rivalutazione del 5% della rendita catastale.

In sostanza devi limitarti a calcolare il 5% dell’importo totale della visura catastale, se possiamo dirlo in parole povere e aggiungerlo a quello che costituisce l’imponibile.

Arriviamo adesso al secondo passaggio. Bisogna applicare il coefficiente catastale.

Sull’importo che hai ricavato nel corso del primo passaggio, dovrai fare una moltiplicazione per uno specifico coefficiente, che è quello catastale.

In base al tipo d’immobile si utilizza un diverso coefficiente e nelle liste che seguono ti faccio vedere i relativi elenchi.

Il coefficiente 160 si applica su abitazioni di tipo:

• Signorile;

• Civile;

• Economico;

• Popolare;

• Ultrapopolare;

• Rurale;

• Ville;

• Palazzi artistici o storici.

Il coefficiente n° 80 si applica su uffici e studi privati.

Il coefficiente n° 140 si applica sui seguenti edifici:

• Collegi;

• Convitti;

• Case di cura;

• Ospedali non a scopo di lucro;

• Prigioni;

• Uffici pubblici;

• Scuole;

• Laboratori;

• Biblioteche;

• Musei;

• Gallerie;

• Accademie;

• Circoli.

Il coefficiente n° 55 si applica su negozi e botteghe.

Il coefficiente n° 160 si applica su:

• Magazzini;

• Stalle;

• Scuderie;

• Tettoie;

Il coefficiente n° 140 si applica su:

• Laboratori per arti e mestieri;

• Fabbricati e locali per esercizi sportivi non a scopo di lucro;

• Stabilimenti balneari.

Infine, il coefficiente n° 65 si applica su:

• Opifici;

• Alberghi;

• Teatri;

• Cinematografi;

• Sale per concerti e spettacoli;

• Case di cura e ospedali;

• Fabbricati locali per esercizi sportivi.

Ora che hai moltiplicato il numero uscito nella prima operazione con uno dei sette coefficienti che ti ho indicato, ti rimane solo un’operazione da svolgere.

Si tratta dell’applicazione dell’aliquota imu.

Questo numero viene generalmente espresso in percentuale e determina l’importo finale dell’imposta Imu da pagare.

Per facilitarti la lettura, ti consiglio di dare un’occhiata a quest’articolo d’Informazione Fiscale, che presenta anche un esempio pratico di calcolo Imu.

Concludo quest’articolo dandoti un’ultima informazione, che riguarda lo sconto del pagamento Imu sulla prima casa.

Tutti coloro che sono in possesso di un immobile come residenza principale, appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (castelli) ha diritto a uno sconto di ben €200.