Si era gridato al lupo una miriade di volte, ma alla fine Mario Draghi prepara una vera e propria patrimoniale sulla casa, che passa dall'Imu e dal catasto. Andare a provare a scattare una fotografia dell'immenso patrimonio immobiliare italiano è un'esigenza fiscale prima di tutto, ma anche di tutela del territorio e della sicurezza dei cittadini. Dall'analisi dei vari rapporti catastali, però, si scopre che le tasse e le imposte variano da città a città, ma soprattutto si scoprono pesanti divari tra l'imponibile Imu e quelli che sono gli effettivi prezzi di mercato degli immobili.

La mappa che ne scaturisce è che i proprietari immobiliari non sono trattati nello stesso modo nelle varie parti d'Italia. Se da un lato è impossibile paragonare un alloggio con un altro, una villa con un altra, perché diversa è la collocazione geografica (una cosa è abitare in centro a Milano a due passi dalla metropolitana, un'altra vivere nell'estrema periferia di una piccola città, dove mancano tutti i servizi), ma senza dubbio è impensabile che per un determinato immobile l'Imu sia calcolata su un valore catastale che nulla ha a che fare con il suo vero prezzo di mercato.

Imu e catasto: chi sono i più penalizzati!

Certamente pensare ad una patrimoniale sulla casa è davvero drammatico in questo periodo. Non importa se sulle tasche dei contribuenti peserà come Imu o come riforma del catasto. Quello che emerge, oggi come oggi, è che abitare in una parte d'Italia rispetto da un'altra può essere una fortuna o meno: essere proprietari di una casa ad Imperia può essere una vera e propria fortuna, a Pordenone non meno. A giungere a questa verità è stata un'analisi condotta dal quotidiano Il Sole 24 Ore in collaborazione con Nomisma, che ha provato a confrontare il valore catastale medio delle abitazioni italiane che siano inserite nella categorie A/2 ed A/3 (stiamo parlando di qualcosa come del 79% del totale) con le quotazioni medie di fine 2020. Lo studio ha preso come campione un appartemento di 90 metri quadrati ad uso civile.

Giusto per avere un'idea di cosa stia accadendo, basti pensare che ad Imperia si paga l'Imu, mediamente, su un valore catastale di 73.600 euro, contro un valore di mercato pari a 202.000 euro: siamo davanti ad un rapporto di uno a 2,75. A Pordenone, invece, il tutto è ribaltato: l'Imu è calcolato su valore catastale pari a 125.300 euro, mentre il prezzo di mercato si attesta poco sotto i 90.000 euro. Andando ad incrociare i dati relativi all'imponiibile Imu ed i vari prezzi di mercato, emerge che il Covid 19 si è fatto sentire sui valori immobiliari. Basti pensare che sui 103 capoluoghi di provincia del nostro paese, in una decina il prezzo medio di mercato è inferiore a quello utilizzato per conteggiare l'Imu. In questa situazione, oltre a Pordenone, ci sono: Alessandria, Taranto, Mantova e Viterbo. Nove, al contrario, ne risultano avvanttaggiati: tra questi ci sono Venezia e Milano, dove è stato riscontrato un rapporto superiore a due e quindi i proprietari immobiliari ci guadagnano sul catasto.

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Patrimoniale sulla casa: cosa c'è da temere!

Il Governo guidato da Mario Draghi dovrà rimettere mano al catasto. Questa, tra l'altro, è una delle raccomandazioni che sono arrivate all'Italia già nel 2019 e che sono state citate all'interno del Pnrr. Il suggerimento, fino ad adesso, rimasto inascoltato, è quello di riformare i valori catastali che non sono aggiornati. Al momento, però, questa importante revisione non è stata inserita all'interno della riforma fiscale, il cui disegno di legge delega è atteso a settembre. Se è vero che il silenzio è d'oro, in questo caso, non lo è. Negli ultimi mesi stanno circolando parecchie ipotesi, alcune delle quali prevedono proprio l'apertura di un dossier catasto, che porterebbe all'aggiornamento e all'integrazione dei vari database immobiliari, in modo da arrivare ad una più corretta tassazione degli immobili. Quindi anche ad una rimodulazione dell'Imu.

Ovviamente il silenzio non è d'oro per una semplice ragione. Se da un lato è necessario uniformare a livello nazionale i parametri su cui calcolare l'Imu ed aggiornare i valori catastali con quelli di mercato, dall'altro ci sono delle persone che ci guadagnano (quelle che si vedranno ridurre l'importo da pagare), altre che ci perderanno. I contribuenti hanno, se non altro, diritto alla chiarezza e a conoscere i cambiamenti per tempo.

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Imu: due pesi, due misure!

Andando a confrontare direttamente il valore di mercato degli immobili l'ammontare dell'Imu che il singolo contribuente deve pagare, si scopre come questo possa variare, anche notevolmente, da città a città. Nel caso in cui venga applicata la classica aliquota pari al 10,6 per mille - quella che adottano la maggior parte dei comuni - si scopre che questa può diventare più o meno pesante, in base a dove il contribuente vive. Si passa da uno 0,4% di carico fiscale su quello che è l'effettivo valore di mercato dell'immobile ad Imperia, fino ad arrivare all'1m2% di Pordenone (dove tra l'altro viene applicata un'aliquota solo dell8,85 per mille). A Milano l'11,4 per mille diventa lo 0,5% del valore di mercato dell'immobile.

Come spiegare queste divergenze? Ci sono contribuenti di serie a e quelli di serie B? Purtroppo è diffiicle trovare una motivazione valida per tutta l'Italia. Le rendine catastali sono state aggiornate sul finere degli anni '80 e da quel periodo città e quartieri si sono sviluppate in maniera diversa. E i prezzi sono cresciuti o diminuiti, non tenendo conto di quanto era registrato al catasto.

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