La deadline, inesorabilmente, si avvicina. I contribuenti dovranno mettere mano al portafoglio e pagare l'Imu. Ebbene sì, anche quest'anno si paga. Sul web, sui social imperversano le notizie di una sua cancellazione, ma così non è. I decreti varati dal Governo guidato da Mario Draghi hanno di fatto esentato alcune categorie di contribuenti dal pagamento dell'Imu. Attenzione, però, sarà possibile godere di questo esonero solo e soltanto nel caso in cui si sia in possesso di alcuni requisiti. In caso contrario, purtroppo, sarà necessario pagare entro il 16 dicembre 2021.

Dal 2020 l'Imu ha registrato importanti modifiche: la prima, e senza dubbio più importante, è stata l'accorpamento con la Tasi. Lo scoppio della pandemia, nel corso del mese di marzo dello scorso anno, ha fatto sì che il Governo introducesse alcuni interventi legislativi volti a fronteggiare la crisi economica. Adesso, oltre all'esonero previsto per la prima casa, ci sono altre agevolazioni, che possono portare a riduzioni dell'importo da versare. O addirittura ad una sospensione del pagamento. Fatte queste premesse è bene porsi la domanda più importante: chi è realmente esentato dal pagamento dell'Imu? Sono molti i contribuenti che hanno la possibilità di godere delle esenzioni totali, ma soprattutto sono molti che potranno usufruire di una serie di riduzioni: dipende dalla tipologia dell'immobile che si possiede, ma anche dalla situazione soggettiva del proprietario.

Imu, l'esercito degli esonerati!

Ma a questo punto chi sono i veri graziati dal pagamento dell'Imu. O, sarebbe più giusto dire, chi sono gli esonerati? Ricordiamo che l'imposta sulla casa grava su quanti siano proprietari di un immobile e su quanti vantino dei diritti reali su di esso. Questo significa che devono mettere mano al portafoglio anche quanti ne abbiano l'usufrutto, l'uso, l'abitazione e l'enfiteusi. La prima rata dell'Imu deve essere pagata entro e non oltre il 16 giugno di ogni anno, ed è considerato l'acconto di quanto si deve versare. La seconda rata, o saldo, deve essere pagata entro il 16 dicembre di ogni anno.

Partiamo con la prima esenzione, sicuramente la più conosciuta, perché coinvolge il numero più alto di contribuenti: riguarda l'abitazione principale. Tutti gli immobili che sono adibiti a questo scopo, purché non siano di lusso (per essere considerati tali devono appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), sono esonerati dal pagamento dell'Imu. Perché un immobile possa essere considerato abitazione principale deve soddisfare due requisiti: il proprietario e la sua famiglia vi devono aver posto la residenza anagrafica e la dimora effettiva abituale.

Il legislatore ha deciso di assimilare ad abitazione principale - e quindi di esentarli dall'Imu - anche le seguenti categorie di immobili:

  • unità immobiliari che appartengano a cooperative a proprietà indivisa, che siano adibiti ad abitazione principale;
  • edifici di civile abitazione, che siano stati destinati ad alloggi sociali;
  • alloggi (o comunque case) familiari che siano state assegnate al genitore separato o divorziato, che sia anche l'affidatario dei figli;
  • immobili di proprietà del personale delle Forze armate, dei Vigili del Fuoco o della Polizia, purché non sia stato affittato;
  • immobili posseduti da anziani e disabili ricoverati in case di cura o di riposo.

Un'altra importante esenzione è quella riservata a quanti siano proprietari di terreni agricoli. Nel caso in cui siano collocati in una zona montana o in collina, o se sono di proprietà di un imprenditore agricolo professionale o di n coltivare diretto, saranno esentati dal pagamento dell'Imu.

Imu: chi la può pagare in misura ridotta!

Hanno la possibilità di usufruire dell'Imu in misura ridotta, con uno sconto pari al 50% della base imponibile, quanti siano proprietari di immobili che siano stati concessi in comodato gratuito a parenti di primo grado (quindi: figli o genitori), che lo devono utilizzare come abitazione principale. Il contratto di comodato gratuito deve essere regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate.

Della stessa esenzione possono usufruire quanti siano proprietari di immobili inagibili o inabitabili. Questa situazione, però, dovrà essere accertata e certificata dall'ufficio tecnico comunale. In alternativa sarà possibile presentare in Comune una dichiarazione del proprietario, che autocertifichi di essere in possesso di una perizia redatta da un tecnico abilitato, il quale abbia provveduto ad attestare lo stato di inagibilità o inabitabilità dell'immobile. Rientrano nella categoria delle seconde case inabitabili solo quegli immobili che abbiamo appena descritto. In caso contrario sono soggetti al pagamento dell'Imu e di tutti gli altri tributi locali come la Tari.

Nel caso in cui un proprietario abbia concesso in affitto un immobile con contratto di canone concordato beneficia di una riduzione della base imponibile al 75%. Pagherà, quindi, l'Imu ridotta di un quarto.

Attenzione al caso più spinoso, che è andato agli onori delle cronache varie volte negli ultimi mesi. I coniugi, che hanno residenze diverse, hanno diritto all'esenzione Imu solo e soltanto per l'immobile che hanno adibito ad abitazione principale del nucleo familiare. Con le sentenze n. 2194/2021, n. 28534/2020 e n. 20130/2020, la Corte di Cassazione ha confermato che l'esenzione Imu non potrà essere sdoppiata o suddivisa nemmeno se i coniugi risiedono in Comuni diversi. Si rimane in attesa dell'entrata in vigore delle ultime modifiche al Decreto fiscale, che avranno effetto solo dal 2022, e che permetteranno ai coniugi di scegliere per quale dei due immobili richiedere l'agevolazione prima casa. Ma ribadiamo bene: questa scelta avrà effetto solo dal 2022.

Imu, l'esenzione con inquilini morosi!

L'art. 4 ter del Decreto Legge n. 73/2021, il famoso Decreto Sostegni bis, per il 2021 ha riconosciuto l'esenzione Imu ai contribuenti che abbiano dao degli immobili in locazione ad uso abitativo ad inquilini che siano risultati morosi. Da questa agevolazione, quindi, sono esentati i locali commerciali. È importante ricordare che questa importante esenzione spetta unicamente alle persone fisiche: le imprese ne sono escluse. È necessario aver ottenuto una convalida per lo sfratto di morosità entro il 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è stata sospesa fino al 30 giugno 2021 a causa delle norme emergenziali legate al Coronavirus. L'agevolazione è riservata anche a quanti abbiano ottenuto la convalida di sfratto in un periodo successivo, la cui esecuzione è stata rinviata fino al 31 dicembre 2021. Questo decreto è arrivato a settembre 2021, in un momento nel quale i contribuenti avevano già pagato l'acconto Imu di giugno: sarà possibile, quindi ottenere il rimborso di quanto pagato.

Discorso diverso per l'Imu sulle seconde case, quelle utilizzate per le vacanze. In questo caso sono stati molti i comuni che stanno cercando di combattere il fenomeno delle false residenze, che come spiega il sito La Legge per Tutti, sono

dichiarate al fine di evitare il pagamento dell’Imu, molti Comuni di villeggiatura hanno introdotto nei regolamenti locali previsioni stringenti, che tengono conto anche dell’entità dei consumi di luce, gas e acqua nelle abitazioni. In pratica, l’assenza di consumi per la maggior parte dell’anno fa presumere che l’immobile non sia utilizzato come abitazione principale, ma solo come seconda casa per le vacanze, e dunque l’esenzione non spetta.