Avere una casa di proprietà, nella quale risiedere e vivere i nostri giorni è stato, per tanto tempo, più un lusso che un diritto.

Lo sanno bene i cittadini che ogni anno si trovavano alle prese con il modello F24 per il pagamento delle rate dell’Imu, l’Imposta Municipale Unica prevista dal Governo Monti in materia di prima casa.

Nata in sostituzione all’ICI nel 2011 e non più dovuta per le abitazioni principali dal 2013, ora è il pensiero fisso di chi possiede immobili categorizzabili come seconda casa.

Poiché la cifra dovuta è consistente, in tanti si chiedono come poter fare per pagare di meno o addirittura, risultare esenti dal pagamento.

Diciamocelo, in un periodo burrascoso come quello che abbiamo passato se riuscissimo ad ottenere degli sconti importanti in quest’ambito, di certo non li butteremmo via.

In questo articolo, vi mostrerò quali sono i contesti relativi alla seconda casa che possono essere soggetti a riduzioni e agevolazioni anche fino al 75%.

Andiamo a conoscere qualche informazione in più.

Quando un'abitazione può essere definita "seconda casa"

Quando parliamo di seconda casa, ci riferiamo spesso ad un immobile di nostra proprietà nel quale non viviamo quiotidianamente ma che si presta ad utilizzo almeno qualche volta l’anno.

Potremmo, quindi, definirla come una qualsiasi abitazione ( con relative pertinenze) che appartiene al gruppo catastale A ma che non è adibita ad abitazione principale.

Il proprietario dell stessa non vi risiede anagraficamente con il proprio nucelo familiare.

Fanno parte di questa categoria:

  • gli immobili acquistati per fare un investimento
  • gli immobili sfitti inoccupati
  • le case utilizzate per le vacanze

Tutte queste tipologie vengono riassunte nella dicitura di seconda casa in quanto la normativa IMU non ne riconosce le agevolazioni che altrimenti sarebbero previste per la prima casa come:

Quanto varia l'aliquota comunale nella seconda casa

Poiché l’IMU è a tutti gli effetti un tributo previsto a livello comunale per chi possiede un’immobile (ad eccezione dell’abitazione principale) non è difficile intuire che per le seconde case ne sia previsto il pagamento.

Infatti, spiega amministrazionicomunali.it:

“L’IMU sulle case diverse dall’abitazione principale pagheranno un’aliquota ordinaria del 0,76% che potrà subire variazioni pari a 0,3 punti in più o in meno a discrezione dei singoli comuni.”

Questo calcolo viene effettuato seguendo questi passaggi:

  1. individuazione della rendita catastale ( reperibile nel rogito)
  2. rivalutazione della rendita del 5% ( si moltiplica il valore della rendita catastale per 1,05)
  3. calcolo del valore catastale aumentato del 60%
  4. calcolo dell’imposta lorda con aliquota prevista dla comune di riferimento

Per quest’ultimo punto occorre fare una precisazione.

Poiché l’aliquota può variare a seconda delle decisioni del Comune di appartenenza, è possibile che venga ridotta in caso di:

  • immobili non produttivi di reddito fondiario ( scende dal 7,6 per mille al 4 per mille) 
  • in caso di immobili costruiti e destinati alla vendita ( scende dal 4 per mille al 3,8 per mille purché il periodo dell’ultimazione dei lavori non superi i 3 anni).

Imu seconda casa: riduzione al 50% per inagibilità e inabitabilità

Fortunatamente esistono alcuni casi specifici nei quali è possibile fare affidamento a delle agevolazioni davvero molto comode e interessanti.

Cosa più appettitosa: possono arrivare a raggungere il 75%.

Le seconde case non sono solo abitazioni diverse da quelle principali che si prestano per un utilizzo occasionale bensì immobili che, per ragioni differenti, non sono mai stati utilizzati.

L’articolo13, comma 3 del Decreto Legislativo n°211 del 2011 parla proprio di una di queste casistiche.

Come spiega idealista.it:

“ prevede la riduzione del 50% della base imponibile dell’Imu per i fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili che di fatto sono inutilizzati e disabitati limitatamente però, al periodo dell’anno in cui sussistono tali condizioni.”

Perciò qualora la seconda casa rientri nell’inagibilità o nell’inabilità è prevista una detrazione tale da dimezzare il pagamento dell’IMU.

Ovviamente, per beneficiare di quest’agevolazione, la cicolare 3 del 2021 del Dipartimento delle Finanze e della Corte di Cassazione chiarisce la necessaria sussistenza di un documento che attesti tale condizione.

Questa può essere accertata dall’ufficio tecnico comunale con tanto di perizia. 

Può essere altresì certificata da una dichiarazione sostituiva redatta dal tecnico abilitato e presentata successivamente dal proprietario stesso dell’immobile.

La Cassazione stabilisce anche che si possa evitare di fare la dichiarazione in caso il Comune sia già a conoscenza dello stato in cui versa l’immobile in oggetto.

È possibile essere esenti dal pagamento della Tari sulla seconda casa a patto che vi siano queste condizioni:

  • casa priva di arredi
  • casa priva di utenze come acqua, luce e gas

Imu seconda casa: quali sono le altre agevolazioni?

Vi sono presenti altre agevolazioni per immobili di natura diversa da quelli inagibili o inabitabili ad esempio:

  • edifici storici/ valore artistico: riduzione del 50%
  • case in comodato d’uso: riduzione del 50% con contratto registrato e residenza del proprietario nello stesso comune in cui è situata la casa concessa in comodato d’uso
  • immobili di pensionati all’estero: riduzione del 50% purché l’immobile non sia affittato o concesso in comodato d’uso

La riduzione del 75% è prevista solo in caso di case affittate a canone concordato.

È possibile non pagare del tutto questa tassa? Spiega money.it:

“ L’esenzione Imu per le seconde case spetta invece per la ex casa coniugale, quando cioè la casa fmailiare è stata assegnata dal giudice al genitore affidatario dei figli.”

In questa situazione il genitore ne ha diritto anche senza che ne sia il proprietario.

Modello F24 per Imu: come compilarlo e quando presentarlo?

Per avere diritto ad una di queste agevolazioni è necessario che la richiesta venga presentata entro il 30 giugno 2021.

Il modello F24 è un modello di pagamento messo a disposizione degli utenti per agevolarli nella fase di pagamento e compensazione  delle imposte erariali, regionali e degli enti locali.

Composto di una sola facciata, il foglio si divide in due copie:

  • quella superiore per chi effettua il pagamento 
  • quella inferiore destinata alla banca o all’agente della riscossione

La sezione che interessa a chi lo compila è evidenziata dalla dicitura “Contribuente” e racchiude tutti i dati anagrafici e il codice fiscale.

La parte “Motivo del pagamento”, invece, interessa la fase del versamento.

In quest’ultima sezione, il contribuente indica il destinatario del pagamento e la cifra spettante.

Deve sempre tenere a mente che l’importo indicato deve essere scritto con le prime due cifre decimali arrotondando al centesimo per eccesso o per difetto.

Dovrà poi apporre la firma.

Modello F24 Imu seconda casa: come compilarlo correttamente

Il modello F24 relativo all’IMU non è difficile da compilare, basta considerare la sezione “Imu e altri tributi locali”.

Nel campo “codice ente/codice comune” bisogna indicare: 

  • il codice catastale
  • scegliere se bassare la casella per ravvedimento, acconto o saldo in base a come è effettuato il pagamento
  • indicare il numero di immobili 
  • indicare l’anno d’imposta a cui si riferisce il pagamento

Acquistare una seconda casa: i pro e i contro

Sebbene vi siano tutte queste agevolazioni, la maggior parte delle persone continua ad  astenersi dall’acquisto di una seconda casa.

È sicuramente un’opportunità per chi vuole investire o tenerla per trascorrervi le vacanze ma rimane ancora un punto incerto per chi si affaccia su questo argomento per la prima volta.

Non c’é una risposta definitiva, non esiste un sì o un no ma un “dipende”.

Scegliere di acquistare una seconda casa è sempre una decisione delicata, bisogna valutare vantaggi e rischi.

I fattori da considerare sono:

  • le tasse da versare: Imu, tassa rifiuti e utenze,
  • le imposte dovute: quelle versate al notaio, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e catastale,
  • le spese di conservazione,
  • il prezzo della locazione,
  • le agevolazioni previste per i possibili interventi: Superbonus 110% applicabile sulle seconde case,
  • il rendimento futuro

Seconda casa: affittare conviene davvero?

Sicuramente investire in un secondo immobile può presentare numerosi vantaggi ma è scegliere di affittarlo che può cambiare le carte in tavola.

Sebbene il mercato immobiliare abbia ancora tanta strada da fare per portarsi in recupero rispetto agli anni precedenti, gli esperti confermano la convenienza del periodo.

Affittare una seconda casa è un ottimo investimento e a lungo andare potrebbe portare a rendimenti consistenti.

Spiega zappyrent.com:

“ in questo modo eviterai di tenere inattiva la seconda abitazione pe rmolto tempo, col rischio che si svaluti e potrai trasformarla in una fonte di guadagno interessante, fiscalmente conveniente e garantita”

Un’idea lungimirante e del tutto ragionata ma come capita a tutti quelli che danno disponibilità di affitto di un immobile ci sono dei punti da non tralasciare. 

Il primo è rappresentato dal rischio di morosità, ovvero dal rischio di ritardo nei pagamenti da parte dell'inquilino.

Sebbene si sia ridotto con il passare del tempo grazie anche  ai  modernissimi sistemi di riscossione, avere a che fare con un inquilino che non paga è sempre una rogna.

Il secondo è rapresentato dall'incisione dell'acquisto della seconda casa sull'Irpef poiché costituirà una somma aggiuntiva che andrà a posarsi sul vostro reddito.

Il terzo è rappresentato dai costi del mutuo, che spesso possono superare di gran lunga le entrate di un affitto.

Le conclusioni

Abbiamo visto come funziona l'Imu per la seconda casa e quali sono le condizioni in cui potreste pagarla di meno.

Ora sapete come compilare il modello F24 e cosa considerare quando state pensando di acquistarne una, soprattutto in caso vogliate affittarla. 

Come tutte le scelte importanti non si può decidere su due piedi, dovete pensarci bene e fare le vostre considerazioni, sia in termini personali che fiscali.