Non tutti sanno che, all’acquisto di una nuova proprietà, lo spostamento della residenza è un’azione molto importante. Sicuramente non è un elemento obbligatorio ma è necessario essere consapevoli che ai fini IMU è pressoché fondamentale.
Infatti, se si vuole ottenere l’esclusione IMU per abitazione principale, la residenza è un requisito obbligatorio. Molta confusione viene fatta, spesso, con il concetto di “prima casa” e le agevolazioni fiscali che ne derivano.
Sono due cose diverse! In questo articolo viene spiegata questa fattispecie e tante altre che sono utili per comprendere il rapporto tra residenza e IMU.
Ma prima di iniziare, se vuoi sapere come si effettua un cambio di residenza leggi questo articolo: Cambio residenza: guida completa per farlo in soli 3 click!.
IMU esclusione prima casa se cambio residenza entro 18 mesi
Nel momento in cui si rogita un’abitazione, acquistata con benefici di prima casa, spesso viene comunicato che lo spostamento della residenza può essere effettuato entro 18 mesi.
Quest’affermazione, di per sé, non è sbagliata. Infatti, per usufruire delle agevolazioni fiscali che riguardano la prima casa effettivamente è possibile iniziare a risiedere entro 18 mesi, anche se in realtà, questa cosa è possibile solo in casi di cause di forza maggiore.
Ovvero, per esempio, lo spostamento di residenza è temporaneamente impossibile a causa di lavori di ristrutturazione che rendono inagibile l’immobile e pertanto il Comune non può confermare la residenza.
Ma attenzione!
Il concetto di “prima casa” è valido solo per quanto riguarda le agevolazioni in merito all’imposta di registro o dell’IVA collegate, appunto, all’acquisto ad un immobile che rappresenta per il proprietario la sua prima abitazione sul territorio nazionale.
È obbligatorio specificare, che ai fini IMU, invece, la “prima casa” non esiste. La normativa parla invece di abitazione principale che è l’immobile in cui il possessore e il suo nucleo famigliare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente.
Pertanto, fin che la residenza non viene spostata nel suddetto immobile, l’IMU è da pagare!
IMU: il diritto di abitazione senza residenza
Il diritto di abitazione è una fattispecie giuridica molto interessante in termini IMU. Infatti, indipendentemente dalle percentuali di possesso, il diritto di abitazione concentra l’onere di imposta su un unico soggetto.
Nel dettaglio, il diritto di abitazione è disciplinato dal codice civile all’articolo 540 che riserva al coniuge superstite il diritto di abitare nella casa famigliare, ovvero l’immobile in cui si dimorava insieme al defunto.
Questo diritto è un vero e proprio diritto reale che supera quello del mero possesso o proprietà, e concentra l’onere IMU interamente sul soggetto che lo acquisisce.
L’aspetto positivo di questa situazione è che, per il coniuge superstite, l’immobile rappresenta l’abitazione principale e pertanto, indipendentemente dalla suddivisione ereditaria, nessuno dovrà corrispondere IMU.
Per acquisire il diritto di abitazione, la residenza è obbligatoria antecedente al decesso del coniuge. Infatti, la normativa prevede che, tale immobile, deve rappresentare la residenza famigliare e pertanto è implicito che, al momento del costituirsi del diritto, entrambi i coniugi siano residenti.
Successivamente, invece, non è obbligatorio per il coniuge superstite mantenere la residenza e dimora in tale abitazione. Ovviamente, in caso decida di spostarsi permanentemente, l’IMU sarà da corrispondere interamente a carico del coniuge superstite e non in base alle percentuali di eredità o proprietà. Nulla invece è dovuto da nessuno se l’immobile in cui vige il diritto di abitazione è abitazione principale del coniuge superstite.
Il diritto di abitazione, però, decade in caso di rinuncia (es. vendita dell’immobile), morte del titolare, perimento del bene (es. demolizione) oppure dopo 20 anni per decadenza qualora non venga utilizzato per tale intero periodo di tempo.
Decorrenza del cambio residenza ai fini IMU
Abbiamo già compreso che la residenza, ai fini IMU, è fondamentale per effettuare il calcolo di quanto dovuto.
Nel dettaglio, in caso di abitazione principale, non bisogna pagare nulla.
Ma come effettuare il calcolo in base alla data esatta in cui l’anagrafe registra la nuova residenza?
C’è da sapere che l’IMU è calcolata su base mensile e l’intero mese viene imputato in base alla fattispecie normativa applicabile per più di metà mese.
Per spiegare meglio: se si sposta la residenza nella nuova abitazione principale al 10 del mese significa che per 10 giorni NON era abitazione principale e per (circa) 20 giorni è abitazione principale. Quindi, essendo che per più di metà mese la fattispecie normativa prevalente è quella di abitazione principale, l’IMU NON è dovuta per l’intero mese!
In maniera più semplificata, si può immaginare di suddividere il mese a metà, e tenere come punto guida il “15 del mese”. Se la residenza è presente entro il 15 del mese, per l’interno mese è abitazione principale, se la residenza viene spostata oltre il 15 del mese, l’IMU è dovuta per l’interno mese.
Stessa cosa vale anche per la vecchia abitazione principale che si sta lasciando. Pertanto, è bene valutare accuratamente la data in cui effettuare la variazione di residenza o, nel caso, essere consapevoli dell’IMU da corrispondere per l’uno o l’altro immobile.
IMU: cambio residenza per motivi di lavoro
È frequente la casistica di una variazione di residenza per motivi di lavoro. Casi celebri sono quelli dei frontalieri, che per evitare la doppia tassazione devono risiedere entro 15 chilometri dal confine svizzero, oppure quelli delle forze dell’ordine che, nell’esercizio delle loro funzioni, spesso hanno la residenza in Comuni diversi rispetto a quelli in cui hanno la proprietà.
Questi due casi sono molto indicativi perché, in realtà, ai fini IMU vengono trattati in maniera completamente differente.
Infatti, nel primo caso, lo spostamento della residenza è assolutamente deleterio per il soggetto perché darà origine all’obbligo di versamento dell’imposta municipale unica. Non esiste alcuna agevolazione o riduzione prevista dalla normativa per coloro che, per motivi lavorativi, decidono di spostare la residenza. Questa azione comporterà automaticamente il decadimento dell’abitazione principale e pertanto il soggetto dovrà corrispondere l’IMU per quell’immobile in base alla sua percentuale di possesso.
Discorso diametralmente opposto, invece, per coloro che fanno parte delle forze dell’ordine. In questo caso, infatti, la legge disciplina esattamente l’applicazione IMU. All’articolo 1 comma 741 lettera c:
“5) un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unita’ immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonche’ dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 28, comma 1, del decreto legislativo 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;”
In questo caso, bisogna specificare che, non è consigliabie fare i “furbi” e aquistare case in Comuni differenti spacciandole per abitazione principale pur non avendo residenza e dimora, perché i vari Comuni hanno accesso alle liste di proprietà e possono tranquillamente controllare e richiedere agli altri Enti informazioni a proposito dei versamenti IMU di un soggetto.