Al vaglio del governo la riforma del catasto, riforma che potrebbe entrare in vigore già dal prossimo autunno e che prevede il ricalcolo dei valori catastali il quale causerebbe un aumento sulle tasse relative agli immobili ed in particolar modo dell'IMU.

Nell'atto di indirizzo alle amministrazioni fiscali-Entrate, Riscossione, Dogane e Demanio per il triennio 2021-2021, il ministro dell'Economia Daniele Franco evidenzia quanto sia fondamentale  raggiungere come obiettivo "il costante aggiornamento dell’anagrafe immobiliare Integrata” , anche nell'ottica di "una più equa imposizione fiscale".

Un adeguamento del valore catastale imponibili della casa a quelli di mercato porterebbe portare ad un aumento IMU (mantenendo le aliquote invariate) del 174% a Roma, del 108% a Napoli e del 46% a Torino numeri ottenuti attraverso il confronto del prezzo medio a metro/quadro ricavati nei database catastali dell’Agenzia delle Entrate e gli effettivi prezzi di vendita al metro/quadro.

Con la riforma del catasto inoltre non sarebbe solo l'IMU ad aumentare, ma anche la tassa sull'imposta di registro da pagare in fase di acquisto prima casa con aumenti nell'ordine del 300% ( a Milano).

Nel video che segue tranno dal canale You tube della consulente immobiliare Rinalda Borra, un interessante approfondimento sulla eventuale riforma del catasto avanzata dal governo Draghi che in molti casi porterebbe ad un adeguamento al rialzo dei valori catastali degli immobili, ma le novità non si limitano solo a questo.

Riforma del catasto: come funziona

La realizzazione della riforma del catasto sarà possibile anche grazie all'istituzione a partire dai primi di febbraio del 2021 del Sit ( Sistema integrato del Territorio dell'Agenzia delle entrate).

Tale strumento come previsto dal provvedimento n.20143 del 26 gennaio scorso dell'Agenzia delle entrate, ha come finalità quello di organizzazione dei dati territoriali, che consente di associare alle basi geografiche di riferimento (cartografie, ortofoto aeree, immagini satellitari, ecc.) dati di varia natura (socio-economici, statistici, catastali, ambientali, reti tecnologiche, ecc.).

Attraverso il lavoro svolto attraverso il Sit, l'Agenzia avrà, in un'unica piattaforma, i dati relativi ad atti, valori catastali, elaborati, mappe, immagini satellitari di oltre 70 milioni di abitazioni.

Grazie a questo tipo di lavoro L'Agenzia delle Entrate sarà in grado stabilire nuovi valori di mercato per ogni immobile in modo da rendere conforme i valori immobiliari e i valori fiscali di ogni casa.

Questo è quindi il meccanismo alla base dell'imminente riforma fiscale e che potrebbe determinare un notevole aumento delle tasse sulla casa come IMU e imposta di registro.

IMU, come cambia, gli aumenti da città a città!

E' sempre più concreta la possibilità che il governo Draghi attui la riforma del catasto prima della fine del 2021, riforma che consiste nell'adeguamento dei valori catastali con quelli di mercato degli immobili.

Gli effetti di tale riforma, come già scritto in precedenza, si ripercuoteranno sulle tasche dei contribuenti, proprietari di immobili, indistintamente da nord a sud della penisola, che vedranno lievitare letteralmente l'importo delle tasse sulla casa a causa degli aumenti che subiranno imposte com l'IMU.

Da sottolineare il particolare caso di Trento e Bolzano, che a causa di un sistema catastale (definito tavolare) differente da quello in vigore sul resto dell'Italia sarebbero i comuni in cui più che in altri si verificherebbe tale aumento a  causa del gap maggiore tra estimi e valori di mercato.

Padova, invece, sarebbe il comune in cui si registrerebbero gli aumenti minori.

Per essere più specifici e dare un'idea quanto più concreta e vicina alla realtà rispetto a quelli che saranno gli aumenti proviamo a confrontare due immobili situati rispettivamente nei due comuni più popolosi di Italia, Roma e Milano:

  • un appartamento in viale di Trastevere nei pressi del centro di Roma subirebbe un aumento dell'IMU del 100% con un imposta di registro che costerebbe il 235% in più rispetto al costo attuale;
  •  un appartamento nelle adiacenze di piazzale Libia vedrebbe un aumento dell'IMU pari al 162% ed un'imposta di registro maggiorata del 281%.

Considerando le nuove rendite catastali degli che avranno un prezzo più alto al metro/quadro rispetto a quelli attuali, nel momento in cui non venisse applicata una riduzione delle tasse sulla casa in modo proporzionale così da bilanciare il relativo aumento di valore degli immobili, per molti contribuenti italiani rappresenterebbe una vera e propria mazzata.

"E' l'Acer ad accendere i riflettori su una riforma del catasto affermando che tale riforma potrebbe incidere molto sul portafoglio dei contribuenti italiani suggerendo di ragionare in maniera più ampia abbinando a tale riforma adeguate politiche per la casa. Muoversi per compartimenti stagni potrebbe provocare effetti deleteri"

Questi gli sconfortanti numeri di una riforma che potrà risultare una vera e propria stangata per molti contribuenti che in molti casi vedranno più che raddoppiare le tasse sulla casa.

Riforma o non riforma l'IMU aumenterà

Fu il governo Prodi nel 2006 il primo ad annunciare una riforma del catasto, riforma che però non ha mai visto luce, provata e poi finita nel dimenticatoio da tutti i governi che si sono succeduti a causa delle notevoli complicanze incontrate nel tentativo di renderla concreta.

Ora è il turno del governo Draghi che nel momento in cui non dovesse riuscire a mettere in campo tale riforma, quasi certamente attuerà dei provvedimenti circoscritti al fine di aumentare l'IMU. 

A sostegno di tale tesi l'Agenzia delle Entrate disporrebbe ad oggi di due strumenti per dare una adeguata valutazione di ognuno dei dei 70 milioni immobili presenti sul suolo nazionale rispetto all'attuale classificazione e rendita catastale che nella maggior parte dei casi è ferma ai valori dell'equocanone applicato nei lontani anni 80'.

I due strumenti sono il Sit già menzionato nei paragrafi precedenti, in grado di raccogliere i dati relativi ad atti, valori catastali, elaborati, mappe, immagini satellitari degli immobili ed l'Omi,

 osservatorio del mercato immobiliare che aggiorna semestralmente, le quotazioni immobiliari di tutti i comuni italiani suddivisi in microzone.

Un sistema per aumentare le tasse per la casa senza modificare formalmente le rendite catastali potrebbe essere quello di cambiare categoria e classe agli immobili proprio sulla base dei dati in possesso dell’Agenzia, un modo per aumentare le tasse e l'IMU, senza dover attendere che il Governo  Draghi proceda attui riforma del catasto.

Riforma del catasto: il parere degli esperti 

Nomisma, società che realizza ricerche di mercato e consulenze , rivolgendosi ad imprese, associazioni e istituzioni pubbliche che da anni analizza il mercato immobiliare, conferma l'ampia forbice tra gli attuali prezzi del mercato delle case e le rispettive rendite catastali oltre che la disuguaglianza tra i vari comuni italiani.

Basti pensare ad Imperia dove a fronte di un valore di mercato di 200 mila euro, l'IMU vine pagata considerando un valore di rendita catastale di 73.600 euro o Pordenone dove accade il contrario ovvero  a fronte di un valore di mercato di 90mila euro, l'IMU vine pagata considerando un valore di rendita catastale di 125.300 euro euro.

Alla luce di tali dati è chiaro che ci sarebbe la necessità di un adeguamento dell'intero sistema catastale non facile da realizzare per il forte impatto sui contribuenti che potrebbe portare pesanti proteste da parte di chi si troverebbe a pagare di più.

Il parere di Confedilizia è chiaro, considerando l'attuale crisi economica causata dall'emergenza covid-19 nel biennio 2019-20, sarebbe assurdo andare a mettere letteralmente "le mani nelle tasche" degli italiani con aumenti in alcuni casi anche del 300% sulle tasse per la casa, suggerendo al governo quindi di non fare nulla.

Infine la parola dell'associazione dei proprietari di casa non contraria alla riforma, ma solo se accompagnata "una legge delega e decreti delegati ben scritti" procedura complessa e che richiede tempi molto lunghi nell'ottica di essere realizzata.

Le agevolazioni oggi per chi acquista una prima casa

I contribuenti meno danneggiati da una eventuale riforma del catasto saranno i proprietari di immobili "prima casa" per i quali non è previsto il pagamento dell'IMU.

Leggermente diverso il discorso per gli acquirenti  di una prima casa, che non ostante gli sgravi e le agevolazioni fiscali previste dalla normativa potrà risentire di un deciso aumento dell'imposta di registro da versare in fase di acquisto dell'immobile.

Andiamo a vedere nel dettaglio le agevolazioni fiscali e le imposte in vigore per chi acquista una prima casa:

nel caso in cui il venditore risulti essere un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, imposta ipotecaria fissa di 50 euro, imposta catastale fissa di 50 euro;

se invece l'acquisto viene effettuato tramite un’impresa con vendita soggetta a Iva, Iva ridotta al 4%, imposta di registro fissa di 200 euro, imposta ipotecaria fissa di 200 euro e imposta catastale fissa di 200 euro.

Da sottolineare inoltre l'agevolazione introdotta nel decreto Sostegni-bis dal governo Draghi rivolta ai giovani under 36  di poter richiedere un mutuo per l'acquisto della prima casa garantito dallo Stato, di seguito un approfondimento sull'argomento in uno dei miei articoli scritti di recente, consultabile cliccando qui.