Chi ha una seconda casa può scegliere se utilizzarla come casa vacanza, oppure procedere con particolari opere di ristrutturazione, o in alternativa può optare per ricavare una rendita da questo immobile, mettendolo in affitto o vendendolo.

Si parla di seconda casa locata nel momento in cui vi è un contratto di affitto, ovvero un accordo di locazione, per l'utilizzo della casa. Il proprietario quindi percepisce un reddito da questo immobile e ne paga le tasse di conseguenza.

Tuttavia, se si sceglie di tenere una seconda casa non locata, come vengono applicate queste imposte? La casa di fatto fa reddito? Vediamo nello specifico cosa dicono le leggi in Italia.

Seconda casa non affittata: la dichiarazione dei redditi

Una seconda casa non affittata, prima di tutto, va dichiarata a fini fiscali, entro certi requisiti, tramite dichiarazione dei redditi. Questo vuol dire che rientra tra i beni patrimoniali del cittadino.

Per stabilire quali tasse applicare, bisogna distinguere due eventualità, ovvero si fa differenza tra immobile locato nello stesso Comune in cui è situata la prima abitazione, oppure in un Comune differente:

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  immobile locato nello stesso Comune in cui si trova l'abitazione principale: si deve procedere a pagare l'IMU e successivamente l'Irpef, in base al 50% della rendita catastale rivalutata, che viene aumentata di un terzo. In questo caso il proprietario è sempre obbligato a presentare correttamente la dichiarazione dei redditi con le informazioni che riguardano gli immobili;

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  immobile locato in un diverso Comune da quello in cui si trova l'abitazione principale: in questo caso è possibile applicare un criterio di alternatività tra due tasse sugli immobili, ovvero IMU e Irpef. Questo vuol dire che l'obbligo di pagare le imposte riguarda solo l'IMU, mentre non si determina l'applicazione dell'Irpef. La dichiarazione dei redditi in questo caso non è obbligatoria.

La legge italiana quindi va a privilegiare coloro che stabiliscono un contratto di locazione con degli inquilini per la seconda casa, mentre a livello di tassazione svantaggia chi possiede immobili non locati.

Va anche precisato che per ciò che riguarda la dichiarazione dei redditi per un immobile locato nello stesso Comune dell'abitazione principale, non è obbligatoria per coloro che hanno una rendita, rivalutata e aumentata di un terzo, inferiore a 500 euro.

Va ricordato anche che l'Irpef presenta delle percentuali diverse di applicazione in base al reddito effettivo.

Seconda casa non affittata: IMU e Irpef

Va evidenziato che esiste un principio di alternatività, come abbiamo accennato sopra, tra IMU e Irpef in alcune occasioni. Ricordiamo a cosa fanno riferimento queste imposte:

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  IMU: Imposta Municipale Unica, collegata alle proprietà immobiliari;

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  Irpef: Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche, collegata ai redditi che possono scaturire dal lavoro o da proprietà immobiliari.

Sugli immobili non locati, e come abbiamo visto prima, situati in un diverso Comune rispetto all'abitazione principale, la legge stabilisce un principio di alternatività tra le due imposte.

In breve, se l'immobile è assoggettato all'IMU non verrà assoggettato all'Irpef, per le casistiche viste prima.

Per far valere la regola del pagamento Irpef al 50% della rendita catastale rivalutata, è necessario quindi che il proprietario sia in possesso di immobili non locati nello stesso Comune in cui si trova l'abitazione principale, che sia assoggettato all'IMU e che possieda anche l'abitazione principale.

Le case vacanze sono da considerarsi come immobili non locati, se utilizzati dal proprietario, e se non sono attivi contratti di locazione neanche brevi.

Ma anche gli immobili garantiti in comodato ad un familiare sono considerati immobili non locati, per cui è necessario fare attenzione a queste casistiche.

Per provvedere al pagamento delle imposte ed essere in regola con il fisco, si procede quindi, nei casi in cui è obbligatorio, a presentare tutte le informazioni sugli immobili in dichiarazione dei redditi.

Nello specifico, si procede a compilare il Modello 730 oppure il Modello Redditi, nella sezione dedicata ai redditi fondiari, in base al tipo di reddito percepito:

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  Modello 730: va compilato il Quadro B;

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  Modello Redditi: va compilato il Quadro RB.

Ogni situazione è a sé stante, per cui è consigliato avvalersi di un professionista fiscale che possa correttamente individuare le tasse da applicare.

Per fare un esempio, se si possiede un fabbricato esente dall'IMU, ma assoggettato alle imposte sui redditi, si va a pagare l'Irpef anche se non è locato. Invece se l'immobile è assoggettato all'IMU e si trova nello stesso Comune della casa principale, si va a pagare l'Irpef al 50%.