Superbonus 110%: snellimento burocratico con la CILA

Il decreto Semplificazioni del 1° giugno 2021 ha introdotto importanti novità in materia edilizia. La prima è la disposizione in merito alla CILA ( Comunicazione di inizio lavori asseverata). Per iniziare i lavori inerenti al Superbonus basterà presentare esclusivamente questa documentazione. Gli interventi relativi alla rimozione delle barriere architettoniche possono essere realizzati anche con il Sismabonus. Il provvedimento, inoltre, alza i limiti di spesa per le APS, le ODV e le ONLUS.

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Con l’entrata in vigore del decreto Semplificazioni il 1° giugno 2021 ci sono delle novità sugli interventi inerenti al Superbonus 110%. I lavori che vengono effettuati tramite questo sostegno al reddito non dovranno più avere nella documentazione allegata l’attestazione dello stato legittimo degli immobili. Per ridurre il tempo di avvio dei cantieri, infatti, basterà presentare la sola Comunicazione di inizio lavori asseverata, denominata CILA

Il decreto legge porta altre novità. L’eliminazione delle barriere architettoniche ora è un intervento trainato anche per un altro bonus, ovvero del Sismabonus e i limiti di spesa per le APS che prestano servizi socio sanitari, le ODV e le ONLUS sono stati alzati.

CILA: che cos’è e chi la rilascia

La CILA, ovvero la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è una pratica amministrativa che deve essere redatta prima dell’inizio degli interventi di ristrutturazione. Un tecnico abilitato, ossia un architetto, un geometra, un ingegnere, deve compilare questa documentazione e, successivamente deve depositarla presso il comune o il municipio in cui l’immobile è ubicato.

Il decreto Semplificazioni ha introdotto numerose novità, tra di esse si annovera l’accesso ai lavori del Superbonus 110% tramite la presentazione della CILA. Questa modifica è operativa dal 1° giugno 2021, ovvero la data di entrata in vigore del decreto legge.

Da questa data la CILA è diventata obbligatoria, in particolare per apportare modifiche a spazi interni, per il rifacimento di impianti e per la realizzazione di bagni. Per conoscere i casi in cui c’è bisogno di far redigere dal tecnico abilitato questi documenti basta visionare il D.L. 40 del 25 aprile 2010, insieme alla legge di conversione del 22 maggio 2010, n. 73 e la legge n.77/2021.

CILA: cosa comprende la documentazione

La CILA è composta da 5 documenti. Nella redazione della Comunicazione di inizio lavori asseverata devono esserci: l’atto di proprietà; il titolo che consente all’abilitazione dell’opera, ovvero il condono e/o il progetto; i certificati catastali, ossia la visura e la planimetria; la relazione e il progetto a firma di un tecnico abilitato, sia prima dei lavori sia post operam; il Documento Unico Regolarità Contributiva (DURC) dell’impresa che esegue i lavori.

Se la CILA viene utilizzata per il Superbonus 110% la documentazione deve attestare che la costruzione dell’immobile è stata terminata prima del  1° settembre 1967. Deve contenere, anche, gli estremi del titolo abilitativo previsto al momento della costruzione dell’immobile che è oggetto degli interventi rientranti nel Superbonus.

CILA: tempistiche e costi

Una comunicazione per l’inizio dei lavori asseverata è pronta in una settimana lavorativa. Il provvedimento mira a ridurre le tempistiche per l’inizio degli interventi nei cantieri. Una volta che tutta la documentazione viene depositata in Comune ( o al Municipio), gli interventi possono iniziare.

Il costo della CILA deve essere suddiviso tra i diritti di segreteria e la nota spese del tecnico abilitato. Le spese burocratiche variano da Comune a Comune, ma anche la parcella del professionista subisce delle variazioni in base al proprio onorario.

CILA e Superbonus 110%: gli interventi interessati

Per semplificare la presentazione della documentazione necessaria per avere i titoli abilitativi per iniziare i lavori per beneficiare degli incentivi, prima dell’introduzione del decreto Semplificazioni, si seguiva ciò che era riportato dal comma 13 ter dell’art. 119 del decreto Rilancio, ovvero:

[…] le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, […], e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

Il decreto Semplificazioni sostituisce interamente questa norma,, che viene modifica rappresentando il cambiamento più rilevante di questo provvedimento. Tutti gli interventi che rientrano all’interno del Superbonus sono considerati lavori di manutenzione straordinaria e, quindi, è sufficiente presentare solamente la CILA. L’asseverazione di conformità edilizia urbanistica non è più necessaria.

Nello specifico rientrano in questa tipologia di lavori quelli effettuati sul cappotto termico, l’installazione di impianti centralizzati di riscaldamento, montati al posto degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, il raffrescamento o l’approvvigionamento di acqua calda sanitaria. Un punto importante in questa innovazione è l’esclusione degli interventi di demolizione e ricostruzione degli immobili.

CILA: quando il beneficio può decadere

Il beneficio fiscale può anche decadere, è quanto prevede il DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) all’ art. 49:

gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. 

Ciò può avvenire quando non è presente la documentazione relativa alla CILA, ci sono interventi realizzati in discordanza con quanto previsto dalla CILA, non sono stati presentati i dati e/o le attestazione rilasciate non corrispondono al vero. Il contrasto deve, quindi, riferirsi a determinate violazioni riguardanti:

[…] altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione. 

Per non vedere decadere questo beneficio fiscale, occorre che i tecnici presentino una CILA che sia fedele al reale stato dei luoghi dove si dovrà operare. L’intervento, inoltre, potrà essere avviato anche se verranno evidenziati degli abusi, purché questi vengano segnalati all’interno della documentazione da allegare alla CILA.

È fatto obbligo al comune di segnalare all'amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall'ultimazione dei lavori o dalla segnalazione certificata di cui all'articolo 24, ovvero dall'annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente.

Se il beneficio fiscale viene revocato o decade, il committente è ritenuto responsabile dei danni provocati agli aventi causa.

Rimozione delle barriere architettoniche: rientra anche nel Sismabonus

Il decreto Semplificazioni presenta altre novità, oltre la CILA per la sostituzione dell’attestazione di stato legittimo per inizio lavori. Con la legge di bilancio 2021, ossia prima di questa modifica, la detrazione riconosciuta per i lavori riguardanti l’abbattimento delle barriere architettoniche era rivolta solo in caso di Superbonus di tipo energetico.

Ora la rimozione delle barriere architettoniche diventa un intervento trainato rientrante anche all’interno del super Sismabonus. Viene modificato l’art. 119 al comma 4, introducendo la possibilità di usufruire della detrazione pari al 110% per i lavori atti all’eliminazione delle barriere architettoniche realizzati insieme a quelli antisismici.

Questa tipologia di interventi sono previsti dall’art. 16 bis, comma 1, lettera e) del TUIR ( Testo unico sulle imposte sui redditi), il quale prevede che essi vengano:

finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104.

Regola che vale anche per l’eliminazione delle barriere architettoniche effettuate anche a persone che hanno un’età superiore di 65 anni. Ciò è stato precisato nella risposta all’interrogazione parlamentare n. 5-05839, avvenuta il 28 aprile 2021. In quell’occasione è stato precisato, infatti, che il Superbonus per la rimozione delle barriere architettoniche può avvenire in assenza di disabilità e agli over 65:

Si ritiene che la presenza, nell’edificio oggetto degli interventi, di « persone di età superiore a sessantacinque anni », sia [...] irrilevante ai fini dell’applicazione del beneficio, […] la detrazione […] spetta […]  anche in assenza di disabili nell’unità immobiliare o nell’edificio oggetto degli interventi.

In questo contesto viene, altresì, specificato che la detrazione del 110% per questa tipologia di intervento (eliminazione delle barriere architettoniche) si può fruire con tre modalità: avvalersi della detrazione in modo diretto, optare per la cessione del credito o scegliere lo sconto in fattura. La spesa massima ammessa per poter beneficiare di questa agevolazione è di € 96.000.

Per approfondire il tema è possibile visionare la guida sul Superbonus presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Onlus, Odv e Aps: disposizioni dei limiti di spesa

Nel decreto Semplificazioni nella parte riguardante la materia del Superbonus sono indicati, altresì, i limiti di spesa per le Aps, le Onlus e le Odv.

All’art. 119 comma 10 viene aggiunto il comma 10 bis, in cui viene indicata come gestire il limite di spesa ammesso per le detrazioni per ogni unità immobiliare, il quale deve essere

[…] moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico […] e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate [...] 

Nella norma vengono delineate le condizioni, rese più eque, per fruire della detrazione per il Superbonus da parte delle organizzazioni di utilità sociali senza scopo di lucro. In questa categoria rientrano le APS (associazioni di promozione sociale), le ODV (organizzazioni di volontariato) e le ONLUS ( art. 10 del D.Lgs. n. 460/97) che svolgono prestazioni di tipo socio sanitari e assistenziali.

I membri del Consiglio di amministrazione di questi organizzazioni, inoltre, non devono percepire nessun compenso o indennità di carica. 

Le organizzazioni in questione devono essere proprietari di edifici rientranti in determinate categorie catastali, ossia B/1 (caserme, collegi, conventi, orfanotrofi, ospizi, ricoveri, seminari), B/2 (case di cura e ospedali non a scopo di lucro) e D/4 (case di cura e ospedali a scopo di lucro). Gli immobili possono essere tenuti anche con la valenza di nuda proprietà, a titolo di proprietà, comodato d’uso gratuito (deve essere registrato in modo regolare prima del 1° giugno 2021) o usufrutto.