La vendita della casa è un passaggio delicato per una serie di ragioni, ma è bene sapere come funziona per non trovarsi impreparati in caso fosse necessario. Infatti, ci sono diverse casistiche che dipendono da come si è ottenuta la proprietà della casa (ad esempio, acquisto o eredità) e dal tempo intercorso dall'acquisto. Ecco tutto ciò che c'è da sapere.

Si tratta di un ambito piuttosto delicato ed in cui si finisce spesso in tecnicismi piuttosto impegnativi, motivo per cui cerchiamo di mantenere un approccio semplice ed immediato per chiunque, anche per chi non ha particolari competenze in questo ambito.

Vendere la propria casa può essere un'esigenza o una scelta o entrambi, ma ci sono da considerare diversi elementi quando si procede alla vendita, anche sulla base dei costi che dovrà sostenere l'acquirente. In questo articolo ci concentriamo su obblighi ed oneri per chi vende, ma anche l'altro punto di vista è fondamentale per comprendere come muoversi, quanto chiedere, che tempistiche aspettarsi e così via.

Come sempre, suggeriamo di farsi seguire nella vendita (o nell'acquisto) da un professionista, oltre ad informarsi sugli obblighi da rispettare, come per esempio il notaio. Alcuni passaggi non possono infatti essere evitati e comportano dei costi anche piuttosto consistenti.

Alla luce di ciò, proviamo a comprendere al meglio quali sono le tasse da pagare per chi vende casa, considerando come già detto due elementi principali: il tempo intercorso dal momento dell'acquisto (se superiore o inferiore a cinque anni) e la modalità con cui il venditore è diventato proprietario di tale abitazione, con i casi più comuni che sono sicuramente l'eredità e l'acquisto.

Le tasse da pagare per il venditore differiscono molto sulla base di questi due elementi e non solo, quindi proviamo a fare una panoramica utile per chi sta vendendo o sta pensando di vendere casa.

Compravendita della casa: ecco come funzionano le tasse

Nel momento in cui si acquista casa bisogna sostenere il pagamento di alcune tasse. Nel momento in cui si vende la casa... bisogna sostenere il pagamento di alcune tasse. Ebbene sì, funziona così e sicuramente in molti non saranno sorpresi, in quanto è una conseguenza piuttosto inevitabile.

Infatti, la compravendita immobiliare è piuttosto onerosa e chiunque si sia già scontrato con questa realtà lo sa bene. In particolare, ci sono alcuni elementi che rendono più o meno onerosa la vendita, come abbiamo già veisto in precedenza. 

Il parametro sono i cinque anni da quando la casa è stata acquistata. Infatti, in seguito vedremo come cambiano le tasse da pagare per chi vende casa più di cinque anni dopo averla comprata rispetto a chi invece la vende prima che passi questo intervallo di tempo. L'idea è naturalmente quella di tutelare chi vende casa per necessità, soprattutto quando si tratta di prima casa, rispetto a chi invece la acquista o la vende come seconda casa.

Le tasse sull'acquisto della seconda casa sono nettamente superiori, ma anche quando si tratta di vendita la logica è simile. Vendere una casa meno di cinque anni dopo averla acquistata è ritenuta sostanzialmente una forma di business, come se l'acquisto avesse l'obiettivo di guadagnare successivamente sulla vendita.

Nulla che non sia consentito, naturalmente, ma come vedremo la tassazione è decisamente più impegnativa in questa casistica, in particolare se si ottiene una plusvalenza. Dopo tutte queste parole, vediamo in pratica come funziona, quali tasse bisogna pagare ed in quali casi.

Quando si devono pagare le tasse sulla vendita della casa?

Prima ancora di entrare nel dettaglio, ecco una piccola premessa: nel momento in cui si compra o si vende casa, ci sono sempre delle tasse e/o imposte da pagare. Ci sono però numerose differenze in base alla casistica ed in questo paragrafo andiamo ad analizzarle con il famoso criterio temporale dei cinque anni.

Si applica infatti la tassazione in caso di vendita dell'abitazione meno di cinque anni dopo averla acquistata o in una di queste altre casistiche: il proprietario è entrato in possesso della casa ma non tramite dichiarazione di successione; l'unità immobiliare non è mai stata configurata come residenza principale durante il periodo di proprietà.

Non è da applicare la tassazione nelle casistiche opposte, cioè quando siano passati più di cinque anni dall'acquisto, vi sia una dichiarazione di successione o l'unità immobiliare è stata configurata come residenza principale per almeno la metà del tempo dall'acquisto. Vi è anche la casistica di donazione che permette di ottenere l'esenzione dalla tassazione (ma devono essere trascorsi almeno 5 anni dall'acquisto alla donazione).

Ma esattamente, di quale tassazione si tratta?

Quali tasse bisogna pagare sulla vendita della casa?

Eccoci ora alla risposta circa la tassazione da applicare, dopo aver visto la casistica in cui va effettivamente applicata. Vi sono due soluzioni, ma prima di definirle va sottolineato che la tassazione con il criterio dei cinque anni si applica sia in caso di prima casa, sia in caso di seconda casa o successiva.

La prima casistica è quella della tassazione ordinaria, vale a dire l'indicazione della plusvalenza all'interno della dichiarazione dei redditi nella sezione "redditi diversi". In questo caso, bisogna quindi capire l'effettivo costo in base alla prorpria situazione in termini di redditi percepiti.

L'altro caso è invece quello della tassazione separata, escludendo quindi la famosa plusvalenza dai redditi dichiarati ma pagando una tassa del 26% fissa. Essa va indicata al notaio prima della stipula dell'atto di vendita ed in questo modo si può regolare immediatamente la propria posizione nei confronti dell'Agenzia delle Entrate.

Naturalmente va fatta una valutazione circa la soluzione più conveniente in base alla propria situazione personale, ma in generale la tassazione separata può essere più conveniente ed anche più diretta, regolando subito la propria posizione con il Fisco senza particolari pendenze fino alla dichiarazione dei redditi.

Agevolazioni sulla prima casa: cosa succede se vendo prima dei cinque anni?

C'è poi da considerare un'altra casistica molto importante che riguarda l'eventuale vendita della prima casa prima che passino cinque anni dall'acquisto: si tratta del caso in cui il soggetto venditore ha usufruito di alcune agevolazioni sulla prima casa al momento dell'acquisto.

In tal caso, infatti, tali agevolazioni vanno restituite in quanto non più spettanti e possono comportare un altro costo rilevante in termini di convenienza della vendita. La casistica è piuttosto rara ma comunque molto delicata, motivo per cui va valutata con attenzione. C'è infatti da pagare, in caso, anche una sanzione del 30% di tali agevolazioni.

L'idea è naturalmente quella di non permettere di usufruire delle agevolazioni per chi vuole fare semplice compravendita immobiliare, magari traendone un profitto. La casistica decade nel caso in cui venga acquistata una casa entro un anno dalla vendita.

Quali tasse pagare in caso di abitazione ereditata?

In ultimo, vediamo una casistica già citata ma non trattata a parte, vale a dire quella della casa ereditata da un parente: quali tasse bisogna pagare in questo caso? Abbiamo già citato quelle relative alla dichiarazione di successione, che va presentata entro un anno dalla morte del soggetto che ha disposto l'eredità.

Ma per quanto riguarda invece le tasse la situazione è la seguente: si applicano delle aliquote sulla successione che vanno dal 4% al 8%. Le imposte da sostenere sono invece quella catastale pari all'1% del valore catastale e quella ipotecaria del 2% del valore catastale.

Non si applica tassazione sulla plusvalenza in caso di vendita prima dei cinque anni da quando la casa è stata ereditata.