Conviene investire in una casa piuttosto che in azioni? Oggi i guadagni che si possono ottenere con l’equity sembrano più allettanti rispetto a solo un decennio fa. Tuttavia, investire nel mattone ha ancora molti vantaggi (e qualche svantaggio) rispetto all’azionario.

I pro dell’investimento immobiliare:

  1. Si possiede un bene reale, uno che puoi vedere/sentire/toccare e su cui riesci ad avere un certo grado di controllo sulla qualità fisica anche attraverso ulteriori investimenti (di tempo e/o denaro)
  2. Ipotizzando di metterlo a rendita con un contratto di lunga durata, esso fornirà un flusso di reddito supplementare che ti aiuterà a compensare i costi di un eventuale mutuo e quelli di manutenzione.
  3. In un arco di tempo più lungo, il valore della proprietà stessa potrebbe aumentare (si spera più dell’inflazione), fornendo eventualmente un guadagno in conto di capitale in caso di vendita.
  4. Con tassi di interesse ai minimi storici, il costo legato al prestito del capitale per investire in un immobile è diminuito rispetto a qualche anno fa.

I contro dell’investimento immobiliare:

  1. Acquistare un immobile significa optare per un investimento significativo in un’unica asset class. La maggior parte delle società di ricerca individua 11 settori economici. Il settore immobiliare rappresenta solo uno di questi. Tienilo presente in ottica di diversificazione del portafoglio.
  2. Il costo finanziario del mantenimento di una proprietà può essere importante, sia in termini di manutenzione, sia di tempo per assistere il locatario.
  3. I beni reali come le proprietà immobiliari sono generalmente illiquidi, il che significa che non è possibile venderli rapidamente sui mercati secondari, a differenza delle attività finanziarie come le azioni. Qui la considerazione dell'orizzonte temporale dell'investimento è importante. Se hai bisogno in un breve lasso di tempo del denaro investito, è probabile che una proprietà immobiliare non sia la soluzione migliore.
  4. Per molti investitori l'acquisto di un immobile implicherà la richiesta di prestito a un istituto di credito. Sebbene i mutui siano generalmente considerati debiti "buoni", ricorda che prendere in prestito per investire è una forma di leva finanziaria che aumenta il rischio. Se per qualche ragione i prezzi degli immobili dovessero scendere la tua posizione finanziaria potrebbe avere un notevole peggioramento. Se i canoni di locazione o il tasso di occupazione della proprietà dovessero calare, anche la tua capacità di onorare il debito ne risentirebbe. Inoltre, considerato che i tassi di interesse sono ai minimi storici, non sarebbe sorprendente che questi aumentino nel prossimo futuro, aumentando così il costo del debito.
  5. Ricorda il diverso trattamento fiscale di una eventuale seconda casa, sia relativamente alle tasse per l’acquisto (imposta di registro al 9%, invece che al 2% nel caso della prima casa, applicato sul valore catastale dell’immobile) che a quelle annuali (Imu e Tari).

Una via di mezzo

Non c'è dubbio che un’esposizione al mercato immobiliare all'interno di un portafoglio più ampio sia una scelta ragionevole. In effetti, questo tipo di asset è generalmente meno volatile dei titoli azionari e possono offrire dei vantaggi in termini di diversificazione. Gli investitori farebbero bene a considerare investimenti in fondi comuni di investimento immobiliari che offrono questo tipo di esposizione pur mantenendo la liquidità di un comune prodotto del risparmio gestito. Bisogna stare attenti, poi, a non confondere i fondi immobiliare con quelli ipotecari. Qualcuno potrebbe pensare che essi offrano comunque un’esposizione al mercato del real-estate ma, a differenza dei fondi immobiliari (che investono nelle società del settore) quelli ipotecari investono in un pool di strumenti di debito (mutui).

Di Ian Tam, CFA