Acquistare immobili di tipo rurale può essere un investimento vantaggioso, se si sa come procedere, e si presta attenzione ad alcune specifiche caratteristiche di questi immobili. Abbiamo visto come è possibile valutare un immobile per la vendita andando ad analizzare tutte le caratteristiche dello stesso.

Abbiamo anche visto che alcuni tipi di immobili possono essere acquistati tramite aste giudiziarie e questa scelta può risultare conveniente per diversi aspetti. Ma cosa accade nel caso in cui l’immobile che si vuole acquistare si trova in una zona rurale?

Questo tipo di struttura può risultare inutilizzata da tempo, può essere adibita a fabbricati di diversa tipologia, e non sempre è facile sapere come muoversi. Bisogna fare una premessa a proposito degli immobili rurali: come spiega Lineadiciannove.it, non sempre un immobile rurale corrisponde ad uno spazio in cui si può abitare:

“Un fabbricato rurale puo’ essere anche semplicemente una vecchia tettoia, un deposito, un seccatoio, una cantina nel vecchio fabbricato di genitori/nonni/zii ecc.. magari anche mezzo diroccato e perso nelle campagne/montagne.”

Molto spesso, a seguito dell’acquisto, può essere necessario svolgere dei lavori di ristrutturazione all’interno dell’immobile, per garantire una vendita proficua o semplicemente per rimettere in sesto un immobile che risulta non utilizzato da tempo.

Per fortuna per la ristrutturazione è possibile avvalersi di diversi bonus fiscali quest’anno, messi a disposizione dallo stato per chi sceglie di ristrutturare le abitazioni o i fabbricati. Vediamo in questo articolo come convertire un immobile rurale, come migliorarlo tramite ristrutturazione e procedere alla vendita.

Ristrutturazione di immobili rurali: le agevolazioni

Nel momento in cui si entra in possesso di un immobile rurale, perché è stato acquistato, ereditato o donato, non è raro che sullo stesso sia necessario svolgere dei lavori di ristrutturazione.

Gli immobili di tipo rurale sono più soggetti, rispetto agli immobili in centri urbani, ad essere utilizzati per lavori di tipo agricolo, come i fabbricati, oppure non è raro trovare immobili abbandonati da tempo e inutilizzati, proprio in periferia.

Per la ristrutturazione possono essere necessarie ingenti somme di denaro, ma la buona notizia è che risulta ancora possibile chiedere alcune agevolazioni sulle imposte proprio ristrutturando un immobile.

Per un approfondimento si consiglia la visione di un video dedicato agli aggiornamenti sul superbonus 110%. Il video si può trovare al canale ufficiale Youtube del Geometra Danilo Torresi e consiste in una guida aggiornata ad agosto sulle agevolazioni fiscali dedicate alla ristrutturazione:

Il superbonus 110% è solo una delle forme di agevolazione a cui chi decide di ristrutturare un immobile può accedere, e nel caso di immobile rurale è bene informarsi su quali sconti sui lavori sono disponibili, per sostenere la spesa di un’eventuale impresa edile.

Fabbricati rurali: come trasformarli in immobili ad uso abitativo

Per i fabbricati di tipo rurale bisogna fare una considerazione: non sempre è facile trasformarli in immobili ad uso abitativo, non solamente dal punto di vista dei lavori che sono necessari. Come spiega Catastosemplice.it il fabbricato rurale può diventare abitativo solo se rispetta alcune limitazioni:

“Per essere considerato fabbricato rurale abitativo, da non confondere con il rurale strumentale che comprende, per esempio, ricovero attrezzi, stalle o serre, un immobile deve necessariamente soddisfare una serie di requisiti.”

Un fabbricato rurale strumentale viene usato come struttura per contenere attrezzi e macchinari, oppure per svolgere lavori di tipo agricolo. In periferia, presso zone di campagna, è molto frequente imbattersi in immobili di questo tipo.

Quando si decide di acquistare un immobile rurale bisogna prima di tutto decidere quale sarà la sua destinazione futura: continuerà ad essere utilizzato come struttura rurale strumentale, oppure si vuole convertire in abitazione?

In questo ultimo caso cambia totalmente la categoria catastale dell’immobile, e non si può procedere facilmente, su tutti gli immobili rurali, alla trasformazione in immobile ad uso abitativo. Bisogna fare prima di tutto affidamento alla destinazione originaria della struttura.

Le singole regioni e i comuni possono inoltre approvare tramite permessi la trasformazione, oppure negarla. Prima di acquistare un immobile rurale risulta quindi fondamentale avere ben chiare le normative in atto nella zona e le possibilità reali di trasformazione dell’immobile.

Come regolarizzare un fabbricato rurale

Prendiamo ora ad esempio un fabbricato rurale che risulta in possesso di un soggetto, e questo soggetto ha ereditato l’immobile, o gli è stato donato, senza conoscerne i dettagli al catasto. Può accadere che il fabbricato rurale non sia stato regolarizzato, ovvero che non sia stato registrato al catasto dedicato ai fabbricati.

In questo caso, prima di procedere verso soluzioni per l’utilizzo del fabbricato, occorre regolarizzarlo. Come spiega Ingneglia.com regolarizzare un fabbricato rurale risulta essere un obbligo:

“Nel caso in cui non si provveda a regolarizzare la registrazione catastale di un fabbricato rurale si incorre in sanzioni che vanno da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 8.264 euro.”

Non tutti i tipi di fabbricati rurali devono essere necessariamente regolarizzati, alcune tipologie, come alcune serre per le coltivazioni, non vanno obbligatoriamente regolarizzate. In ogni caso è consigliato di rivolgersi all’Agenzia delle Entrate per tutti i chiarimenti sugli obblighi in questo senso.

Come convertire un fabbricato rurale

Convertire un fabbricato rurale può essere una scelta vantaggiosa sia per guadagnare un’abitazione in campagna, sia come investimento. Chi decide di convertire un fabbricato rurale a uso abitativo, deve tenere conto prima di tutto della regolarizzazione dell’immobile di cui abbiamo parlato prima, e del budget complessivo destinato a determinati lavori di ristrutturazione.

Come spiega Idealista.it non è possibile scegliere semplicemente di trasferirsi nel fabbricato in campagna:

“Per abitare in campagna la casa deve avere destinazione d’uso residenziale. Non è possibile vivere in un’abitazione rurale, come una masseria o una casa colonica, a meno di non essere un agricoltore professionista.”

La destinazione d’uso risulta importantissima, perché è diverso utilizzare un immobile ad uso lavorativo o come deposito rispetto all’utilizzo abitativo. Oltre alla categoria catastale, è quindi importante valutare la destinazione d’uso dell’immobile, rivolgendosi al Comune di appartenenza.

Se si vuole convertire un immobile utilizzato come fabbricato rurale ad uno di tipo abitativo, è necessario procedere per step, recandosi prima di tutto al Comune per verificare la tipologia catastale e la destinazione d’uso.

Successivamente, per adibire l’immobile rurale ad uso abitativo, è necessario intervenire con azioni di manutenzione, ristrutturazione o restauro, in modo da rendere abitabile la struttura. Risulta importante anche presentare una dichiarazione sull’agibilità dell’immobile, e eventualmente cambiare le informazioni relative al catasto, se possibile.

Investire sugli immobili rurali: le strategie

Una volta che sono state applicate le pratiche necessarie alla conversione dell’immobile, successivamente alla realizzazione di lavori di ristrutturazione e restauro, agevolati anche dai bonus a livello fiscale, si può decidere di utilizzare l’immobile come investimento procedendo per esempio alla vendita.

Su questa soluzione ci sono diversi modi per guadagnare una rendita dagli immobili rurali: dalla vendita successiva allo svolgimento dei lavori, alla messa in affitto dell’immobile, alla conversione in una struttura di tipo ricettivo, come un B&B. Le possibilità sono diverse, e in base alla zona conviene verificare quale può essere la migliore in termini di rendita.

Nel caso della vendita, indubbiamente proporre un immobile rurale è differente rispetto alla vendita di un piccolo appartamento in città. Ma alcune indicazioni possono valere in entrambi i casi: bisogna stabilire qual è il valore di mercato dello stesso immobile, apportare dei miglioramenti che lo rendono appetibile sul mercato, oppure aggiungere strutture come un garage, un box auto e così via.

Più l’immobile risulta ottimizzato, anche a livello di consumi energetici, più si può chiedere un prezzo superiore durante la vendita. Per gli immobili rurali, i compratori solitamente apprezzano la presenza di spazi verdi e aree come giardini e orti, proprio perché il compratore che sceglie un immobile in periferia spesso lo fa per una maggiore immersione nella natura rispetto agli spazi della città.

Porre l’immobile in affitto equivale a venderlo per alcuni aspetti: anche in questo caso è consigliato migliorare il più possibile le condizioni della struttura, e proporre canoni di affitto bilanciati per la zona.

Nel caso in cui si voglia procedere con un B&B, gli adempimenti cambiano, e bisogna rispettare quindi diversi adempimenti di natura burocratica in aggiunta.