All'incirca verso la fine dello scorso millennio, abbiamo deciso di fare di una passione un lavoro.

La passione era il mercato, principalmente (quasi esclusivamente, allora) il mercato azionario. Il lavoro, ovviamente, quello di consulente di investimento.

Tralasciando tristi e penosi aneddoti sulla professione, con cui potremmo riempire libri (non stiamo esagerando), durante questi 21 anni di lavoro abbiamo capito con certezza che c'è un settore che ci aveva sempre attirato.

E quel settore era quello immobiliare. Per la precisione l'investimento immobiliare.

L'idea di poter comprare una proprietà con i soldi della banca e avere un inquilino che paga il vostro prestito era un'idea affascinante.

Essenzialmente, si poteva fare leva sul proprio denaro per guadagnare rendimenti molto migliori e accelerare il proprio percorso verso la libertà finanziaria, il tutto mentre si guadagnava il flusso di cassa dagli affitti, si traeva profitto dalla rivalutazione a lungo termine e si otteneva uno sconto fiscale dalla svalutazione.

È un concetto difficile da negare, giusto?

Sbagliato, invece, e di grosso.

Abbiamo imparato molto ed abbiamo fatto i nostri primi investimenti, ma poi è successo qualcosa che ha cambiato completamente la nostra visione di come "guadagnare col mattone".

Abbiamo scoperto i REIT. O, per meglio dire, abbiamo capito come funzionano, e questo ha cambiato tutta la nostra visione dell'investimento immobiliare.

Per investire in REIT ci sono diversi modi. Ma, come ogni forma d'investimento, è bene prima imparare a conoscerli. Per questi ci permettiamo, nella marea di letteratura che c'è sull'argomento, di consigliare un libro in particolare, da molti considerato il testo fondamentale per capire come esporsi al settore.

Si tratta di Investing in REITs: Real Estate Investment Trusts di Ralph L. Block. Il testo non ha ancora una traduzione italiana, ma per chi ha una conoscenza giusta (e, se volete investire bene, l'inglese dovreste saperlo abbastanza) della lingua della "perfida Albione", è davvero un testo importante. 

E' la nuova quarta edizione del manuale migliore sull'investimento nei Real Estate Investment Trusts (REIT), che forniscono alcuni dei migliori rendimenti totali nel mondo degli investimenti, insieme a rendimenti da dividendi superiori alla media e guadagni stabili, e che sono diventati sempre più popolari sia tra gli investitori individuali che istituzionali.

Dopo averlo letto, era davvero difficile dare un senso all'acquisto di case ed appartamenti da affittare, perché eravamo giunti alla conclusione che i REIT (VNQ di Vanguard è l'ETF più importante e famoso sul mercato immobiliare generico) erano investimenti migliori nel 99% dei casi.

Oggi i REIT sono veicoli molto popolari, e l'intero argomento è molto meno oscuro di quanto lo fosse anche non molto tempo fa, ma ci sono ancora molte idee sbagliate che spingono gli investitori verso le proprietà in affitto quando potrebbero fare meglio semplicemente acquistando i REIT.

Quindi evidenzieremo le ragioni principali per cui abbiamo deciso di smettere di comprare proprietà in affitto per comprare invece REIT, e nonostante un ampio background nell'investimento immobiliare privato.

Rendimenti più alti

La ragione principale per cui investiamo i nostri soldi è quella di ottenere dei rendimenti, e si scopre facilmente che i REIT storicamente sono stati più remunerativi degli investimenti immobiliari privati.

In un recente studio pubblicato nell'agosto 2021, i REIT hanno superato i fondi immobiliari di private equity di quasi il 2% all'anno. Lo studio si è basato sui rendimenti di 375 fondi di private equity, che sono stati confrontati con un indice di REIT quotati.

L'ex capo del settore immobiliare dell'Abu Dhabi Investment Authority ha commentato che: "È un confronto alla pari, e in media, sarebbe meglio investire nei mercati pubblici, e la sovraperformance è materiale".

Altri studi più vecchi mostrano risultati simili: i REIT sovraperformano gli immobili privati del 2-4% all'anno in media. Lo dice anche uno studio di EPRA, che è l'equivalente di NAREIT in Europa, cioè l'Associazione nazionale dei Real Estate Investment Trust.

Anche uno studio dell'Università di Cambridge riporta che l'investimento in REIT è più performante dell'investimento fisico nell'immobiliare. In media, sui 25 anni, di un +3,91% annuo.

Perché i REIT sono molto più redditizi?

Ci sono 6 ragioni principali:

  • I REIT possono crescere più velocemente: poiché i REIT sono quotati in borsa, hanno un migliore accesso al capitale ad un costo inferiore, e questo permette loro di crescere più velocemente. Finché un REIT può raccogliere capitale a un costo inferiore ai rendimenti che può aspettarsi dai suoi nuovi investimenti, può approfittare dell'arbitraggio pubblico/privato e crescere all'esterno. Gli affitti possono crescere solo dell'1-2% all'anno, ma i REIT come Medical Properties Trust fanno comunemente crescere il loro flusso di cassa del 5-10% all'anno. Questo perché hanno accesso ai mercati pubblici per raccogliere capitali a un costo inferiore. Una crescita più rapida si traduce in rendimenti più elevati.
  • I REIT reclutano i migliori talenti: I REIT hanno le risorse per offrire generosi pacchetti di compensazione per reclutare le persone migliori nel settore immobiliare. Si tratta di persone che dedicano tutta la loro vita a questo e, non a caso, faranno un lavoro migliore di un investitore in affitto che investe come hobby accanto al lavoro a tempo pieno.
  • I REIT sono estremamente efficienti in termini di costi: nonostante paghino stipendi generosi ai loro manager, i REIT sono molto efficienti in termini di costi, perché godono di enormi economie di scala. Quando si possiedono miliardi di proprietà, i costi generali sono una piccola percentuale delle attività totali, e si risparmia anche su tutti gli altri livelli: gestione delle proprietà, intermediazione, manutenzione, costruzione, assicurazione, banche, ecc. Per esempio, le spese genrali ed amministrative sono solo lo 0,3% delle attività totali di Realty Income.
  • I REIT possono sviluppare le proprie proprietà: i REIT non sono solo investitori immobiliari passivi "buy & hold". Invece, costruiscono anche le loro proprietà da zero. È più difficile, ma anche potenzialmente più gratificante. Per esempio, AvalonBay sta attualmente costruendo nuove comunità di appartamenti e ottiene un rendimento iniziale medio del 6%. Eppure, comunità comparabili si vendono a tassi di capitalizzazione del ~4%.
  • I REIT possono entrare in altre attività legate al settore immobiliare: i REIT possono anche offrire molti altri servizi per aumentare la loro redditività e aumentare i ritorni per gli azionisti. Per esempio, molti di loro vendono interessi di joint venture nelle loro proprietà a investitori istituzionali, e addebitano commissioni di gestione patrimoniale. Possono anche offrire servizi di gestione delle proprietà, di costruzione e/o di intermediazione, tra molte altre cose.
  • I REIT sono più conservatori con la leva finanziaria: infine, i REIT di solito usano solo il 30-50% di prestito-sul-valore quando acquistano proprietà. In confronto, gli investitori privati in affitto usano comunemente il 60-80% o anche di più. Una leva più alta porta a rendimenti migliori durante gli anni buoni, ma a rendimenti più bassi su un ciclo completo, perché si può essere facilmente schiacciati durante i cicli negativi. Per questo motivo, i REIT non usano più leva. Il risultato è un rendimento migliore nel lungo periodo.

Quindi i REIT hanno dei vantaggi strutturali rispetto agli investitori privati che si traducono in rendimenti più alti per gli investitori. Questo include l'accesso al capitale pubblico per crescere più velocemente, migliori talenti, economie di scala, progetti di sviluppo e altri affari legati al settore immobiliare.

Purtroppo, ancora oggi, quando vengono presentate queste prove e questa logica, molti investitori immobiliari privati spesso rifiuteranno i risultati, e sosterranno che le proprietà private sono più remunerative perché:

  • Non c'è bisogno di pagare i manager;
  • Non si può usare la leva finanziaria quando si acquistano i REIT;
  • Si possono comprare affitti al di sotto del valore equo.

Queste sono ovviamente tutte idee sbagliate.

Prima di tutto, nonostante gli stipendi dei manager REIT, la gestione di un REIT è molto più efficiente in termini di costi di quella delle proprietà in affitto. Le economie di scala sono enormi e non possono essere trascurate.

In secondo luogo, non c'è bisogno di usare la leva finanziaria quando si comprano i REIT, perché sono già dotati di leva finanziaria. Quando compri delle azioni, fornisci l'equity, e il REIT poi ci aggiunge il debito. Come tale, godete dei benefici della leva finanziaria senza dover prendere un prestito voi stessi.

Infine, mentre potreste comprare una proprietà al di sotto del valore equo, lo stesso si può dire dei REIT. Se siete selettivi e sapete cosa state facendo, non è strano imbattersi in REIT che sono sottovalutati, e questo può migliorare notevolmente i vostri rendimenti.

Per esempio, l'anno scorso abbiamo comprato American Campus Communities, un REIT di alloggi per studenti, a uno sconto stimato del 50% sul valore patrimoniale netto. Da allora, ha raddoppiato il suo valore quando il mercato ha riconosciuto il mispricing (cioè l'errore di valutazione sul prezzo).

Il vostro tempo è prezioso

Il settore immobiliare può essere un ottimo investimento, ma un aspetto negativo è che richiede molto tempo.

Gli investitori comunemente sottovalutano la quantità di tempo che occorre per trovare l'affare giusto, negoziare il prezzo d'acquisto, fare le ristrutturazioni, commercializzare la proprietà, trovare un inquilino, fare i controlli, e poi gestire la proprietà.

Con i REIT, tutto questo lavoro è fatto per voi. Voi comprate semplicemente le azioni e poi vi sedete e raccogliete i rendimenti. Quindi, potete usare il vostro tempo prezioso per fare altre cose. Per esempio, potreste usare questo tempo per fare un lavoro, che probabilmente genererebbe molto più denaro per voi.

Se valutate il vostro tempo a 30 euro all'ora, e spendete 10 ore alla settimana per gestire i vostri investimenti immobiliari, sono 300 euro alla settimana, o 1200 euro al mese. Se possedete una proprietà che ha 1.200 € di reddito operativo netto mensile, guadagnate essenzialmente lo 0% di rendimento. Vi siete appena comprati un altro lavoro, non un investimento.

Gli investitori in affitti comunemente dimenticano di dedurre il valore del loro tempo quando calcolano i rendimenti. Se lo facessero, capirebbero perché i REIT hanno molto più senso.

Leva senza responsabilità personale

Siamo cresciuti in una famiglia dove fin da piccolo hanno cercato di insegnarci (a me ed a mio fratello, che è architetto) la responsabilità, e perché è importante quando si fanno affari e si fanno investimenti.

Potreste avere successo per 20 anni e improvvisamente perdere tutto se qualcosa va storto e siete personalmente responsabile. L'abbiamo visto accadere più e più volte, eppure molte persone non imparano la lezione.

Verso la crisi del 2007-2008, molti investitori immobiliari hanno perso tutto. Se avete l'80% di leva finanziaria e le vostre proprietà perdono improvvisamente il 30% del valore, significa che in tasca avete un -10% negativo. Dovete più di quanto possedete, e siete personalmente esposti per tutti quei soldi.

Questo può sembrarvi improbabile, ma è così che 1000 persone cadono in bancarotta personale ogni anno. Quando si ha troppa leva e si è personalmente responsabili, basta un cigno nero per perdere tutto.

Ecco perché la responsabilità limitata è così cruciale.

Con i REIT, non siete personalmente responsabili di nulla. Siete solo un azionista della società e il peggio che può succedere è che il REIT fallisca, ma non potete perdere più di quanto investite. Non siete personalmente responsabili per nessuno dei prestiti o dei potenziali danni in caso di controversie.

La diversificazione è fondamentale

Mentre un REIT specifico può deludere, il vostro portafoglio REIT probabilmente farà bene nel tempo. Questo perché potete facilmente diversificare con i REIT e possederne 10, 20 o anche 30, tutti investendo in diversi settori immobiliari e aree geografiche.

Nessun investitore ha mai perso soldi nel lungo periodo se era adeguatamente diversificato.

D'altra parte, innumerevoli investitori immobiliari perdono la camicia ogni anno perché è molto più difficile ottenere una diversificazione sufficiente. In genere si possiedono al massimo poche proprietà e sono probabilmente tutte nello stesso settore immobiliare e nella stessa città.

In altre parole, siete altamente concentrati, il che peggiora materialmente i vostri rendimenti aggiustati per il rischio. L'unico pranzo gratis nel mondo degli investimenti è la diversificazione e voi non ne state beneficiando.

I REIT esistono oggi in più di 20 paesi, ed investono in ogni settore immobiliare immaginabile, compresi i cartelloni pubblicitari, le reti in fibra, le torri cellulari e i terreni agricoli.

Un miglior guadagno complessivo per i vostri soldi

Alla fine, dovete considerare quali rendimenti vi aspettate di ottenere per quanto rischio, impegno di tempo e sforzo.

Se pensate a questa equazione, probabilmente concluderete che i REIT sono l'investimento migliore.

Gli studi e la logica vi dicono che i REIT probabilmente generano rendimenti più alti nel tempo, e questo è particolarmente vero se si deduce il valore del vostro tempo. Inoltre, sono anche investimenti molto più sicuri e richiedono meno sforzi.

Quindi, tutto sommato, i REIT offrono un migliore rapporto rischio/rendimento rispetto agli immobili privati per la grande maggioranza degli investitori. Anche se si presume che l'immobiliare privato sia più remunerativo, non siamo convinti che il rischio e gli sforzi in più ne valgano la pena. Anzi, il contrario.

Conclusioni

I REIT sono la nostra asset class preferita perché pensiamo che offrano il meglio di entrambi i mondi:

Immobili:

  • Alto reddito
  • Apprezzamento con leva
  • Protezione dall'inflazione

Azioni:

  • Gestione professionale
  • Liquidità
  • Diversificazione

Investire denaro significa massimizzare i rendimenti minimizzando i rischi, ed i REIT fanno un lavoro migliore di quello delle proprietà in affitto.

Ma se non siete ancora convinti, allora vorremmo concludere questo articolo notando che, specialmente oggi, ha poco senso comprare proprietà private, perché molti REIT sono ancora scontati a causa della pandemia.

Molti di loro sono prezzati con grandi sconti rispetto al valore sottostante delle loro proprietà, il che significa che potete ottenere immobili per pochi spiccioli.

È puntando a questo tipo di REIT sottovalutati che siamo riusciti a generare circa il 20% di rendimento medio annuo dall'inizio del nostro primo portafoglio dedicato ai REIT, disponibile anche per i nostri clienti.