Il mercato immobiliare sta ancora godendo della spinta post covid, ma, per molti analisti, la parentesi aurea è destinata a chiudersi a breve e, con i nuovi tassi di interesse della BCE e il relativo impatto su mutui e finanziamenti, sarà inevitabile una forte contrazione del mercato che vedrà ridursi il numero di compravendite, già in calo rispetto all'anno precedente, e si registrerà un forte calo del prezzo delle abitazioni, ora ai massimi da oltre 10 anni.

Prezzi in aumento

Il mercato immobiliare italiano, nel secondo trimestre del 2022 ha registrato valori record, con prezzi superiori alla media degli ultimi anni e in costante aumento, tuttavia, la curva ascendente potrebbe aver raggiunto il proprio vertice massimo ed ora è in procinto di iniziare la curva discendente.

Stando ai dati statistici l'aumento dei prezzi delle case nel secondo trimestre del 2022 in Italia è aumentato del 2,3% rispetto al primo trimestre dell'anno e del 5,2% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Questi rincari che, secondo l'Istat, hanno raggiunto il valore massimo dal 2011, e, sempre secondo l'Istat, a dare un forte stimolo al mercato immobiliare, è stato il nuovo. Le abitazioni di nuova edificazione hanno trainato il mercato, facendo progressivamente aumentare il prezzo medio delle abitazioni.

La tendenza ad investire, capitali sempre maggiori, nel settore immobiliare, ha coinvolto gran parte dell'Italia in particolare i grandi mercati urbani come Roma e Milano. Nello specifico, rispetto al 2011, a Roma il nuovo è rincarato dell'11,8% mentre a Milano, il mercato ha visto un rincaro del 16,9% per il nuovo e del 6,6% per le abitazioni non di ultima generazione.

Uno scenario diverso invece si è consumato a Torino dove si è registrato una riduzione del prezzo medio del nuovo del 3,8%.

Il peso dei tassi di interesse

Sul piano statistico, il mercato immobiliare, nel secondo trimestre del 2022 ha registrato un incremento dell'8,6% delle compravendite, in continuità con la tendenza alla crescita degli ultimi tre anni. Tuttavia, secondo l'amministratore delegato di Nomisma, Luca Dondi, le vendite registrate nel periodo che va da aprile a giugno, sono state definite mesi prima, e non riflettono il reale mercato in quel periodo attraversato da profondi cambiamenti per via dell'aumento dell'inflazione e della crisi energetica.

Secondo Dondi, quei dati estremamente recenti sono in realtà già vecchi, oggi, sottolinea l'amministratore delegato della società di consulenza finanziaria, c'è una forte preoccupazione per l'aumento del costo dei mutui, dovuto all'aumento dei tassi della BCE, c'è preoccupazione per l'atteggiamento delle banche, meno propense ad erogare crediti a soggetti meno stabili, un atteggiamento in controtendenza rispetto a quanto accadeva solo pochi mesi fa.

Il mercato immobiliare per oltre l'80% dalla disponibilità finanziaria delle banche, e, la mancata disponibilità delle banche ad erogare linee di credito, precisa Dondi, non è un buon segnale per il mercato, che, nei prossimi mesi potrebbe subire forti contrazioni.

L'incidenza dei tassi sui mutui

L'aumento dei tassi di interesse della BCE si riflette direttamente sui finanziamenti e mutui, per due motivi, da un lato c'è una minore propensione dei cittadini europei a chiedere mutui e prestiti, visto il più alto costo degli stessi, dall'altra, c'è una minore tendenza delle banche a concedere prestiti, soprattutto a soggetti che hanno maggiori probabilità di finire in default. Di conseguenza, per la legge della domanda e dell'offerta, le compravendite ed il prezzo delle abitazioni è destinato a diminuire nel tempo.

Stando a quanto riportato sul Bollettino di Francoforte, ogni incremento di un punto percentuale dei tassi di interesse, provoca un conseguente calo del mercato del 5% nel biennio successivo e negli ultimi mesi, i tassi di interesse della BCE sono aumentati di oltre l'1,5% e secondo molti analisti aumenteranno di un ulteriore 2% nel prossimo anno.

Per Nomisma, il 2022 si chiuderà con una lieve contrazione delle compravendite rispetto al 2021, anno in cui sono state circa 748 mila. La società di consulenza stima infatti le compravendite del 2022 intorno alle 707 mila, e prevede un forte calo per il 2023 che potrebbe portare le compravendite ben al di sotto delle 600 mila.