Molti investitori sembrano pensare che gli investimenti immobiliari privati siano più remunerativi dei REIT. Eppure gli studi dimostrano il contrario. I REIT hanno sovraperformato di ~4% all'anno in media. Ci sono tre ragioni principali per cui i REIT sono investimenti più remunerativi. Le discutiamo più in dettaglio di seguito, mostrando come i REIT sovraperformino (e perché) gli investimenti immobiliari privati.

Verità o bugia?

Ultimamente, sono stati pubblicati molti articoli sull'argomento "REITs vs. investimenti immobiliari privati" sulla stampa specializzata (soprattutto inglese ed americana, chiaramente). È un argomento che ci interessa molto perché chi lavora nel private equity sinceramente, ed in totale onestà intellettuale (forse...), pensa che non ci sia un modo migliore per investire nel settore immobiliare.

Anche la vulgata (grande marketing da parte del settore immobiliare privato in questo ambito, bisogna riconoscerlo...) dice che i REIT sono più rischiosi e meno remunerativi degli immobili privati. In realtà, è vero il contrario.

Ci è stato insegnato così perché gli sponsor di private equity guadagnano commissioni per la gestione degli investimenti immobiliari, e quindi l'ultima cosa che vogliono è che gli investitori comprino i REIT. C'è un esercito di persone i cui affari dipendono dallo spingere l'idea che "i REIT siano investimenti poveri". Ma, come mostreremo nell'articolo, i REIT sono in realtà investimenti molto migliori nella maggior parte dei casi.

I REIT non solo sono più sicuri, ma sono anche più remunerativi degli immobili privati. Sono più sicuri perché sono ben diversificati, finanziati in modo conservativo, liquidi, gestiti professionalmente e offrono una responsabilità limitata.

Nell'articolo di oggi, ci concentreremo su ciò che rende i REIT più gratificanti degli immobili privati. Cominciamo rivedendo i risultati di alcuni studi su questo argomento ma, prima, un breve riassunto di cos'è un REIT.

Che cos'è un REIT?

Un Real Estate Investment Trust (REIT) è una società che possiede, gestisce o finanzia beni immobili che producono reddito. I REIT offrono a tutti gli investitori la possibilità di possedere beni immobili di valore, offrono l'opportunità di accedere a un reddito basato su dividendi e rendimenti totali, e aiutano le comunità a crescere, prosperare e rivitalizzarsi.

I REIT permettono a chiunque di investire in portafogli di beni immobiliari nello stesso modo in cui si investe in altre industrie - attraverso l'acquisto di azioni di singole società o attraverso un fondo comune o un exchange traded fund (ETF). Gli azionisti di un REIT guadagnano una parte del reddito prodotto attraverso l'investimento immobiliare, senza dover effettivamente andare a comprare, gestire o finanziare la proprietà. 

In totale, i REIT di tutti i tipi possiedono collettivamente più di 3,5 trilioni di dollari in attività lorde nei soli Stati Uniti, con i REIT quotati in Borsa che possiedono circa 2,5 trilioni di dollari in attività, le quali rappresentano più di 500.000 proprietà. I REIT statunitensi quotati in borsa hanno una capitalizzazione del mercato azionario di oltre 1 trilione di dollari.

I REIT investono in un'ampia gamma di tipi di proprietà immobiliari, tra cui uffici, condomini, magazzini, centri commerciali, strutture mediche, centri dati, torri cellulari, infrastrutture e hotel. La maggior parte dei REIT si concentra su un particolare tipo di proprietà, ma alcuni detengono più tipi di proprietà nei loro portafogli.

La maggior parte dei REIT opera secondo un modello di business semplice e facilmente comprensibile: Affittando lo spazio e riscuotendo l'affitto sul suo patrimonio immobiliare, la società genera un reddito che viene poi pagato agli azionisti sotto forma di dividendi. I REIT devono versare almeno il 90% del loro reddito imponibile agli azionisti, e la maggior parte di essi versa il 100%. A loro volta, gli azionisti pagano le imposte sul reddito su quei dividendi.

I mREITs (o mortgage REITs) non possiedono direttamente beni immobili, ma finanziano beni immobili e guadagnano un reddito dagli interessi su questi investimenti.

I REIT hanno storicamente fornito rendimenti totali competitivi, basati su un reddito da dividendi elevato e costante e sull'apprezzamento del capitale a lungo termine. La loro correlazione relativamente bassa con altre attività li rende anche un eccellente diversificatore di portafoglio che può aiutare a ridurre il rischio complessivo del portafoglio e ad aumentare i rendimenti. Queste sono le caratteristiche degli investimenti immobiliari basati sui REIT.

I risultati di studi approfonditi

Si sentono spesso prove aneddotiche dagli investitori immobiliari privati. Ma raramente li si sente citare studi reali. Questo perché gli studi reali mostrano che i REIT sovraperformano, e di parecchio, i risultati dei fondi di private equity. Secondo uno studio condotto da EPRA (l'associazione che riunisce chi si occupa di immobiliare in Europa), i REIT hanno generato dal 3,7% al 6% in più di rendimento totale annuo a seconda della strategia d'investimento utuilizzata.

E un altro studio dell'Università di Cambridge trova che i REIT hanno generato in media il 4% in più di rendimento totale. Non stiamo parlando di una leggera sovraperformance: Il 4% all'anno è una differenza enorme.

Com'è possibile che i REIT siano così tanto più remunerativi? In realtà c'è una spiegazione semplice. Di seguito esaminiamo le tre ragioni principali per cui i REIT generano rendimenti totali più elevati rispetto agli investimenti immobiliari privati.

Motivo n. 1: l'accesso al capitale pubblico aumenta i tassi di crescita

Questo è forse il principale contributore ai rendimenti totali più alti dei REIT. Sono in grado di raccogliere capitale azionario sui mercati pubblici.

Si potrebbe pensare che espandere il numero di azioni porti alla diluizione e a rendimenti più bassi, ma in realtà è il contrario. Finché un REIT è in grado di raccogliere capitale a un costo inferiore ai rendimenti attesi dai suoi investimenti, allora l'aumento di capitale è accrescitivo, e porta alla crescita del flusso di cassa "per azione", anche nonostante l'aumento del numero di azioni.

Un esempio? Realty Income emette comunemente nuove azioni e le mescola con debito a buon mercato per un costo medio del capitale di circa il 4,5%. Poi usa questo capitale per comprare nuove proprietà ad un cap rate del 6%, con un conseguente spread di 150 punti base (differenza tra il costo dedio del capitale ed il cap rate dell'aquisto. 1,5% = 150 punti base).

Ecco come Realty Income è in grado di far crescere il suo flusso di cassa per azione al ~5% all'anno anche se le sue proprietà fanno crescere gli affitti solo del ~1% all'anno. Il resto viene dalla raccolta di capitale e dal reinvestimento ad uno spread positivo.

In questo modo, i REIT pubblici non contano solo sulla crescita organica. Possono aumentare il loro tasso di crescita al di là di quello che si può ottenere nel mercato privato attraverso lo spread investing.

Semplicemente non è possibile per gli investitori immobiliari privati far crescere il flusso di cassa al 5% all'anno con questo livello di coerenza, e nel tempo, questa crescita più rapida porta a rendimenti totali più elevati. E per essere chiari, non c'è niente di eccezionale in Realty Income. Molti altri REIT come American Tower sono riusciti a fare la stessa cosa con una crescita annuale più vicina al 10%.

In confronto, gli investitori immobiliari privati si accontentano di appena l'1%-2% di crescita annuale. Non hanno accesso ai mercati azionari pubblici e questo limita i loro rendimenti totali.

Motivo #2: significative economie di scala e sinergie nelle operazioni

In secondo luogo, i REIT sono veicoli estremamente efficienti. Spesso gestiscono miliardi di valore di beni immobili, e questo comporta molti vantaggi che non avreste se possedeste solo poche proprietà.

I REIT sono in grado di attirare i migliori talenti, pagarli bene, farli lavorare duramente per voi e, anche in questo caso, il costo di gestione come percentuale delle attività è molto piccolo. Per esempio, nel caso di STORE Capital, il costo di gestione è solo lo 0,45% delle attività. Per questo piccolo costo, si ottiene che lavori per voi una persona come Christopher Volk, un veterano dell'industria del leasing netto (nonché CEo della società), e tutto il suo team.

Inoltre, la grande scala porta anche ad altri vantaggi economici su altri livelli.

Se siete Essex Property Trust, per esempio, e possedete comunità di appartamenti del valore di miliardi, potete essere sicuri che il vostro appaltatore vi farà un'offerta migliore sulla manutenzione regolare della proprietà rispetto a chi possiede solo una o poche proprietà.

Potete anche internalizzare la gestione della proprietà e l'intermediazione. Invece di pagare dei broker per affittare i vostri appartamenti, ora potete assumere i vostri stessi broker, il che porta ad una significativa riduzione dei costi. Lo stesso vale per gli amministratori di proprietà. Tutti questi costi si sommano nel tempo e, poiché i REIT sono più efficienti, rimangono più soldi per gli azionisti.

Motivo #3: Capacità di creare più valore nel processo di investimento

Infine, poiché i REIT godono di grandi dimensioni e hanno un migliore accesso alle risorse, sono anche in grado di creare più valore per gli azionisti. Il già citato STORE Capital ne è un ottimo esempio.

Crea molto valore originando da sé i propri affari. Invece di passare attraverso il mercato dell'intermediazione per trovare nuovi affari, STORE ha il proprio team che chiama direttamente le aziende per offrire soluzioni di vendita e leasing.

Questo porta a rendimenti più alti perché STORE salta il mercato dell'intermediazione, ed è in grado di ottenere cap rate più alte e termini di locazione migliori di quelli che potreste ottenere voi.

Un altro grande esempio potrebbe essere AvalonBay Communities. Crea molto valore per gli azionisti costruendo effettivamente le proprie proprietà.

Nel mercato privato, i tassi di capitalizzazione sono oggi molto bassi per le comunità di appartamenti di alta qualità. Ma AVB è in grado di guadagnare rendimenti più alti comprando siti liberi, ottenendo permessi di costruzione, e sviluppando nuove proprietà. La maggior parte degli investitori immobiliari privati non sarebbe in grado di farlo. Ci vogliono minimo 10 milioni di dollari di capitale, buone relazioni e conoscenze, e competenza.

Investendo in REIT, si beneficia della creazione di valore che va oltre il semplice acquisto di beni stabilizzati e la loro detenzione per il reddito. Non sorprende che ciò porti a rendimenti più alti nel tempo.

In sintesi

Si sente spesso dire agli investitori che gli investimenti immobiliari privati sono più remunerativi dei REIT. Ma una volta che ci si immerge in studi reali, si scopre che è vero il contrario, e c'è una buona spiegazione del perché.

I REIT possono fare investimenti diffusi per crescere più velocemente, godono di economie di scala su molti fronti, e aggiungono più valore al processo di investimento sviluppando le proprie proprietà e/o originando i propri affari. Tutto questo, combinato insieme, ha storicamente portato a rendimenti più alti di quelli ottenibili nel mercato privato.

Pensiamo che oggi potrebbe essere un momento particolarmente buono per entrare nel mercato REIT, perché la maggior parte di essi sono ancora sottovalutati a causa dei timori legati alla COVID.

Potreste semplicemente scegliere un ETF REIT diversificato come il Vanguard Real Estate ETF e farla finita qui. Oppure, in alternativa, se voleste puntare a risultati superiori, potreste costruirvi il vostro portafoglio, magari di concerto col vostro consulente d'investimento, ed includere un ETF REIT nella vostra allocazione.