Gli immobili si dividono in base alla tipologia, non tutti sono uguali. Esistono immobili di grandi dimensioni, altri di piccole dimensioni. Immobili di tipo abitativo, immobili al contrario destinati ad un utilizzo strumentale.

Gli immobili si differenziano anche in base alla tipologia: appartamenti, ville, immobili di lusso, case unifamiliari o bifamiliari. Ogni immobile ha caratteristiche diverse rispetto ad un altro, ed è grazie a queste caratteristiche che il proprietario può svolgere per esempio alcuni tipi di lavori di ristrutturazione con spese agevolate.

Ne parla in particolare un articolo di Bonuscasa.Ecodibergamo.it in riferimento alle agevolazioni del superbonus 110%:

“La possibilità di usufruire del superbonus 110% è prevista, nel caso le nuove abitazioni ottenute da demolizione e ricostruzione, non rientrino nella classificazione di immobili di lusso. Perché è la categoria catastale al termine dei lavori a permettere, o meno, l’accesso alla maxi destrazione fiscale.”

Inoltre alcuni immobili vengono adibiti ad abitazione primaria, altri possono essere acquistati come seconda casa, altri ancora ospitano attività come negozi, ristoranti, bar. Tutti gli immobili però appartengono a specifiche categorie catastali, che ne individuano con precisione le caratteristiche.

Vediamo in questo articolo cosa sono le categorie catastali degli immobili, a cosa servono e soprattutto a per quali motivi può essere utile conoscere la categoria catastale di un immobile che si possiede o che si intende acquistare.

Cosa sono le categorie catastali?

Le categorie catastali vanno ad indicare tramite una sigla specifica qual è la tipologia di immobile a cui ci si riferisce, e conoscere la categoria catastale di un immobile risulta essenziale in molti casi di compravendita, oppure per accedere a particolari sconti fiscali, oppure per calcolare la tassazione su un determinato immobile.

Nella stessa categoria si possono trovare gli immobili che presentano determinate caratteristiche, sia strutturali che di utilizzo e destinazione, come spiega Studiocataldi.it:

“La categoria è infatti il risultato dell'analisi delle qualità di un immobile in base alle sue caratteristiche strutturali, costruttive e d'uso.”

Le categorie sono individuate secondo elenco alfabetico, dalla A alla F, e ognuna di queste racchiude altri sottogruppi che individuano specifici tipi di immobili. Per individuare qual è la categoria di un immobile è possibile visionare i documenti relativi alla costruzione dello stesso, oppure rivolgersi al comune di appartenenza.

Oppure è possibile presentare una specifica richiesta all'Agenzia delle Entrate, anche tramite portale web che mette a disposizione un programma per individuare con precisione qual è l'immobile specifico.

Alla categoria catastale è direttamente collegato il valore catastale, ovvero qual è il valore specifico dell'immobile al fine di determinare alcuni tipi di imposte, come l'IMU, ovvero l'Imposta Municipale Unica che viene applicata in Italia sugli immobili, ad esclusione di quelli adibiti a prima casa.

Quali sono le categorie catastali degli immobili

Le categorie catastali sono suddivise in gruppi, indicati con lettere da A a F, che presentano a loro volta sotto categorie. Presentiamo qui brevemente quali sono le categorie catastali in Italia:

  • Gruppo A: fanno parte di questo gruppo gli immobili di destinazione ordinaria, e le strutture che rientrano in questa categoria si dividono ancora in 11 tipologie, contraddistinte da un numero. Per esempio la categoria A-1 riguarda le abitazioni di tipo signorile, A-2 di tipo civile, A-3 di tipo economico, A-4 di tipo popolare, e così via. In questo grande gruppo rientrano anche i castelli e i palazzi storici, gli uffici e gli studi privati, le abitazioni in villa;

  • Gruppo B: il gruppo B si distingue per la destinazione d'uso dell'immobile. In questo gruppo rientrano le strutture destinate a collegi e convitti (B-1), le case di cura e gli ospedali (B-2), le prigioni (B-3), gli uffici pubblici (B-4), le scuole (B-5) e le biblioteche (B-6), le cappelle (B-7) e i magazzini (B-8);

  • Gruppo C: nel gruppo C ci sono 7 sottogruppi che includono edifici destinati a negozi, locali per il deposito o per lo svolgimento di servizi sportivi, stabilimenti balneari, autorimesse e tettoie;

  • Gruppo D: qui rientrano, in 10 sotto gruppi, le strutture ricettive destinate al turismo, i teatri, cliniche private, alberghi, istituti di credito, fabbricati industriali o per la produzione agricola;

  • Gruppo E: qui ci sono 9 sotto categorie che includono le stazioni ferroviarie, i ponti e i fabbricati per scopi pubblici, recinti, fari e semafori;

  • Gruppo F: l'ultimo gruppo include le unità collabenti, ovvero strutture che al momento risultano inagibili o con parti crollate, le strutture in costruzione, o le terrazze libere.

Ogni gruppo quindi contiene diversi sotto gruppi, e non sempre è immediata l'individuazione precisa di appartenenza dell'immobile ad una determinata categoria, sono necessari a volte studi mirati e l'aiuto di esperti per individuarne correttamente la tipologia.

A grandi linee, si può dire che il gruppo A racchiude immobili ad uso residenziale, il gruppo B contiene immobili urbani di diversa natura, il gruppo C fa riferimento al settore terziario, il gruppo D a strutture dedicate alla produzione, il gruppo E indica i fabbricati speciali e il gruppo F è una categorie fittizia, ovvero qui rientrano tutti gli immobili che non fanno parte delle altre categorie.

Categorie catastali e agevolazioni fiscali

In base alle categorie catastali, alcuni lavori di ristrutturazione degli immobili possono essere facilmente effettuati con l'aiuto di particolari agevolazioni fiscali. Non tutte le categorie catastali possono ricevere sostegni di questo tipo, in determinati periodi.

Per esempio negli ultimi mesi si sono moltiplicate le richieste di accesso alle agevolazioni fiscali come il superbonus 110% da parte di cittadini che hanno deciso di applicare delle modifiche considerevoli al proprio immobile.

Molti hanno chiesto l'accesso ai bonus messi a disposizione dallo stato, ma per poter procedere risultava indispensabile conoscere la categoria catastale dell'immobile su cui sono stati svolti i lavori. L'Agenzia delle Entrate ha fornito precise indicazioni su tutti i bonus introdotti per l'applicabilità secondo categorie catastali, e alcune sono state di fatto escluse.

In particolare, come spiega un articolo di Lavorincasa.it alcune categorie catastali sono state escluse completamente dalla possibilità di accedere al superbonus 110% in caso di lavori:

“Quando si parla di Superbonus 110% è necessario chiarire che l'agevolazione fiscale non spetta per gli interventi effettuati su unità immobiliari residenziali appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville), A9 (castelli) per le unità immobiliari non aperte al pubblico.”

Con una nuova precisazione poi, sono stati inclusi nell'accesso al bonus 110 anche gli immobili che fanno parte della categoria catastale F-2, ovvero le unità collabenti. Si tratta di strutture che sono inagibili, in parte o in modo completo, pe cui tuttavia è possibile svolgere lavori di ristrutturazione in modo agevolato fiscalmente.

Come conoscere la categoria catastale di un immobile?

Per diverse ragioni può essere necessario conoscere qual è la categoria catastale di un immobile. Per poter chiedere un'agevolazione fiscale, per procedere ad una compravendita, o per semplice curiosità. Si può procedere per logica, cercando di individuare qual è il caso specifico dell'immobile, per cosa è utilizzato e come si compone.

Tuttavia esiste un modo per avere certezza di qual è la categoria catastale: chiedere all'Agenzia delle Entrate. Numerosi servizi online offrono informazioni su come ottenere i dati catastali che si desidera conoscere, tuttavia grazie al portale online dell'Agenzia delle Entrate è possibile consultare facilmente i dati per rilevare la categoria catastale corretta, come spiega un articolo recente di Laleggepertutti.it:

“Allora puoi eseguire l’operazione collegandoti direttamente sul portale on-line dell’Ente che ti consente con pochi click di rintracciare tutte le informazioni sui terreni ed i fabbricati presenti nel nostro territorio, fatta eccezione delle Province Autonome di Trento e Bolzano.”

Rimane possibile consultare i dati se sono relativi ad una propria proprietà immobiliare, oppure è possibile richiedere una visura catastale, un documento ufficiale che riporta le informazioni registrate al catasto a proposito dell'immobile, purché sia collocato in Italia.

In alcuni casi è possibile chiedere una visura catastale anche per immobili non di proprietà,  e per altre ragioni, come spiega Dove.it:

“Avere a disposizione la visura catastale di un immobile consente di individuarne la rendita catastale, di verificare chi sono i soggetti proprietari di un’unità immobiliare."

Destinazione d'uso di un immobile

Conoscere la categoria catastale è importante anche nel caso di compravendita di un immobile. Il compratore deve accertarsi preventivamente sulla possibilità di adibire la struttura ad abitazione, anche a seguito di lavori, oppure destinarla a un uso strumentale o per svolgere un'attività.

Se per esempio un immobile è ad uso strumentale, difficilmente un compratore può destinarlo ad abitazione, ma deve prima di tutto munirsi di permessi necessari per convertire l'immobile, e applicare successivamente dei miglioramenti o dei lavori di ristrutturazione tali da poter consentire la vivibilità degli spazi.

Questo ad esempio è il caso in cui un soggetto procede all'acquisto di un immobile in campagna che in passato è stato utilizzato come magazzino o per un'attività produttiva. Se si vuole trasformare l'immobile in un'abitazione a tutti gli effetti, bisogna compiere alcune procedure di tipo burocratico.

Inoltre è necessario svolgere lavori di ristrutturazione documentati che possano permettere un cambiamento della categoria catastale dell'abitazione, per consentirne un utilizzo diverso da quello originario. Non sempre questo è possibile, perché i comuni possono decidere di negare il permesso alla trasformazione al catasto dell'immobile.