Incassare rendita da affitti con un fondo immobiliare Usa composto da 62.000 appartamenti

Approfittiamo delle valutazioni a sconto, per investire oggi una parte della liquidità disponibile nel nostro portafoglio Top Analisti.

Approfittiamo delle valutazioni a sconto, per investire oggi una parte della liquidità disponibile nel nostro portafoglio Top Analisti, su un importante fondo immobiliare Usa proprietario di ben 62.000 appartamenti di elevata qualità interamente affittati, che vanta performance record in borsa e 29 anni consecutivi di aumenti dei dividendi. In aggiunta, la società ha appena annunciato un aumento del 5% del prossimo dividendo trimestrale, in pagamento il prossimo 13 aprile. Questo nuovo investimento dovrebbe generare da subito ulteriori 55 dollari di rendita per il nostro portafoglio Top Analisti. Nella seconda parte del report, dedicata al portafoglio ETF Italia, vendiamo un ETF ad accumulo presente dal 2018 in portafoglio, realizzando una ricca plusvalenza maturata pari a +75%, e sostituiamo questo ETF, con un altro fondo azionario, che seleziona le 100 migliori società a dividendo di tutto il mondo, con una distribuzione trimestrale ai partecipanti.

La settimana appena trascorsa è stata caratterizzata da un andamento più stabile dei nostri portafogli, anche se permane una situazione di incertezza sui mercati internazionali, dopo i recenti rialzi dei tassi di interesse da parte delle Banche Centrali. In questo contesto, dopo i ribassi della settimana precedente, diverse società presenti nel portafoglio Top Analisti, hanno messo a segno buoni progressi. In particolare, ben 19 aziende hanno evidenziato guadagni di oltre il 2% nelle ultime cinque sedute. Tra queste, spicca il forte balzo di Unilever, quotata sul Nyse con simbolo UL, con un progresso di +4,6%, seguito dalla farmaceutica Baxter International, quotata sul Nyse con simbolo BAX, e un guadagno di +4,4%. Nonostante i recenti rialzi, entrambe le società offrono ancora forti potenziali e dividendi in crescita per il futuro, secondo gli analisti internazionali. Su queste basi, manteniamo le due società in portafoglio con un rating BUY, monitorando eventuali debolezze future dei titoli per accumulare su queste due posizioni. Complessivamente, nonostante la volatilità di breve termine, continua a crescere il flusso dei dividendi in entrata per i tre modelli di portafoglio, confermando ancora una volta la nostra ricerca, indirizzata verso una ristretta selezione di società leader, caratterizzate da valutazioni a sconto, crescite pluriennali di utili e ricavi, abbinati alla stabilità dei dividendi distribuiti. Su queste basi, investiamo oggi su una nuova società particolarmente sottovalutata, che vanta quasi tre decenni consecutivi di aumenti dei dividendi, abbinati a performance record del titolo in borsa.

Vediamo ora nel dettaglio le variazioni da apportare ai nostri tre modelli di portafoglio, inclusi nel servizio online.

Portafoglio Top Analisti

Descrizione portafoglio Top Analisti: Questo particolare portafoglio è attualmente uno dei più replicati dai nostri abbonati, e racchiude  in un unico modello le raccomandazioni di un pannello di alcuni tra i maggiori analisti e Guru internazionali, presenti nelle migliori classifiche di reddito e performance. Composto attualmente da oltre 60 società internazionali quotate sul Nyse e sul Nasdaq, Top Analisti si è trasformato nel corso degli anni in una vera macchina da reddito, con oltre 250 cedole accreditate ogni anno ai partecipanti e un dividendo incassato in quasi ogni giorno lavorativo dell’anno. Nel file PDF relativo al portafoglio, aggiornato ogni settimana e scaricabile ad inizio report, è indicata la percentuale investita su ogni titolo. In questo modo, ciascun abbonato può replicare il portafoglio con precisione, con importi superiori o inferiori a quelli indicati, semplicemente aumentando o diminuendo le singole quantità da acquistare per ogni titolo con la stessa proporzione suggerita nel modello.

Fondamentali portafoglio Top Analisti: Sulla base delle ultime chiusure di borsa, il portafoglio presenta un dividendo medio atteso pari al 3,3% annuo. Il price earning medio del portafoglio è pari a **15,3 **volte gli utili attesi per il prossimo anno (Forward P/E). Il Pay Out medio è pari allo 0,5. Il Pay Out indica la percentuale dell’utile annuo destinata agli azionisti come dividendo. In generale, preferiamo società che mantengono livelli di Pay Out più contenuti, a garanzia di ulteriori incrementi delle cedole anche per il futuro. Attualmente il portafoglio presenta una rischiosità inferiore al mercato, con un Beta pari a 0,9. Il Beta è una misura del rischio di una azione e misura la variazione attesa del rendimento del titolo per ogni variazione di un punto percentuale del rendimento di mercato. Una azione con un Beta superiore a 1 tende ad amplificare i movimenti di mercato (il titolo è più rischioso del mercato). Al contrario, una azione con Beta compreso tra 0 e 1 tende a muoversi nella stessa direzione del mercato (il titolo è meno rischioso del mercato).

Potenziale portafoglio Top Analisti a 6-12 mesi+21,2% (17,9% target medio analisti +3,3% dividendo medio) secondo le valutazioni medie di** 13 **analisti internazionali, con un rating medio dei titoli pari a BUY (2,2), in una scala da 1 Strong Buy a 5 Sell.

Incassare una rendita crescente da affitti con un fondo immobiliare Usa composto da 62.000 appartamenti

Principali motivazioni di acquisto: Questa società vanta un importante track record di ben 29 anni consecutivi di aumento dei dividendi. Nelle scorse settimane, l’azienda ha comunicato un ulteriore aumento del dividendo trimestrale, passando da 2 dollari a 2,31 dollari per azione, agli azionisti registrati entro il 29 marzo, con valuta di pagamento il prossimo 13 aprile. Siamo quindi in tempo utile fino a domani per acquistare il titolo e beneficiare da subito del nuovo aumento della rendita. In aggiunta, il titolo risulta sottovalutato in borsa, con una quotazione inferiore di oltre il 40% dai massimi registrati a novembre 2021, creando una interessante finestra per ulteriori acquisti.

Descrizione del business: Fondata nel 1971, questa società appartiene all’indice S&P500, ed opera come fondo di investimento immobiliare completamente integrato (REIT), che acquisisce, sviluppa, riqualifica e gestisce proprietà residenziali multifamiliari in mercati selezionati della West Coast. Il fondo detiene attualmente un portafoglio di 253 comunità residenziali, che comprendono circa 62.000 appartamenti affittati, ed una ulteriore comunità residenziale in fase di sviluppo attivo.‎ La società distribuisce ai partecipanti le rendite derivanti dagli affitti su base trimestrale, con un dividendo attestato al 4,7% annuo sulle attuali quotazioni di borsa.

Trend del dividendo: La società ha incrementato il suo dividendo ogni anno negli ultimi 29 anni. Il dividendo attuale è pari al 4,7% annuo, corrisposto in quattro rate trimestrali. Storicamente, il dividendo si è mosso da un minimo di 2,4% nei periodi di sopravvalutazione del titolo ad un massimo di 6,4% nei periodi di maggiore sottovalutazione del titolo. Per ritornare in area di sottovalutazione, il titolo dovrebbe crescere di oltre il 50% dai valori attuali.

Trend storico degli utili e previsioni: Negli ultimi 5 anni la società ha registrato un andamento stabile degli utili, con una crescita dello 0,76% annuo. Per i prossimi 5 anni gli analisti prevedono un trend più sostenuto, con una crescita pari al **7,9% **annuo.

Multipli di borsa: Il price earning attuale del titolo è pari a 34 volte gli utili attesi per il 2023. La capitalizzazione attuale è pari a 13,3 miliardi, con un rapporto prezzo/ricavi pari a 1,01 volte.

Performance in borsa: Dal 30 giugno1994 ad oggi il titolo ha messo a segno risultati record, con un rendimento complessivo pari a **+3901% **considerando il reinvestimento dei dividendi (fonte Morningstar). Nonostante i brillanti risultati ottenuti, il titolo quota attualmente ad un livello inferiore di oltre il 40% rispetto ai massimi toccati a novembre di due anni fa, creando una interessante opportunità di ingresso a prezzi scontati.

Giudizio degli analisti e valutazioni: Il giudizio medio dei 19 analisti e broker che seguono il titolo è pari a** HOLD (2,8) **su una scala da 1 a 5 ( 1= Strong Buy, 2=Buy, 3=Hold, 4=Moderate Sell, 5=Sell), con un potenziale pari a +20,7%, a cui si aggiunge il ricco dividendo del 4,7%, per un Total Return complessivo pari a +25,4% per i prossimi 12 mesi. In aggiunta, nelle ultime settimane gli analisti di Morningstar stanno assegnando al titolo il rating massimo, pari a cinque stelle, con un potenziale pari a +78% rispetto al valore intrinseco calcolato.

Applichiamo ora una valutazione del titolo sulla base del Dividend Discount Model (DDM). Questo sistema è un metodo usato per la valutazione dei titoli a dividendo. Secondo questo metodo, il valore intrinseco di una società è pari alla somma di tutti i dividendi futuri previsti, attualizzati al valore di oggi, secondo un tasso corretto per il rischio, e tenendo conto del fattore tempo. Abbiamo considerato i seguenti parametri per il calcolo:

1) Dividendo attuale per azione: 9,24 dollari

2) Stima di crescita futura del dividendo: 6% annuo, valore conservativo, sulla base della crescite effettive del 7,2% annuo, ottenuto dalla società negli ultimi 10 anni

4) Tasso di sconto applicato: 10% annuo

Applicati questi criteri, otteniamo un valore intrinseco del titolo ad oggi pari a 244,86 dollari. Sulla base delle ultime quotazioni di borsa pari a 200.77 dollari, il titolo presenta uno sconto pari al 18% rispetto al valore calcolato. Sulla base di queste valutazioni, acquistiamo oggi il titolo per il nostro portafoglio Top Analisti.

Portafoglio ETF Italia

Descrizione portafoglio ETF Italia: Questo particolare portafoglio è composto esclusivamente da oltre 20 tra ETF e fondi chiusi, tutti quotati sulla borsa di Milano e facilmente negoziabili con qualsiasi banca o intermediario di trading online. Con oltre 40 cedole distribuite ogni anno ai partecipanti e operazioni di trading limitate, il portafoglio ETF Italia costituisce un potente e comodo strumento in grado di abbinare una rendita annua crescente a potenziali **incrementi del capitale **investito nel medio lungo termine, con una composizione bilanciata di azioni, obbligazioni, fondi immobiliari, materie prime e metalli preziosi. La facilità di utilizzo dello strumento ETF permette di costruire portafogli fortemente diversificati anche con piccole disponibilità, puntando su aree del mondo in forte crescita o su comparti specifici difficilmente raggiungibili con investimenti diretti. Nel file PDF relativo al portafoglio, aggiornato ogni settimana e scaricabile ad inizio report, è indicata chiaramente la percentuale di investimento suggerita per ogni ETF. In questo modo, ciascun abbonato può replicare il portafoglio con precisione, con importi superiori o inferiori a quelli indicati, semplicemente aumentando o diminuendo le singole quantità da acquistare per ogni ETF con la stessa proporzione suggerita nel modello.

Cento leader mondiali per dividendo in un solo ETF a distribuzione trimestrale

Questo particolare ETF entra con oggi nel nostro portafoglio come nuova posizione azionaria ad elevata rendita da dividendo. Sulla base degli ultimi dividendi trimestrali distribuiti, il rendimento atteso sulle attuali quotazioni di borsa è attestato al 4,35% annuo, uno dei livelli più elevati nell’ambito di tutti gli ETF azionari contenuti nel portafoglio. In aggiunta, il fondo utilizza una particolare metodologia di Morningstar, ed ha messo a segno performance record, anche nella recente fase difficile dei mercati. Da inizio anno, il fondo mostra una performance pari al 5,12%, un rendimento negli ultimi 12 mesi pari al 14,69%, ed un risultato pari al 10,50% annuo composto del lancio del 2016. Secondo gli obiettivi fissati dal fondo, questo ETF si propone di offrire un interessante reddito regolare tramite dividendi azionari, in base a un indice composto da 100 società che pagano i maggiori dividendi su scala globale, selezionandoli in base a criteri quali dividend yield, resilienza, e probabile crescita. In pratica, si tratta delle 100 migliori aziende dei mercati sviluppati, selezionate da Morningstar in base al rendimento del dividendo. L’ETF appare quindi molto diversificato su scala globale rispetto ai titoli e ai settori. Per essere incluse nel fondo le azioni devono soddisfare i seguenti criteri:

1) Il dividendo deve essere stato pagato almeno negli ultimi 12 mesi

2) Il dividendo attuale non deve essere inferiore al dividendo di cinque anni fa

3) Il pay out deve essere inferiore al 75%

Una volta esaminati questi criteri l’indice seleziona le 100 azioni che hanno il rendimento più elevato e il peso di ciascun azione si basa sul dividendo totale pagato. Il peso massimo di un’azione può essere al massimo il 5% del portafoglio, mentre non può superare il 40% per ciascun settore. Il portafoglio viene rivisto e bilanciato semestralmente a giugno e dicembre di ogni anno. Il TER risulta contenuto, e pari allo 0,38%. Attualmente tra i principali titoli del fondo ci sono società leader per dividendo che appartengono anche direttamente ai nostri portafogli azionari.

Il primo titolo per importanza del fondo è Verizon communication, società telecom Usa con un dividendo pari al 6,98% annuo, seguito da titoli tra cui Altria Group e British American Tobacco, presenti da tempo nei nostri portafogli, con rispettivi dividendi pari a 8,65% annuo e 8,10% annuo. Visto gli ottimi risultati ottenuti fino ad oggi, e considerati i rigidi criteri di analisi da parte di Morningstar, questo nuovo fondo entra a far parte con una quota pari al 2% del portafoglio.

Paolo Crociato
Paolo Crociato
Fondatore del portale DIVIDENDI.ORG, blog di informazione finanziaria online da oltre 15 anni, specializzato in titoli internazionali a dividendo. Paolo Crociato pubblica ogni martedì mattina un report contenente i consigli e le raccomandazioni di un pannello tra i migliori analisti e Guru finanziari internazionali, selezionati in base alle performance storiche e alla presenza nelle maggiori classifiche internazionali di lungo periodo. 
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